JuridischForum.be

beste

in maart 2011 verkochten wij ons appartement in Antwerpen. Zelf hadden wij dit casco aangekocht in 2007.
Op dag van de verkoop (!!!) werd ons door onze en notaris en die van de tegenpartij mee gedeeld dat het bodemattest van ons pand niet in orde was en dat er alsnog een oriënterend bodemonderzoek diende te gebeuren voor december 2014. Over wie de schuldige was in heel deze affaire, werd angstvallig met geen woord gerept. Verder aandringen had toen geen zin en aangezien de tijd toen drong daar wij reeds een compromis getekend hadden voor de aankoop van een andere woning, hadden wij geen andere keuze dan met een toegevoegde clausule akkoord te gaan. dit betrof kosten van het orienterend bodemonderzoek volledig ten onze laste (zij het dan wel gespreid over de andere eigenaars van het perceel) en 50/50 bij eventuele sanering.

Dit onderzoek heeft door allerlei verwikkeling evenwel ellenlang geduurd, waardoor wij pas recentelijk de rekening van de nieuwe eigenaars toegezonden kregen. Zoals te verwachten viel met de meeste van dat soort van onderzoeken was sanering niet nodig (lees: onmogelijk)

Onze vraag, los van het feit dat wij in deze totaal geen schuld hebben daar de fout ligt bij een notaris of ambtenaar:

is er in deze zaak een vorm van verjaring van toepassing? dit gezien de duurtijd tussen tekening en afrekening (meer dan vijf jaar) én het feit dat de het onderzoek de deadline zoals beschreven in de akte met bijna twee jaar overschreden heeft.

alvast bedankt.

Denk niet dat hier een fout werd gemaakt. Het is de overheid die beslist wanneer een diepgaander bodemonderzoek nodig is en dat op basis van dokumenetn en/of gegevens waarover zijn beschikken. Als er vroeger eens een handel is geweest die vervuilend kon zijn , wordt een dergelijk onderzoek gevraagd. bvb kolenhandel, verkoopvan oliën, tankstation,..... Ze gaan hiervoor wel tor 30 jaar en zelfs langer terug. Die opzoekingen beginnen pas nadat een notaris of een verkoper een gewoon bodemattest heeft aangevraagd. Het duurt dan ook gewoonlijk een stuk langer om die dokumenten op te zoeken.
Heb ooit meegemaakt dat de akte bijna 2 jaar lang niet kon doorgaan, omdat er nog geen bodemattest was. Vroeger was er kolenhandel geweest achter dat huis, en er werd een onderzoek gevraagd. Bodem werd tot op een diepte van 5 meter onderzocht, en er werd geen vervuiling gevonden. Maar om dat te vinden waren we 2 jaar verder, en kon de verkoop pas doorgaan. Boete wegens te late betaling van registratierechten door de koper was het gevolg. Dus nog eens beroep aangetekend (nog eens een paar maanden) en boete werd kwijtgescholden.
Traag werken is daarom nog geen fout.

............/......... [/i]"in maart 2011 verkochten wij ons appartement in Antwerpen. Zelf hadden wij dit casco aangekocht in 2007.
Op dag van de verkoop (!!!) werd ons door onze en notaris en die van de tegenpartij mee gedeeld dat het bodemattest van ons pand niet in orde was en dat er alsnog een oriënterend bodemonderzoek diende te gebeuren voor december 2014"[/i]

Begrijp ik goed dat er al een bodemattest beschikbaar was, maar dat het om een of andere reden niet OK was?

Of was het gewoon nog niet beschikbaar op de dag van de akte, dus in principe een paar maand nadat de compromis getekend was? Dan denk ik toch dat de akte gewoon nog niet mocht verleden worden, dat de koper zelfs gewoon de hele verkoop kon laten opdoeken.

beste

bedankt voor jullie antwoord.
de manier waarop ik het mij die ellendige dag herinner was dat de notaris in kwestie (of beter zijn gedelegeerde) er zelf geen antwoord op kon geven. En ze zat er zichtbaar mee verveeld. Nadien vernam ik via via dat waarschijnlijk iemand of van de stedebouwkundige dienst, of de notaris zelf een steek had laten vallen.
Of er in 2011 al dan niet een bodemattest beschikbaar was, daar kan ik geen uitsluitsel over geven, noch hoe de reden waarom een orienterend onderzoek nodig was (zij het een risico activiteit in het pand in lang vervlogen tijden) zo plots aan de oppervlakte kwam.
Maar er zat alleszins een bodemattest bij het casco appartement dat we kochten in 2007. En daar kraaide toen geen haan over. Waarschijnlijk is bij de opmaak van de akte toen de fout gebeurd.

Maar dit zijn natuurlijk allemaal vijgen na Pasen. Ik vraag me enkel af of verjaring (zie hoger) van de in de akte van 2011 afgesproken termijn in een dergelijk geval relevant is. Ik zou dit namelijk willen naar voor schuiven bij de nieuwe eigenaars om een 50/50 compromis af te sluiten. Zij zijn immers evenmin verantwoordelijk hiervoor.

Wat een bizar verhaal.

Akte van 2007: waarschijnlijk was de milieudienst van de gemeente nog niet klaar met het inventariseren van de milieuvergunningen. Dat is een enorm werk en is nog altijd niet klaar in sommige gemeenten. Tussen 2007 werd de milieuvergunning op uw perceel teruggevonden en voortaan wel vermeld in de vastgoedinformatie.

Akte van 2011: de medewerker van de notaris ziet deze milieuvergunning (of iemand anders) en laat het dossier tegenhouden om eerst een oriënterend bodemonderzoek te doen. Ik vermoed dat hier een fout is begaan. Ik ben bijna zeker dat toepassing van art. 30bis Bodemdecreet gemaakt werd. Dat artikel bepaalt dat de Vereniging van mede-eigenaars voor 31 december 2014 een oriënterend bodemonderzoek moet doen. Maar dit houdt de verkoop niet tegen!

Ten eerste was er nog veel tijd. Uw akte was in 2011. De kopers kunnen niet eisen dat u reeds dan het onderzoek doet. Er is nog drie jaar te gaan.
Ten tweede is het geen wettelijke verplichting dat u het oriënterend bodemonderzoek laat doen bij uw verkoop. De akte kon perfect getekend worden louter op basis van het bodemattest. Het is de taak van de VME dat er later een onderzoek gebeurt, niet die van de individuele eigenaars.

Eigenlijk moeten die nieuwe eigenaars de kosten van het oriënterend bodemonderzoek volledig zelf dragen, samen met de andere mede-eigenaars.

Wat de verjaring betreft, bedoelt u verjaring van die rekening tussen u en hen? Dat zal niet gaan. U heeft een akte getekend. U bent daarin de verplichting aangegaan. Het is een contractuele verbintenis. De verjaringstermijn is 10 jaar.