JuridischForum.be

Hallo allemaal,
Wij zitten met de volgende situatie:

Vorige week hebben wij het compromis getekend voor ons eigen huis. Naast dat perceel ligt een stuk weide, dat eveneens van de zelfde eigenaar is, waarvan we besloten hebben om niet te kopen. Die aanliggende weide is verder volledig ingesloten in omliggend landbouwgrond. Het is dan ook enkel toegankelijk via 'ons' perceel. Dat stuk wordt voorlopig niet verkocht, maar we mogen het vrij gebruiken (opgenomen in compromis).

In het compromis is verder ook een recht van doorgang opgenomen voor de 2 eigenaars. Dit om in geval van noodzaak te kunnen langskomen op het perceel (onderhoud, omgevallen boom, weet ik veel, ..) We hebben daar op ingestemd uit begrip (anders kunnen ze niet aan hun weide geraken).
Ondertussen beginnnen we ons dit te beklagen; blijkbaar zijn zij bij recht van doorgang ten allen tijde gerechtvaardigd om over ons perceel te lopen naar de aanpalende weide. Ons perceel is echter omheind met een hek en is afgesloten met een slot.
We vragen ons af:
- wil dat zeggen dat wij verplicht zijn de eigenaars een sleutel te geven? Ons hek open te laten?
- wat als zij plots beslissen daar wat dieren op te zetten die ze dagelijks moeten verzorgen? Kunnen zij het gebruik opeisen? (tja eisen, het is hun stuk grond..) Hebben zij dan dagelijks recht op doorgang?
- bestaat er geen tussenoplossing waarbij doorgang verleend wordt maar enkel na afspraak en met een bepaalde frequentie (waardoor wij ook naar hen toe kunnen garanderen dat we ze effectief zullen laten passeren als dat (echt) nodig is?)

Begrijp me niet verkeerd, we staan op goede voet met de verkopers. Maar we willen uiteraard vermijden dat te pas en te onpas zomaar iemand passeert. Net zoals wij ze de doorgang zullen verlenen als dat echt nodig is.

Alvast bedankt voor jullie input!
Groeten
Fien

ik zou bij aankoop van een woning nooit de toegang tot een landbouwgrond via mijn perceel toelaten. Immers: op een weide worden vaak ook dieren gezet: hoe gaan ze die kudde koeien daar krijgen? door je tuin?
Vermits het een weide is die niet meer bij de woning hoort, zou de eigenaar ook kunnen beroepen om de afspraken die heersen tussen landbouwers. Daar heerst de gewoonte dat landbouwers onder elkaar altijd doorgangsrecht verlenen aan percelen die ingesloten liggen. De eerste oplossing zou dus moeten zijn dat de eigenaar voor zijn perceel een uitgang zoekt via een ander landbouwperceel.
Stel dat hij zijn weide gebruikt om een paard op te zetten dat wekelijks bereden wordt. zie je de gaten al in je grond?
In het recht van doorgang zou er enkel sprake mogen zijn van 1 of 2 personen die het pand via je tuin kunnen betreden. En dan niet met een tractor, of om gekapt hout te verslepen.
Ik weet eigenlijk niet of het recht van doorgang zo precies en beperkt omschreven kan worden.

Je bent verplicht om hun doorgang te verschaffen (als dit in de notariële akte staat). Hoe je dit doet, bepaal je zelf. Ze moeten gewoon een doorgang hebben.
Je bent niet verplicht om dit kosteloos te doen, je hebt het recht op een schadevergoeding. Meestal wordt hiervoor een forfaitair bedrag gevraagd (jaarlijks geïndexeerd).

Vanaf het moment dat ze dit stuk grond via een andere route kunnen bereiken, vervalt het recht van doorgang automatisch.

Je kunt ook gewoon rond de tafel zitten met hun, en de kwestie bespreken zodat ze op vaste tijdstippen naar hun weide komen, maar ze zijn hier niet toe verplicht.

Vanaf het moment dat ze dit stuk grond via een andere route kunnen bereiken, vervalt het recht van doorgang automatisch.

Daar zou ik toch maar mee oppassen.
Zoals het nu geformuleerd wordt zou het wel eens een erfdienstbaarheid van overgang kunnen zijn. En die houdt niet automatisch op te bestaan omdat men een andere uitweg heeft.
Men moet dus duidelijk formuleren: wie recht van overgang heeft, is het een erfdienstbaarheid of een persoonlijk recht dat aan de huidige eigenaar en alleen hem wordt toegekend, en wanneer dit recht ophoudt te bestaan.

Ook het aantal keren per jaar dat er doorgang nodig is kan belangrijk zijn en de breedte. Is dat 1 meter of is dat 4 meter.
Mag hij erdoor met een fiets, auto, maaidorser?

Kort samengevat: je hebt een erfdienstbaarheid getekend voor - als ik je goed begrijp 2 of 3 ingesloten percelen. Dit impliceert een recht van doorgang van 3 m breed. Je kan bv de afsluiting 3 meter verzetten met een hek alwaar je binnenrijdt op je parking.

Probeer die percelen te kopen. Weidegrond zou ongeveer 10€/m2 zijn (onder voorbehoud). Als je eigenaar bent en bv die weiden verhuurt aan paardenliefhebbers dan kan je afspraken qua overgang maken omdat het je eigendom is.

Kan je de weide niet kopen?
Zou je veel ellende besparen in de toekomst.

Waarschijnlijk gaat er in je koopakte een erfdienstbaarheid recht van doorgang opgenomen worden.
Dat is altijd bedoelt voor het perceel, nooit op personen.
En dan moet je inderdaad de sleutel van je poort geven aan de eigenaar van de ingesloten weide.
En neen dat kan niet "op afspraak". Die mens heeft het recht om dag en nacht naar zijn grond te gaan.

ik zou bij aankoop van een woning nooit de toegang tot een landbouwgrond via mijn perceel toelaten. Immers: op een weide worden vaak ook dieren gezet: hoe gaan ze die kudde koeien daar krijgen? door je tuin?
Vermits het een weide is die niet meer bij de woning hoort, zou de eigenaar ook kunnen beroepen om de afspraken die heersen tussen landbouwers. Daar heerst de gewoonte dat landbouwers onder elkaar altijd doorgangsrecht verlenen aan percelen die ingesloten liggen. De eerste oplossing zou dus moeten zijn dat de eigenaar voor zijn perceel een uitgang zoekt via een ander landbouwperceel.

Je gaat bij aankoop van een huis akkoord met een erfdienstbaarheid van doorgang en dan ga jij achterna protesteren dat er niemand door mag rijden?
Waarom zou die man, volgens jou, een andere doorgang moeten zoeken als hij al een doorgang heeft via een erfdienstbaarheid?
En neen ik heb nog nooit gehoord van liefdadige boeren die elkaar zonder titel laten rijden over hun perceel. Denk dat ze anders vlug met de riek achter je komen....

tira, dit is écht een bestaand gebruik onder boeren hoor: landbouwers kunnen vaak door verkoop van percelen niet meer aan bepaalde stukken grond. zij regelen dat onder mekaar. Wij moeten wel vaker met een tractor over een ander landbouwperceel als er in de bovenwei moet gebeuren. Boeren dat voortdurend. Vaak zie je dat aan karresporen die naast een papattenveld lopen bijvoorbeeld. Je interpreteert mijn mail niet erg juist: ik opperde dat ik nooit een onroerend goed zou kopen waarop een erfdienstbaarheid zou komen (door die verkoop, omdat het perceel afgesplitst wordt van de woning) Weet dat zo'n verkoper het erg moeilijk zal hebben om dat huis verkocht te krijgen mét een erfdienstbaarheid voor een landbouwgrond; Dat is niet hetzelfde als een erfdienstbaarheid voor een garagetoegang of een woning. dus poster had eigenlijk bij dat compromis al moeten onderhandelen en de erfdienstbaarheid duidelijk definieren. Dat is niet gebeurt, dus bij wij van spreken kan de verkoper in de toekomst tweemaal per dag met zijn kudde koeien door de tuin van koper... Daarom dat de koper zich best informeert of een doorgang via de landbouwersercelen het mogelijk maakt om de erfdienstbaarheid te herformuleren tot een minimum.

. "Daarom dat de koper zich best informeert of een doorgang via de landbouwersercelen het mogelijk maakt om de erfdienstbaarheid te herformuleren tot een minimum."

En waarom zou die verkoper daar in hemelsnaam bij akkoord gaan?
Stel dat hij het morgen wil verhuren aan een paardenliefhebber die 3 keer per dag zijn paard wil komen berijden op dat perceel.
Ik heb trouwens nog nooit gehoord van een erfdienstbaarheid van doorgang met beperkingen op hoeveel keer per dag te gebruiken...


" dit is écht een bestaand gebruik onder boeren hoor: landbouwers kunnen vaak door verkoop van percelen niet meer aan bepaalde stukken grond. zij regelen dat onder mekaar. Wij moeten wel vaker met een tractor over een ander landbouwperceel als er in de bovenwei moet gebeuren. Boeren dat voortdurend. Vaak zie je dat aan karresporen die naast een papattenveld lopen bijvoorbeeld"

Ja, en meestal hebben die boeren een recht van uitweg aangevraagd over de percelen van hun buren of over de percelen die ze verkocht hebben. Maar dat is wat anders dan zomaar over iemand anders zijn grond rijden.

een erfdienstbaarheid van een landbouwgrond over een woning met tuin is niet zo evident....ik denk dat poster best eens een grondplannetje post. Is er wel een doorgangsweg mogelijk voor meer dan een voetganger? Vermoedelijk kan er enkel een persoon doorwandelen. Want ik heb zo het vermoeden dat zijn tuin er lief uit gaat zien als de erfgenieter elke dag met zijn koeienkudde door de tuin moet....

. "Ik heb trouwens nog nooit gehoord van een erfdienstbaarheid van doorgang met beperkingen op hoeveel keer per dag te gebruiken...
.

En toch bestaat het. Heb ooit meegemaakt dat er een servitude was om 1 maal per jaar met een kruiwagen, voorzien van een beerton, over het tuinpad naar de openbare weg te rijden. De deur die naar die naar dat tuinpad ging, werd door en cafébaas gebruikt als nooduitgang. (anders moest hij een zaaltje achter het café sluiten) Buurman had die deur aan zijn kant dichtgemetseld, zodat café geen nooduitgang meer had. Zaak kwam voor de rechtbank (ongeveer 35 jaar geleden) Buurman moest zijn deur terug openbreken en de doorgang vrijmaken. Cafébaas mocht die deur echter niet gebruiken als nooduitgang, en moest zijn zaaltje sluiten. Uiteindelijk werd buurhuis verkocht en cafébaas kwam goed overeen met nieuwe buurman: gevolg was dat nooduitgang terug mogelijk was, en zaaltje terug openging. Maar die servitude met zijn beperkingen stond 15 jaar geleden nog steeds in de notariële akte.

Dag allemaal,
bedankt om mee te doen aan deze discussie.

Toch eerst een aantal opmerkingen:
-Het ingesloten goed is geen landbouwgrond maar woonuitbreidingsgebied. (Maar laten we de kwestie even niet bespreken in functie van een eventuele verkaveling, als het ooit zo ver komt zijn er wel kortere alternatieven om op het perceel te geraken, dus wij hopen dat dan beslist wordt om via een andere weg het perceel te bereiken).
-De doorgang is inderdaad vastgelegd op 3 meter, en loopt omwille van de inrichting van de tuin (bomen, tuinhuis) in een L-vorm volledig over ons perceel. Het hek een beetje opschuiven is dus geen optie. (laat staan dat dit financieel een goed idee zou zijn)
-Wij verwachten geen stormloop over ons perceel, er staat ook in de compromis dat we het ingesloten perceel mogen gebruiken naar eigen goeddunken. We zouden gewoon graag onze rechten en plichten kennen.

Hierboven wordt aangehaald

Je bent verplicht om hun doorgang te verschaffen (als dit in de notariële akte staat). Hoe je dit doet, bepaal je zelf. Ze moeten gewoon een doorgang hebben.

=> valt "hoe vaak" en "hoe afgesproken" ook onder "hoe"?
=> ze kunnen via ons hek en over onze verhard tuinpad er geraken. Is dat voldoende? Of impliceert deze stelling dat ze dit ten allen tijde moeten hebben? Staat dat in de wet?

Zoals het nu geformuleerd wordt zou het wel eens een erfdienstbaarheid van overgang kunnen zijn. En die houdt niet automatisch op te bestaan omdat men een andere uitweg heeft.

=> begrijp ik het verkeerd of wordt hier een onderscheid gemaakt tussen erfdienstbaarheid van overgang en recht van doorgang. Of wil de poster hiervan wijzen op het verschil van persoonlijk en publiekelijk recht van doorgang? Alleszins worden enkel de eigenaars vermeld als rechthebbende op de doorgang, en die zou vervallen bij verkoop van het ingesloten perceel.

Kort samengevat: je hebt een erfdienstbaarheid getekend voor - als ik je goed begrijp 2 of 3 ingesloten percelen. Dit impliceert een recht van doorgang van 3 m breed.

=> neen slechts 1 ingesloten perceel
=> is de breedte van de doorgang dan afhankelijk van het aantal ingesloten percelen? Is er dan ook een vastgelegde breedte voor 1 ingesloten perceel?

dus poster had eigenlijk bij dat compromis al moeten onderhandelen en de erfdienstbaarheid duidelijk definieren

=> helaas werd pas bij de compromis voor het eerst vermelding gemaakt van die doorgang en hebben wij ons in alle opwinding (eerste huis/andere potentiële kopers) niet van onze beste onderhandelingskant laten zien. Nu, dit ter zijde natuurlijk, de compromis is getekend.. we willen er alsnog het beste van maken. Wat ons vooral stoort is het feit dat dit impliceert dat wij dus de sleutel van ons hek zouden moeten geven. Vandaar dat we op zoek zijn naar een tussen oplossing, zoals vb de term 'recht van doorgang' te wissen, en dat te vervangen door een clausule met een onderlinge afspraak waarbij zij uiteraard kunnen langskomen indien nodig, maar toch na goede afspraken. Daaronder verstaan wij vnl: het aantal keren zo beperkt mogelijk, en niet onaangekondigd.

Groeten
Fien

-Achterliggende landbouwgrond staat heel dikwijls ingetekend als "uitbreidingsgebied" Maar dat is helemaal niet zeker dat er ooit een verkaveling komt.
-3m moet open blijven zodat ze vb met een tractor of auto op kunnen raken.
-Neen die 3 m heeft niks te maken met de hoeveelheid percelen. het is gewoon de gemiddelde breedte dat een boer nodig heeft voor zijn landbouwvoertuigen.
-Recht van uitweg is op naam van een persoon: vb boer zit door verkoop van percelen ingesloten. Die kan bij de rechtbank een recht van uitweg vorderen over zijn buurtpercelen. Als die boer vb sterft moet de volgende eigenaar opnieuw een goedkeuring vragen.
-Recht van doorgang in je koopakte (conventionele erfdienstbaarheid) Gaat mee met de erven bij verkoop, staat in de koopaktes.
Geldt alleen op het perceel, nooit op personen (iedereen die op die grond moet zijn mag gebruik maken van die doorgang).
Ook al is er een andere uitweg, toch zal een rechter zelden of nooit die erfdienstbaarheid van doorgang willen afschaffen.
-Het gemakkelijkste is om die doorgang te bekijken als een soort van openbare straat; de gebruikers van de weg hebben eigenlijk alle rechten. Met dit verschil dat je er inderdaad een poort mag zetten. Maar sleutel geven aan eigenaar van achterliggend perceel.

Mava: ik bedoelde uiteraard een recht van doorgang op een perceel.

Alleszins worden enkel de eigenaars vermeld als rechthebbende op de doorgang, en die zou vervallen bij verkoop van het ingesloten perceel.

Zorg dan dat dit ook zo duidelijk in de verkoopakte staat of dat hierover niets in de notariële akte staat, en u dit in een onderhandse overeenkomst met de eigenaars regelt.
Dit is immers geen erfdienstbaarheid, maar een persoonlijk recht dat u aan de huidige eigenaars toekent. Een erfdienstbaarheid is een last die op een erf rust in het voordeel van een ander erf. Bij verkoop blijft die last dus bestaan, juist omdat de last in het voordeel van een erf, en niet van een persoon gevestigd wordt.
Ik heb vooral willen wijzen op het feit dat als u een erfdienstbaarheid zou vestigen (de wijze waarop de last geformuleerd wordt is dus heel belangrijk) die erfdienstbaarheid niet zomaar verdwijnt omdat het perceel niet meer ingesloten is.