JuridischForum.be

Dag allemaal
we stelden onze woning te koop en vonden onmiddellijk een koper die voorstelde direct een handgeschreven document te ondertekenen om zekerheid te hebben dat hij eigenaar zou worden van onze woning. We zeggen hem eerlijk dat voor de aangebouwde veranda en het tuinhuis -volgens de gemeente- nog een meldingsplicht diende te gebeuren. In de compromis werd opgenomen dat die meldingsplicht door ons gebeurde op 13/7/2016. Compromis wordt ondertekend door beide partijen en 10 % voorschot staat geparkeerd bij de notaris. Nu krijgen wij intussen van de gemeente melding dat de veranda via een stedenbouwkundige vergunning moet gebeuren (max. bouwlengte is overschreden met 1,4 meter en de gebruikte materialen wijken af (nu veranda in glas en in voorschriften dd 1967 stond verplicht in hout en gevelsteen). Daarbovenop komt de gemeente nu naar boven met een gestempeld verkavelingsdocument waarin vermeld staat dat er geen tuinhuis is toegestaan ! Wij werden 32 jaar geleden in het bezit gesteld van dit identiek document maar waarin vermeld dat er wel een tuinhuis is toegestaan. Wij leggen dit voor aan de gemeente en zij zeggen dat een gestempeld document betekenis heeft, het onze niet afgestempeld is en dus waardeloos. M.a.w. wij werden gewoon misleid door de verkoper van het perceel. Verkoper is intussen overleden.
De notaris legt dit voor aan de koper en die wilt nu dat wij deze stedenbouwkundige vergunning aanvragen, betalen en hem de garantie geven dat die verkregen gaat worden !!! Dit hangt helemaal niet van ons af en loopt over een termijn van enkele maanden terwijl in de compromis staat vermeld dat de akte moet verleden worden uiterlijk 8/11/2016 (wij hebben een andere woning aangekocht). Als hij deze garantie niet heeft twijfelt koper of de koop zal doorgaan. Intussen hebben wij ettelijke andere geïnteresseerden doorgestuurd omdat er een compromis ondertekend was en als de deal niet doorgaat dienen wij van vooraan te herbeginnen.
O.i. hebben wij 'ons ding' gedaan, maw wij hebben onze belofte van meldingsplicht nageleefd maar kunnen hem die andere garantie van stedenbouw niet bieden.
Nu is onze vraag :
1) kan de koper (of zijn notaris) eisen van ons dat wij die stedenbouwkundige vergunning aanvragen en garanderen dat die verkregen wordt ? of volstaat onze meldingsplicht die we gedaan hebben en waarvan we bewijs hebben maar waarin de gemeente in de fout is gegaan door te oordelen dat een meldingsplicht volstond ? Van een stedenbouwkundige vergunning is totaal geen sprake in de ondertekende compromis.
2) als hij afhaakt kunnen wij dan een schadevergoeding vragen ? En zo ja, hoeveel mag die bedragen ?

wij dachten eventueel volgend voorstel te formuleren :
1) wij betalen de kosten van de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning maar aan te vragen op zijn naam
2) als deal niet doorgaat moeten wij een overbruggingskrediet aanvragen en zouden wij hem voor die (onvoorziene) kosten willen laten opdraaien
3) ofwel stellen we voor om de (3 jaar oude) veranda af te breken en conform te maken aan het plan (dan is er geen sprake van een bouwovertreding).

volgens de gemeente loopt die bouwovertreding helemaal niet zo'n vaart als onze koper laat uitschijnen. We hebben van de buren een gehandtekend document waarin zij melden geen bezwaar te hebben van veranda en tuinhuis. En volgens de gemeente worden de klachten net geformuleerd door de buren.

graag jullie mening

Niemand een voorstel of oplossing?

Wat zegt je notaris? Jullie hebben wel een veranda gebouwd zonder de verkavelingsvoorschriften gerespecteerd te hebben. Als in de compromis - wat gebruikelijk is - opschortende voorwaarden staan met betrekking tot bouwovertredingen dan zal je niet veel te eisen hebben. t Beste wat je ws doet is de (omslachtige) procedure tot het bekomen van een afwijking van de verkavelingsvoorschriften opstarten en bv met de kopers een prijsvermindering (proberen) afspreken indien die afwijking geweigerd zou worden en de veranda te verbouwen is.

De kopers hebben er niets mee te maken dat indertijd de verkopers van de grond je bedot hebben. Je staat dus zwak om van hen schadevergoeding te claimen bij niet-uitvoering van de verkoop. Het getekend akkoord van de buren zou mogelijks kunnen helpen om z n akkoord juridisch af te dwingen indien ze de verkavelingswijziging niet willen tekenen.

Antwoord onder voorbehoud daar eea afhangt van wat in de compromis overeengekomen werd. Ga dus naar je notaris voor advies en laat dit niet z n beloop.

voor we de veranda plaatsten, hebben we ons geïnformeerd bij de gemeente en volgens hen volstond meldingsplicht omdat opp. minder is dan 40 m². Ze hebben destijds niet de moeite genomen om te kijken of het in een verkaveling gelegen is of niet (verkaveling bestaat uit 2 percelen !). Ze hebben ook nooit gesproken over de maximum bouwlengte. Wij zijn voort gegaan op de uitspraken van de gemeente die nadien fout blijken te zijn.
De notaris wenst van de gemeente een document waarin de toestand wordt uitgeklaard en voorstellen tot regularisatie maar die vallen nooit binnen de termijn om akte te laten passeren uiterlijk 8/11.
In onze compromis staat '...de koper erkent ingelicht te zijn geweest omtrent de mogelijkheid om persoonlijk voorafgaandelijk aan heden, alle inlichtingen in te winnen omtrent de stedenbouwkundige situatie van het goed... bovendien vestigt de notaris (opsteller compromis) specifiek de aandacht van de koper, hetgeen deze uitdrukkelijk erkent, op het belang en de noodzaak om persoonlijk na te gaan of het verkochte goed overeenstemt met de afgeleverde vergunningen en dit naast de stedenbouwkundige opzoeking gedaan door de notaris... eveneens wordt de aandacht van de koper gevestigd op het belang om de wettelijkheid na te gaan van de werken die werden uitgevoerd sinds de datum van de oprichting van het goed, door zich te richten tot de dienst stedenbouw van de gemeente waar het goed zich bevindt, dienst waar de koper de voorlegging kan vragen van alle vergunningen afgeleverd sinds de datum van oprichting van het gebouw tot op heden, teneinde te verifiëren dat geen enkele handeling of werk werd uitgevoerd in en aan het goed in overtreding met de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen in de verschillende stedenbouwkundige vergunningen.

er staat ook een artikel in dat verkoper verzekert dat alle uitgevoerde handelingen en werken overeenkomstig de stedenbouwkundige voorschriften zijn geschied. bovendien verklaart verkoper niet te weten dat het goed bezwaard zou zijn met enige onregelmatige handelingen of werken uit hoofde van derden.

ik vraag me nu af welk artikel primeert.... koper is ergens nalatig geweest om opzoekwerk niet te doen, verkoper had geen weet van een begane overtreding.

Als de koper wilt afdingen van de prijs: wie bepaalt dit en in welke grootorde ligt dit dan of is dit in onderling overleg ?

Had u 3 jaar of zo geleden aan uw meldingsplicht voldaan (je mag beginnen bouwen 30 dagen na meldingsdatum als er geen reactie is) dan had de gemeente je het probleem waarschijnlijk toen al gemeld of waren de papieren in orde geweest.

Suggestie: stel voor om alle kosten voor de regularisatie (incluis eventuele regularisatiewerken) ten laste te nemen. Voorzie ev korting als de veranda zou moeten verkleind worden. Als je r onderling niet uit komt rest je (of hen) een dure lang aanslepende gerechtszaak. Bij twijfel kan je al eens het advies van een advocaat vragen.

Ben zelf geen jurist doch de koper heeft kunnen constateren dat het huis niet voldoet aan de vergunningen : je hebt zelf (terecht) gezegd dat de veranda niet vergund was. Je probeert (terecht) te regulariseren en ontdekt nu bijkomende problemen. Onder voorbehoud: mi staat de koper sterk terwijl jij het geld nodig hebt voor je nieuwe woning.

advocaat is van mening dat de gemeente kan in gebreke gesteld worden omdat ze telkens foute informatie gegeven hebben. De notaris vindt dit niet zo'n goed idee omdat net de gemeente de nodige vergunningen moet afleveren. Intussen heeft koper tegenvoorstel gedaan en wil hij de vraagprijs met 20.000 euro laten zakken om de kosten te dekken als ze moet afgebroken worden !
Terwijl hij zelf nooit een nieuwe veranda gaat afbreken als ze hem dit niet verplichten en dat is net wat de gemeente zegt dat ze nooit gaan doen ... maar weeral mondeling ; ze zetten niks op papier;

Geld kan geparkeerd worden op derden rekening van notaris tot regularisatie in orde is.
Al naargelang afloop van krijgt tegenpartij geld terug of wordt uitbetaald aan jullie.

Akkoord maar de gevraagde som van 20,000 staat niet in verhouding met de overtreding ! er zal ook nooit iets afgebroken moeten worden want er is sprake van verjaring bij 5 jaar,
Wie bepaalt in feite de grootorde van de som ?

20,000 lijkt me niet onredelijk voor een veranda? Op het eerste zicht lijkt me dat u verantwoordelijk bent, hoewel men u mogelijk 'destijds' bedot heeft.

Ik volg in deze eerder de mening van uw notaris - met het in gebreke stellen van de gemeente zal u weinig bereiken. Advocaten stellen soms wel eens onnodige procedures voor. Dan kunnen ze namelijk factureren. Een notaris krijgt zijn geld per akte/dossier, en wil liefst zo snel mogelijk een oplossing zien.

U zal, m.i., toch een "geste" moeten doen.

In onze compromis staat '...de koper erkent ingelicht te zijn geweest omtrent de mogelijkheid om persoonlijk voorafgaandelijk aan heden, alle inlichtingen in te winnen omtrent de stedenbouwkundige situatie van het goed... bovendien vestigt de notaris (opsteller compromis) specifiek de aandacht van de koper, hetgeen deze uitdrukkelijk erkent, op het belang en de noodzaak om persoonlijk na te gaan of het verkochte goed overeenstemt met de afgeleverde vergunningen en dit naast de stedenbouwkundige opzoeking gedaan door de notaris... eveneens wordt de aandacht van de koper gevestigd op het belang om de wettelijkheid na te gaan van de werken die werden uitgevoerd sinds de datum van de oprichting van het goed, door zich te richten tot de dienst stedenbouw van de gemeente waar het goed zich bevindt, dienst waar de koper de voorlegging kan vragen van alle vergunningen afgeleverd sinds de datum van oprichting van het gebouw tot op heden, teneinde te verifiëren dat geen enkele handeling of werk werd uitgevoerd in en aan het goed in overtreding met de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen in de verschillende stedenbouwkundige vergunningen.

er staat ook een artikel in dat verkoper verzekert dat alle uitgevoerde handelingen en werken overeenkomstig de stedenbouwkundige voorschriften zijn geschied. bovendien verklaart verkoper niet te weten dat het goed bezwaard zou zijn met enige onregelmatige handelingen of werken uit hoofde van derden.

ik vraag me nu af welk artikel primeert.... koper is ergens nalatig geweest om opzoekwerk niet te doen, verkoper had geen weet van een begane overtreding.

Aangezien het eerste artikel een goedkope poging is om de wettelijke informatieplicht van de verkoper te omzeilen, lijkt het me niet zo moeilijk om te voorspellen wat een rechter hierover zou denken.

Wat bedoel je ? Wat denkt rechter volgens jou ?

De gemeente kan een voorstudie uitvoeren en liet ons een bundel met vereiste info, inplantingsplan, foto's, ... samenstellen. Ingediend op woensdag en er werd ons beloofd dat we vrijdag ll antwoord gingen krigen. Niks gehoord natuurlijk... vandaag mail gekregen dat ze merken a.h.v. onze ingediende stukken dat veranda en tuinhuis niet stonden zoals mag..... iets wat we al weten van begin juli !!!!!!!
De akte wordt ondertekend begin 11/2016. Het wordt dus dringend dat er klare wijn wordt geschonken. Ten einde raad bij burgemeester geweest vandaag.
Die gaf ons de 3 opties : regularisatie, boete of afbreken.
Onze vraag : wie bepaalt nu of regularisatie mogelijk is ? Boete zou bepaald worden door rechter dixit burgemeester. Een veranda van 30.000 Euro zou ik wel drastisch vinden,
iemand goed advies ?


iende

Wat bedoel je ? Wat denkt rechter volgens jou ?

Dat passages uit de compromis die in strijd zijn met de wet simpelweg als niet bestaande beschouwd worden.

Kunnen we aantonen dat die in strijd zijn met de wet ? Zo ja, op welke manier ?

We hebben nu ook de mening gevraagd van andere notaris. Die zegt dat de zin dat we verklaren geen bouwovertreding begaan te hebben ons de das omdoet en de koper sterker maakt.

Kunnen we aantonen dat die in strijd zijn met de wet ? Zo ja, op welke manier ?

U als verkoper heeft een wettelijke informatieplicht waaraan u moet voldoen op het moment dat u heel de machinerie in gang zet om uw pand te verkopen. De passages in de compromis suggereren dat de koper de mogelijkheid heeft gehad om dit zelf allemaal uit te zoeken, hetgeen niet voldoende is om aan uw informatieplicht te voldoen.

Ik zie niet in waarom u als verkoper wil aantonen dat dergelijke passages in strijd zijn met de wet, dit zal de koper wel doen op het moment dat dit nuttig is binnen zijn strategie.