Huis gekocht met garage zonder vergunning (als koper niet op de hoogte)

[Kippy]

Vorig jaar kochten wij ons huis. Het huis was in goede staat en had potentieel om uitgebreid te worden boven de bestaande aangebouwde garage, wat voor ons een belangrijke voorwaarde was om het huis te kopen. Omdat we toch al een idee wilden krijgen van wat nu de mogelijkheden zijn qua verbouwingen, contacteerden we de gemeente en vroegen we de verkavelingsvoorschriften op. We kregen een e-mail met daarin een vergeelde kopie van de verkavelingsvoorschriften uit 1963. Daar bleek onze garage niet op te staan. Bij navraag waarom de garage er niet opstond, kregen we het verzoek ons naar de dienst ruimtelijke ordening te begeven, waar we het nieuws kregen dat er nooit een vergunning is vrijgegeven voor die garage en dat die garage daar onwettig staat. Wij zijn daar nooit van op de hoogte gebracht door de vorige bewoners, noch door de notaris,... Er bestaat ook geen pv voor de bouwovertreding. Gevolg: twee opties:
1/ niet verbouwen, wat eigenlijk geen optie is voor ons aangezien wij een groot gezin zijn en gewoonweg móeten uitbreiden.
2/ verbouwen maar dan houdt dat ofwel in dat we de garage zullen moeten afbreken of dat we de garage moeten uitbreiden naar de perceelsgrens, op voorwaarde dat onze buur dat ook doet... Het huis naast ons is al drie jaar onbewoond en de eigenares is hoegenaamd niet geïnteresseerd om nog iets met dat huis te doen.

Onze vragen:
* kan een niet officieel vastgelegde bouwovertreding verjaren?
* van de notaris kregen we bij de aankoop een uittreksel uit het kadaster, waarop onze garage wél staat aangeduid! Heeft een officieel document van de provincie voorrang op een document van de gemeente? Want wij hebben als koper op die manier nooit kunnen weten dat die garage zonder vergunning werd gebouwd.

[mava105]

Notaris moet in de akte vermelden of er al of niet bouwovertredingen zijn begaan. Notaris moet aan de gemeente een stedenbouwkundig attest vragen Heb jij dat niet ontvangen? Daar staat normaal op welke overtredingen er zijn gemaakt.?

[Kippy]

Dat klopt. Maar het punt is dat er nooit een officiële bouwovertreding is vastgesteld. Jaren geleden hebben vorige eigenaars blijkbaar zonder vergunning een garage aangebouwd. Omdat er nooit iemand de bouwovertreding heeft gemeld of er later nooit een bouwaanvraag is gebeurd, is er nooit een pv opgesteld. Dus op zich kon die notaris dat niet weten en de gemeente ook niet. Maar anderzijds vinden wij het heel vreemd dat dat niet eens gecontroleerd wordt of er sprake is van bouwovertredingen ter plekke of niet.

Nu wij dus willen verbouwen en een bouwvergunning willen aanvragen, blijkt dat er in het verleden nooit een vergunning is aangevraagd voor de garage... De gemeente beweert dat wij als kopers maar langs hadden moeten gaan bij de gemeente vóór we kochten om het bouwplan in te kijken, maar als je van de notaris een perceeloverzicht ontvangt van het kadaster waar de garage wél op staat, dan gaat er bij ons niet bepaald een belletje rinkelen dat die garage er 'illegaal' staat... Daarom vroegen wij ons dus af of wij met dat uittreksel uit het kadaster ons gelijk niet kunnen halen.

[mava105]

Om uw gelijk te halen zal je eerst een bouwaanvraag moeten indienen. De gemeente zal meer dan waarschijnlijk weigeren, en pas dan kan je in beroep gaan, eerst bij de gemeente zelf, en dan bij de provincie.

[Poene]

Ten eerste, de notaris vraagt alleen een stedenbouwkundig uittreksel - geen attest - aan bij de gemeente n.a.v. de verkoop. Dit bevat een rubriek 'bouwmisdrijven'. In jouw geval staat er niets.
Bovendien verklaarde de verkoper in de compromis en in de akte dat er hem geen bouwmisdrijven gekend zijn. (Controleer jouw akte. Dit zal normaal zo zijn.)

Op basis van deze twee elementen zal er bij de notaris geen belletje i.v.m. bouwmisdrijven rinkelen. Hij is zijn verplichtingen nagekomen. Van een notaris wordt nooit verwacht dat hij het bouwplan inkijkt. Je kan hem dan ook niet aansprakelijk stellen. Je zou zeker de rechtszaak verliezen.

Ten tweede, de verkoper wist misschien wel dat er een bouwmisdrijf was, maar loog hierover in de akte. In dit geval is er sprake van bedrog en kan je de verkoop vernietigen of schadevergoeding vragen. Je vertelt niet in je casus hoe lang de verkopers al eigenaars zijn. Hebben zij de garage gebouwd? Dan zijn ze zeker niet onwetend en kun je ze hard aanpakken.

Ten derde, het kadastraal plan is waardeloos. Dit heeft geen enkele stedenbouwkundige waarde. Het kadaster is een fiscale instantie en is niet bij machte om gebouwen te wettigen door het te tekenen op het plan. Het zou de bevoegdheid van de gemeente uithollen moest het dit wel kunnen.

Ten vierde, is de garage wel onvergund? Wanneer is ze gebouwd? Dit is van zeer groot belang. Als ze bijv. gebouwd is in 1968 dan zal het weerlegbaar vermoeden van vergunning van toepassing zijn:

Het weerlegbaar vermoeden van vergunning: constructies waarvan kan worden aangetoond dat ze werden opgericht in de periode vanaf 22 april 1962 en vóór 6 november 1977 genieten het weerlegbaar vermoeden van vergunning. Het vermoeden kan dus door de overheid weerlegd worden, maar het enige geldige tegenbewijs is een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van 5 jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.

De toepassing van het vermoeden van vergunning is dus afhankelijk van de datum waarop het gebouw of de constructie werd opgericht. De bewijslast hiervoor ligt bij diegene die zich op het vermoeden van vergunning wenst te beroepen. Als geldig bewijs kunnen gelden: kadastrale uittreksels of plannen, gedateerde foto’s, postkaarten, bewijs van inschrijving in bevolkingsregister, bewijzen kadastraal inkomen, facturen, rekeningen van nutsvoorzieningen, notariële aktes, getuigenverklaringen, … Let wel: uit deze bewijzen moet blijken dat de constructie in zijn huidige vorm als ‘vergund geacht’ kan worden beschouwd.

Ten vijfde, als de garage onvergund zou zijn, dan is het bouwmisdrijf misschien verjaard. Voor recente inbreuken is de regeling eenvoudig (5 jaar), maar voor oude inbreuken is het moeilijk te berekenen.
Stel dat het verjaard is, is dit nog geen reden om euforisch te worden. Een herstelmaatregel kan niet meer opgelegd worden door de gemeente, maar je kan geen verbouwingen doen aan je woning omdat er een onvergund element is. Ze zullen eventueel eerst de afbraak vragen van de garage vooraleer je iets anders mag doen.
In gelijkaardige dossiers adviseer ik de cliënten om een regularisatievergunning aan te vragen. Dit lijkt mij in jouw geval moeilijk te bekomen omdat het in een verkaveling ligt. De verkavelingsvoorschriften verbieden waarschijnlijk zo'n garage. Dan is het niet regulariseerbaar.

[Kippy]

Eerst en vooral heel erg bedankt voor uw duidelijke en uitgebreide uitleg.

De vorige eigenaars hebben hier zo'n 3 jaar gewoond en hebben de garage zeker niet zelf gebouwd. De kans dat ze er van op de hoogte waren is dus 50%. We gaan nu proberen uit te zoeken wanneer de garage dan wel gebouwd geweest is, al vrees ik ervoor dat bewijsmateriaal daarvoor moeilijk te vinden zal zijn. Maar de piste van 'weerlegbaar vermoeden van vergunning' willen we zeker bewandelen en zien waar het ons brengt.

Een regularisatievergunning zal inderdaad moeilijk worden aangezien we van de gemeente al de twee (enige) opties gekregen hebben:
1/ garage terugbrengen tot de toegelaten afmetingen of
2/ verbouwen tot op de grens, mits onze buurman dat ook doet (maar dat is voorlopig dus ook geen optie aangezien dat huis ondertussen al zo'n drie jaar leeg staat)
Als we er toch in zouden slagen, de eigenaar van het pand naast ons te overtuigen, dan zouden we wel een wijziging van de verkavelingsvoorschriften kunnen aanvragen. Maar zoals gezegd lijkt ons dat nu een mogelijkheid die heel ver weg ligt...

Het huis weer verkopen in de huidige staat, gaat dus ook al niet meer, aangezien wij nu op de hoogte zijn van de bouwovertreding. We zijn dus serieus blok gezet en ergens serieus bedrogen.

Iemand nog enig advies of tips voor ons?
Nogmaals heel erg bedankt!