JuridischForum.be

Wij verkochten onze woning en koper wou direct document tekenen. Blijkt dat meldingsplicht niet voldoende is om veranda en tuinhuis te regulariseren maar een uitgebreide procedure nodig is (gemeente had foute info gegeven). Er is geen geregistreerde ovetreding, geen PV, geen verplichting afbraak (verjaring na 5 jaar). Nu wil de koper de woning wel aankopen maar bedrag met 20.000 Euro verminderen. Indien we niet akkoord gaan schakelt hij advocaat in en rechtbank om nog meer te eisen. We hebben een tegenvoorstel gedaan van 10.000 euro met argumentatie (hij wist op datum ondertekening dat papieren nog niet in orde waren van veranda en tuinhuis, er staat in compromis dat koper zich ook best kan/moet informeren op stedebouwkundig vlak, ...). We hebben als alternatief gegeven dat we de compromis ook willen verbreken en hem zelfs daarvoor een som willen geven zodat hij geen huis met risico (zoals hij het noemt) moet kopen.
Wat denken jullie van de kans op slagen voor ons als dit voor de rechtbank komt ?
Op wat baseren ze zich om een minwaarde te bepalen ?
houden we ons been stijf en wordt het een zaak waar niemand weet waar ze uitkomen qua tijd en kosten of moeten we toegeven en hem in het slechtste geval de 20.000 euro geven ?
Binnen 5 weken wordt de akte ondertekend ...tijd dringt voor ons maar ook voor hem want hij beweert zijn huidige woning ook verkocht te hebben en zo de kans te lopen op straat te staan als we niet tot akkoord komen.
Het doet ons vermoeden dat hij op zoek is naar zakgeld !

Als het voor de rechtbank komt, zal rechter een deskundige/schatter aanstellen die de minwaarde zal vaststellen.

Als het zo ver komg dan, is ons tegenvoorstel redelijk ?

Onder voorbehoud: betaal een consultatie van een advocaat (100-200€) om de compromis te laten nalezen en advies te geven. Mogelijks moet de compromis uitgevoerd worden zonder toegevingen uwerzijds.

Die tijd is er niet meer

In compromis is er opgenomen dat er meldingsplicht is en wij het nidige nodige gedaan hadden. En de verkooer maakt er zijn zaak van. Zo flou ....

meldingsplicht niet voldoende is om veranda en tuinhuis te regulariseren maar een uitgebreide procedure nodig is ( !

Dat soort problemen heb je dan voor door te bouwen zonder de nodige bouwtoelatingen. Die 1000 à 2000 € die je destijds uitspaarde door geen architect een bouwaanvraag te laten indienen, betaal je dubbel en dik terug.

volgens de gemeente was het meldingslicht, dan een vergissing, dan werd alles grondig nagezien en nu blijkt een verzaking aan de verkaveling ....
het is geen kwestie van slechte wil maar kwestie van foute informatie gekregen te hebben
waardoor gemeente geen zekerheid kan/wil geven op haalbaarheid van het nemen van akte
er hoefde ook geen architect aan te pas te komen vermits er aan de constructie van de woning zelf niets werd gewijzigd. Een veranda werd geplaatst tegen de achtergevel van de woning.

Update
Advocaat geraadpleegd die meent dat een ontbinding in der minne de beste oplossing is. Schadevergoeding voorgesteld maar koper hapt niet. Hij wilt persé de woning. Hij is zich intussen gaan informeren bij de gemeente of er boetes boven zijn hoofd hangen en zo ja, welke en hoeveel die bedragen en op welke frequentie. Onze ervaring met het gemeentebestuur (alsook die van de notaris en advocaat) : gemeente gaat nooit zoiets op papier zetten. Zijn notariaat zegt dat koper tot op laatste moment van ondertekening de tijd heeft om stappen te zetten. Onze notaris zegt dat er een ontwerp van akte vooraf dient voorgelegd te worden ter goedkeuring (wat best kan een dag voordien). Advocaat wil een mail sturen om wat druk te zetten. Notaris zegt dan weer dat dit misschien anders wordt geïnterpreteerd door koper omdat hij (volgens zijn notariaat) gewoon zeker wil zijn van zijn aankoop (en mogelijke boetes). Doel van de koper van het inwinnen van deze info is : deze boetes verrekenen in zijn prijsvermindering van onze woning.
Nu is onze vraag : als er geen geregistreerde overtredingen zijn, geen PV's van overtreding, geen melding tot afbraak e.d. -> zijn er ook toch geen boetes ???? Wij zitten op ons tandvlees temeer daar de ondertekening gepland staat op 7/11 en wij tot dan moeten afwachten wat er boven ons hoofd hangt en dit spel al duurt van begin augustus. Iemand reacties ? Dank u

U bent met een koper bezig die goed weet waar hij mee bezig is, u eigen advocaat beseft dit ook.
Tracht met u koper een overeenkomst te bereiken, en vermijd in elk geval dat het tot een rechtszaak komt.

Dat hopen wij ook en beseffen dat een financiële toegeving zeker en vast nodig is.
De vraag die ons nu rest : koper wacht op een antwoord van de gemeente op mogelijke boetes, PV's, ...
Een vraag die wij van bij aanvang gesteld hebben op het gemeentebestuur en waarop ze gezegd hebben dat ze zoiets niet op papier kunnen zetten.
Kans is dus groot dat de koper dit ook nooit gaat krijgen op papier.
Wat dan ?
Zijn notaris moet toch vooraf een ontwerp van akte ter controle voorleggen aan ons notariaat ? Temeer daar de akte in de franse taal zal opgesteld worden omdat koper franstalig is en wij niet.

Wat bij ons op het notariaat in het verleden wel eens werd gedaan is een deel van de koopsom blokkeren tot er uitsluitsel was over de begroting van bijkomende werken/boetes...
Dan werd het geblokkeerde deel van de koopsom hetzij aan de verkoper uitbetaalt, hetzij aan de koper, hetzij aan beiden met verrekening van de boetes...

Dit in combinatie met een (kleine) financiële toegift van jullie kant, kan misschien voor de koper voldoende zijn om de akte alsnog te laten doorgaan?

Dat voorstel werd door onze notaris van de baan geveegd. Hij had daar in het verleden al problemen mee gehad omdat dingen te lang aanslepen dan.
Is dit iets wat wij wel mogen eisen ? Als koper en verkoper dit beiden willen moeten notarissen hierin meegaan dan of hebben zij het recht om dit te weigeren ?
Dan zouden we eventueel de vergunningen proberen te bekomen en als het niet lukt het geblokkeerde deel uitbetalen aan koper. In het andere geval komt de som naar ons terug.
De notaris vond dit niet zo'n goed idee omdat we met de procedure die moet gevolgd worden makkelijk over de 150 dagen gaan zitten. Voor hem is het natuurlijk wat opvolgwerk maar daar wordt hij per slot van rekening toch voor betaald ?
Wat denkt u, kunnen we zoiets 'eisen' ?

Ik denk inderdaad dat het jullie goed recht is dit te vragen.
De overeenkomst wordt gesloten tussen koper en verkoper. Het is de taak van de notaris(sen) om deze overeenkomst op papier/akte te zetten.
Hij kan adviseren en raad geven, maar uiteindelijk blijft het jullie overeenkomst.

Het zal inderdaad opvolgwerk worden, en ik zou zeker aanraden om alle formaliteiten goed in de akte te laten opnemen: wie voor welke kosten opdraait.

Gezien dit hoogstwaarschijnlijk een kostelijk plaatje kan worden moet er misschien ook voorzien worden dat indien de kosten het geblokkeerde bedrag te boven gaan, deze integraal gedragen worden door de koper?

update: brief van de raadsheer van de koper werd op het college besproken. Het college heeft ons gecontacteerd om verzaking aan de verkavelingsvoorschriften aan te vragen en dan verdere stappen zoals stedenbouwkundige vergunning voor veranda, .... op te starten. Dit zijn dingen die natuurlijk niet rond raken op 3 weken van ondertekening akte. Wij gaan de verzaking indienen omdat we voelen dat het College toch duidelijk aangeeft wat en hoe we het moeten doen waardoor we vermoeden dat er een slaagkans is om de zaken geregulariseerd te krijgen. Daardoor zullen wij vermoedelijk toch een som moeten laten blokkeren. bij de notaris. Hopelijk herziet hij zijn mening van vorige keer.... maar met het vorig bericht in ons achterhoofd gaan we toch de vraag opnieuw durven te stellen.