Pand kopen om te verhuren

[charno]

Samen met mijn vriendin zijn we gestart met de bouw van ons huis in een nieuwe verkaveling (eerste woonst van beiden, geen samenlevingscontract of dergelijke, lening aangegaan voor de woning op 25 jaar). De bouw start deze maand en er wordt gerekend op een jaar voor alles klaar zou moeten zijn.

Ik heb nu de mogelijkheid om een pand te kopen voor een schappelijke prijs waar er 8 wooneenheden inzitten ( +- 15m²) die tot op heden allemaal verhuurd zijn. Er zijn huurovereenkomsten, maar deze zijn niet geregistreerd en ook geen conformiteitsattest voor meergezinswoning.
Dient gerenoveerd te worden : gevel, kamers voorzien van nieuw sanitair en kookruimte, sommige ramen vernieuwen en de elektrische verwarming vervangen door CV op gas.

- Is dit een interessante investering of zouden de kosten teveel oplopen / problemen om contracten te registreren / niet registreren,...?
(Ruwe schatting zegt dat de lening 1.500/m zou zijn en de huurinkomsten bedragen 2.000).

- Doe ik dit best als particulier of richt ik hier een vennootschap voor op?

Alle tips / knowhow meer dan welkom.
Alvast bedankt.

[Meeboo]

wooneenheid 15 m² ??

[charno]

Ja, zo heb ik de info ook doorgekregen. Het is een eengezinswoning met bewoonbare oppervlakte van 195m². Het zullen een soort van mini-studio's zijn die verhuurd worden aan 'iets minder bedeelden' vermoed ik. (2000 huurinkomsten , 8 wooneenheden = 250 huur / maand , is zowat de huurprijs voor een studentenkot neem ik aan)

[sloeberken]

Bewoonbare oppervlakte voor verhuring 1 persoon moet tussen de 18 en 27m² . Daar zal je nooit een vergunning voor krijgen.

[mava105]

Welke gemeente? Kijk goede de voorwaarden na om te mogen verhuren, die kunnen verschillen van gemeente tot gemeente.. In Leuven is 18 m² de minimum, Kleiner mag niet verhuurd worden.
Zorg ook steeds dat je een aantal maanden kan overbruggen voor de niet betaalde huren., en hou ook rekening met onvoorziene kosten. In een blok met 8 wooneenheden, en al zeker verhuurd aan minderbedeelden, zal je jaarlijks wel een aantal juridische procedures te verweken krijgen. Het zijn ook niet altijd de meest zorgzame bewoners, alhoewel een CEO ook uw woning kan afbreken.

[sloeberken]

Bewoonbare oppervlakte voor verhuring 1 persoon moet tussen de 18 en 27m², de plafondhoogte moet min 2.20m zijn om mee te tellen voor de bewoonbare oppervlakte.

Dit is vastgelegd door de Vlaamse wooncode en van dwingend recht.

Als ik Ts zijn eerste bericht lees word het nu illegaal verhuurd.

[bosprocureur]

Welke gemeente? Kijk goede de voorwaarden na om te mogen verhuren, die kunnen verschillen van gemeente tot gemeente.. In Leuven is 18 m² de minimum, Kleiner mag niet verhuurd worden.
Zorg ook steeds dat je een aantal maanden kan overbruggen voor de niet betaalde huren., en hou ook rekening met onvoorziene kosten. In een blok met 8 wooneenheden, en al zeker verhuurd aan minderbedeelden, zal je jaarlijks wel een aantal juridische procedures te verweken krijgen. Het zijn ook niet altijd de meest zorgzame bewoners, alhoewel een CEO ook uw woning kan afbreken.

Met dien verstande dan dat ik de kans dat een CEO de schade kan vergoeden net iets hoger inschat.

[basejumper]

Eerste vraag is hoe u dat denkt te financieren. En welke eigen bijdtrage zal u doen? Op welke termijn denkt u te lenen?

[Franciscus]

Mogelijk staat het pand wel op de onbewoonbaar verklaarde woningen in de gemeente.
Voldoet het ook niet - zoals reeds geschreven - aan de Vlaamse wooncode.


Bij mijn weten is het nl verboden te verhuren als de studio niet voldoet aan de voorwaarden.
Elektriciteit en brandveiligheid vermoedelijk niet in orde dus onmiddellijke sluiting zou wel eens mogelijk kunnen zijn.

Geen contracten voor huurders - mogelijk ook geen wettelijk ingeschreven huurders ...

Zou wel eens een huisjesmelkers pand kunnen zijn .... dan wens ik u veel geluk met wat u nog te wachten zal staan.

Uiteraard kan u het pand wettelijk in orde maken met vb iets minder studio's mocht dat al gaan...

[charno]

@basejumper : eigen inleg zou 25.000 zijn, rest lening van de bank, dacht aan 20 jaar.
@ rest, het gebouw ligt in Gent.

Ik weet niet of de link mag gedeeld worden op dit forum, maar hier gaat hij:
http://www.immoweb.be/nl/zoekertje/huis ... /id6610984

Voor alle duidelijkheid; ik heb dit nog niet aangekocht, ik ben gewoon een ruwe berekening aan het maken en vraag hier met welke risico's ik nog dien rekening te houden. Wat ik tot nu toe gelezen hebt komt er volgens mij op neer : begin daar niet aan...

Grtz

[Meeboo]

"geen vergunning aanwezig"

...

[sloeberken]

Rijp voor de sloop, renovatie gaat te veel kosten. Als ik u was zou ik daar ver weg blijven.

[mava105]

Met die spiltrap van amper 80 cm breed krijg je nooit een vergunning om te verhuren. Op de looplijn moet je 25 cm trapbreedte hebben, en dat haal je niet met een dergelijke trap.
De rest ziet er erg bouwvallig uit. Persoonlijk zou ik het nooit aankopen, tenzij voor de bouwgrond.Al eens afgevraagd waarom dat zo goedkoop verkocht wordt?

[bosprocureur]

Inderdaad. bewoonbare oppervlakte lijkt me zeer optimistisch berekend : terrein 64 m², drie etages, zou 192 m² geven? Wat met buitenmuren, binnenmuren, trappen, doorgangen, gedeelte dakverdieping waar de hoogte minder is dan 2,20 m ?

De ligging is goed voor verhuur, de staat daarentegen vraagt op zijn minst zware kosten voor verbouwing. met een vergelijkbaar budget kan je mits wat zoeken zeker beter vinden.

Ik zou toch ook nog eens met de bank overleggen wat effectief mogelijk is voor u, in deze buurt.

[Oude Belg]

http://ikot.be/kot-gent/Lobeliastraat-1 Studentenkoten van 12m² ? Lijkt meer op de kamer van Harry Potter...