JuridischForum.be

Even een schets van de situatie:

Twee weken geleden zijn we een huis gaan bezoeken die in 2016 volledig gerenoveerd werd. Op vlak van afwerking, of staat van het huis was er helemaal niets aan te merken. De makelaar die ons heeft rondgeleid heeft het kort over "een kleine gasleiding" gehad en vervolgens over "iets van het leger" zonder deze twee elementen in verband met elkaar te brengen. Deze leiding zou voor een klein stukje onder de oprit doorlopen waardoor deze niet verhard zou mogen worden, voor ons was dit ook geen problem. Na een tweede bezoek en wat meer informatie hebben we ervoor gekozen om een bod tot aankoop te ondertekenen, ook hierover was de makelaar niet helemaal eerlijk. Deze bod tot aankoop was volgens hem niet bindend, wij waren op de hoogte dat dit wel zo was maar zagen er geen graten in daar we het goed zeker en vast wouden kopen.

In het bod tot aankoop staat er niets vermeld over de huidige toestand van het pand. Ook staat er expliciet vermeld dat de verkoopsbepalingen zullen vastgelegd worden in het compromis.

Na deze compromis aan onze notaris te hebben doorgestuurd heb ik het op mij genomen om dit document zelf grondig te analyseren.

De makelaar heeft ons uitgenodigd voor het onderteken van het compromis op woensdag 16/11/2016.


Gisteren ben ik bij de stedenbouwkundige dienst van de gemeente meer informatie gaan vragen over het perceel. De ambtenaar kon mij verzekeren dat er geen sprake was van een gasleiding, wel dat er in een niet al te brede straal een NAVO-pijpleiding zou lopen voor vervoer van brandstof, wel kon hij hiervan de exacte ligging niet meedelen.

Toen ik hem verder ondervroeg over eventuele bouwovertredingen, kon hij mij enkel meedelen dat er geen enkele informatie beschikbaar was en dat het dus waarschijnlijk over een verouderd huis ging waar nog niets aan veranderd werd. Ik was hierdoor natuurlijk even verrast, na de verkoopsadvertentie met de ambtenaar opgezocht te hebben kon hij mij verzekeren dat de renovatie zonder vergunningen was gebeurd en dat er ook werken uitgevoerd werden die invloed hebben op de stabiliteit. Hierdoor moet dus steeds een architect aan te pas komen. De enige optie volgens de gemeente, een regularisatieaanvraag indienen wat normaal 105 dagen in beslag neemt. De gemeente heeft hiervoor een aanmaning gestuurd naar de makelaar, en andere gemeenten op de hoogte gebracht.

Belangrijk om te weten is dat de verkopers geen particulieren zijn, maar wel een N.V die op jaarbasis volgens de makelaar zo'n 30-tal huizen opkopen en renoveren om vervolgens met winst door te verkopen. Momenteel staat er van hun ook een ander gerenoveerd huis te koop op de website van dezelfde makelaar. Zij zouden dus perfect op de hoogte moeten zijn van wettelijke bepalingen.

De ambtenaar van de gemeente heeft dit natuurlijk meegedeeld aan de makelaar en aan onze notaris.

Vervolgens heb ik contact opgenomen met het BPO, afdeling van het Belgische leger die de taak hebben om de NAVO-pijpleidingen in België te beheren. Deze mensen waren uiterst behulpzaam en na 15 minuten had ik het bewijs op mail dat er inderdaad sprake was van erfdienstbaarheid op het stukje dat door de makelaar als simpele gasleiding werd afgedaan.

Ook zitten we nog met een paar vragen naar de makelaar toe waar tot op heden nog niet is geantwoord.

Dit alles heeft als logisch gevolg dat het onderteken van het compromis wordt uitgesteld.

Alle informatie en verzonden mails hebben we natuurlijk naar onze notaris doorgestuurd.


Wanneer ik hun voorstel tot compromis doorlees vallen mij een paar zaken meteen op.

-De verkoper verklaart geen weet te hebben van erfdienstbaarheden. (Dit kunnen ze nu natuurlijk niet meer aanhalen nu we hiervan bewijs geleverd hebben).

-De kandidaat-verkoper verklaart, voor zover hij zelf bouw-, verbouwings- of afbraakwerkzaamheden heeft verricht aan voorgeschreven eigendom of enige andere handeling of activiteit waarvoor een vergunning vereist is, hiervoor de nodige vergunningen te hebben bekomen, en verklaart dat, voor zover hem bekend, voorgeschreven eigendom op heden het voorwerp niet uitmaakt van enige bouwoverteding.

-Het process verbaal van onderzoek van de elektrische installaties door een erkend organisme is conform de bestaande wetgeving voorhanden. De koper verklaart dit process-verbal te hebben ontvangen. (Dit is niet het geval en is ook zo meegedeeld aan onze notaris, bovendien kunnen we als bewijs voorleggen dat we dit effectief hebben aangrevraagd).

-Er is geen ondergronde stookolietank aanwezig, hierover hebben we ook twijfels, ook dit is opgevraagd maar nog steeds geen antwoord.

-Deze overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van het bekomen, uiterlijk bij de ondertekening van de notariële akte, van de bevestiging van de bevoegde stedenbouwkundige diensten dat voorgeschreven eigendom... geen voorwerp uitmaak van een bouwovertreding...

-De verkoop betreft een overdracht van een onroerend goed waarop géén risico-inrichtingen wordt of werd uitgevoerd, opgenomen in bijlage 1 van VLAREBO of bijlage 1 van VLAREM 1. (Dit betwijfel ik ten zeerste na het ontdekken van bovenvernoemd erfdienstbaarheid (koolwaterstofleiding onder hoge druk)).

Volgens het origineel ontwerp van het compromis zouden we in genot en gebruik treden uiterlijk op 16 februari 2017.

Op alle advertenties staat dat het huis kan aangekocht kan worden onder klein beschrijf, ook op het bod tot aankoop en op het compromis staat het kadastraal inkomen vermeld: 475 euro. Dit komt natuurlijk in het gedrang door de ingrijpende renovaties die zijn uitgevoerd zonder vergunning. Het aankoop onder klein beschrijf is dus volgens mij enkel mogelijk indien wij waren ingegaan op frauduleuze voorwaarden.


Ik besef dat dit compromis nog niet is ondertekend (zal in zijn huidige vorm ook niet ondertekend worden) en dus niet als wettelijk contract kan worden aangezien. Wel is het zo dat dit voorstel impliceert dat zij inderdaad het compromis onder deze bepalingen wouden onderteken.

Wij zouden nog steeds willen kopen onder voorbehoud dat de situatie word geregulariseerd. En onder klein beschrijf... Ook is het zo dat er relevante informatie aan het licht is gekomen tussen aanbod tot aankoop en compromis, we zouden willen dat hiermee rekening wordt gehouden.

Dit brengt bovendien extra kosten met zich mee daar ons verhuis wordt uitgesteld door omstandigheden buiten onze wil, we zullen dus langer huur moeten betalen.

Kan dit zomaar? Welke stappen zouden we hieromtrent moeten ondernemen? Wat zouden jullie ons aanraden?


Met vriendelijke groeten.

Waw, zo'n lang verhaal. Ik zal hier en daar iets beantwoorden en daar ben je hopelijk iets mee.

- Keuringsattest elektriciteit: geen probleem dat je dit bij de compromis krijgt. Dit is een non-issue.

- Een leiding die onder de grond door loopt, maakt van die grond geen risicogrond. De activiteit vindt plaats in de fabriek of installatie verderop. Dat is de risicogrond met de risicoinrichting. Anders er een oriënterend bodemonderzoek moeten uitgevoerd worden op de grond. Dat zou overdreven zijn.

- Erfdienstbaarheden: thans is de leiding nog niet gelegd, nietwaar? De erfdienstbaarheid is nog niet actief, maar zal later - desnoods via onteigening - gelegd worden? Dan is het correct dat de verkoper zegt dat er nog geen erfdienstbaarheden op het goed. Maar op grond van zijn informatieplicht in contracten moet hij zeker goede uitleg geven over de geplande aanleg van de leiding. Hier heeft hij een spreekplicht.

- De verkoper is een professioneel. Hij kan zich niet exonereren voor verborgen gebreken. Hij wordt vermoed een verkoper te kwader trouw te zijn, moest er later een verborgen gebrek opduiken. Dan kun je hem gemakkelijker aanspreken. Dit is goed voor jullie.

- De verkoper is eveneens een 'onderneming' en jullie zijn een 'consument' in de zin van het Wetboek Economisch Recht. De verkoper mag geen misleidende handelspraktijken toepassen om jullie als consument te bewegen tot het contracteren met hem. Als hij allerlei belangrijke elementen - zoals de gasleiding of de eventuele stookolie - verzwijgt, kan dit misschien beschouwd worden als een verboden misleiding door omissie. Dit klinkt allemaal theoretisch, maar je advocaat kan dit misschien aanhalen voor de rechtbank, als het ooit zo ver komt.

- De renovaties die zonder vergunning gebeurd zijn, kunnen wel een groot probleem vormen. Als dit inderdaad een bouwmisdrijf is - en dat moet goed onderzocht worden - is dit een ernstige fout. Hoe kan een firma die zoveel huizen renoveert, nalaten de nodige stedenbouwkundige formaliteiten te vervullen? Je zou kunnen geconfronteerd worden met herstelmaatregelen en met terugwerkende kracht kan de fiscus groot beschrijf vragen voor jouw aankoop, als het KI boven de 745 EUR zou herschat worden. Een ramp. Vreemd dat de makelaar hier niets van gezegd heeft bij het bod. Deze informatie is zo essentieel dat men de vraag kan stellen of hij niet te kort is geschoten in zijn algemene zorgvuldigheidsplicht.

Mits goede clausulering en verbintenissen van de verkoper kan het een en ander opgelost worden. Persoonlijk zou ik alle vertrouwen in de verkoper/makelaar reeds verloren hebben. De compromis is nog niet ondertekend en er komt al zoveel narigheid naar boven? Dat je nota bene slechts ontdekt door zelf diepgaand onderzoek te doen? Wie weet welke verrassingen jullie er nog staan te wachten, na de ondertekening van de compromis.
Zeker als de renovaties een bouwmisdrijf betreffen, heb je een goede reden om de verkoop af te blazen.

Maar evengoed is dit jullie droomhuis en willen jullie het per se hebben. Dan probeer je er het beste van te maken. De keuze is aan jullie.

Beste,

Enkele nieuwe ontwikkelingen:

Het compromis werd uitgesteld tot 24/11/2016.

-Betreffende het keuringsattest electriciteit is dit inderdaad geen probleem zolang wij deze inderdaad ontvangen voor het ondertekenen van het compromis.

-De NAVO-pipeline ligt er al van voor 1987, deze informatie werd mij ondertekend overhandigd door het BPO, ik kan mij niet voorstellen dat een professioneel deze informatie niet zelf opgevraagd zou hebben.

-Betreffende de mogelijke bouwovertredingen, de verkopers verklaren dat ze gisteren naar de dienst stedenbouw zijn getrokken. De uitgevoerde werken zouden omschreven kunnen worden als "versteviging" en renovatie, volgens hun zijn hiervoor geen vergunningen vereist. We wachten natuurlijk op de bevestiging door de gemeente.

-De totale bewoonbare oppervlakte is identiek gebleven. Bovendien hebben de de verkopers toegestemd voor een bijkomende opschortende voorwaarde: Opschortende voorwaarde dat het kadastraal inkomen voor de akte niet wordt herzien of wordt herzien in de mate dat zij altijd kunnen beschikken van het verlaagde tarief registratierechten op 5%.

Dit baart me zorgen, is het gegarandeerd dat de herziening gebeurt voor de ondertekening van de akte? Ik vrees ervoor dat dit pas zal worden herzien na de akte waardoor deze opschortende voorwaarde niet geldt.

We zullen nog even afwachten hoe dit verder verloopt, en de verkoper en makelaar de kans geven om ons de gevraagde informatie te overhandigen.


Met vriendelijke groeten.

Verdere ontwikkelingen in het dossier:

De verkopers zijn effectief naar de gemeente getrokken en hebben de deksel op hun neus gehad, ze moeten een regularisatieaanvraag met architect indienen.
Even een opsomming van de MOGELIJKE gevolgen voor ons.


In welke mate zijn wij benadeeld:



-Toenemen intrestvoet lening door overschrijden termijn.

-Groot beschrijf na regulariseren bouwovertredingen.

-Bijkomende notariskosten door het complex dossier.

-Kosten hypotheekmakelaar (dossierskosten).

-Geen garantie dat bouwovertredingen effectief geregulariseerd worden.

-Alle bijkomende huurkosten na 14/02/2016+ redelijk termijn ( 6 maanden) om een nieuw huis te vinden.

-Onduidelijkheid over onze huidige opzeg.

-Verlies van interesten op het voorschot.

-Ontbreken van belangrijke opgevraagde informatie oa. conformiteitsattest.

-Ontdekken erfdienstbaarheid (NAVO-pipeline).

-Misleidende praktijken.

-Stress.



Wat nu?

Om een lang verhaal kort te maken: makelaar De verkoper is een fraudeur. Ze geven onjuiste informatie, houden informatie achter en er worden bouwmisdrtijven gepleegd. Ik zou klacht indienen tegen deze malafide praktijken . Collega's op dit forum weten vast waar eb hoé je dit moet doen. Persoonlijk vind ik de notaris een "watje": want die moet ook de documenten GEZIEN hebben waaruit die tegensprekelijkheden en zaken blijken, Het is zijn plicht te onderzoeken of er zwarigheden liggen op een goed en of het allemaal klopt. hij had minstens ook zelf moeten waarschuwen om de boel te onderzoeken. (daar betaal je hem ook voor, niet alleen om de verkoopspapieren in orde te maken....Slim van jullie er zelf op uit getrokken te zijn. Eerlijk gezegd ik zou het goed niet meer kopen, het zal problemen blijven opleveren. Maar vraag wel een schadevergoeding.

Beste,

Makelaar en verkoper spelen onder één hoedje daar deze makelaar op jaarbasis zo'n 30-tal huizen verkoopt voor deze N.V.

De verantwoordelijke van de dienst stedenbouw rook duidelijk bloed wanneer dit allemaal aan het licht kwam, deze praktijken hebben ze waarschijnlijk op andere reeds verkochte woningen toegepast. Vermoedelijk gaan ze een onderzoek instellen naar hun handelspraktijken.

Ik heb vandaag een afspraak gevraagd bij onze notaris om al deze elementen aan te kaarten en te bespreken.

We voelen ons sterk daar er ons niets te verwijten valt, onze contractuele verplichtingen zijn wij steeds nagekomen. Zelf het voorschot hebben we binnen de afgesproken termijn betaald.

Na overleg met onze notaris zullen we beslissen of we hieraan inderdaad een juridisch staartje geven. Dit zouden we echter liever vermijden.


Met vriendelijke groeten.

in 2016 volledig gerenoveerd werd. Op vlak van afwerking, of staat van het huis was er helemaal niets aan te merken..

Pas echter op met dergelijke firma's Deze renovaties zien er inderdaad soms mooi uit, maar dikwijls is het maar "tappe à l'oeil" (oogverblinding) en zijn de problemen maar gewoon weggestoken achter een gyprocwandje, pleister-, of verflaagje.
Net zoals ze uw NAVO pijpleiding hebben weggestoken.
Ik zou toch met een extern architect nog eens het huis gaan inspecteren, en dan grondig.

Bedankt voor deze tip!!

Ik heb meteen contact opgenomen met een architect voor een grondig plaatsbezoek, we wachten op een antwoord.
Bovendien heb ik een afpraak vastgelegd met het BPO, zij zullen ter plaatse komen om de exacte ligging van de erfdienstbaarheid door middel van een "pikketering" aan te tonen.



Met vriendelijke groeten.

Even een update:


-Een onafhankelijke architect bevestigt dat de werken naar behoren zijn uitgevoerd.

-De NAVO-pipeline ligt niet op ons perceel maar ernaast, bovendien hebben we de schriftelijke toelating van het BPO om een klinker pad aan te leggen.

-We hebben het risico op ons genomen omtrent de herziening van het kadaster en het eventueel groot beschrijf.

-De regularisatie aanvraag is door de architect van de eigenaars ingediend. We hebben in het compromis een clausule laten opnemen waarbij 10% van de aankoopprijs vastgezet wordt en pas zal worden vrijgegeven na regularisatie.


We hadden wel nog een vraag:

In de laatste versie van het compromise, die we deze week zullen ondertekenen staat er plots een vermelding naar een voetweg van 1m breed. In de Atlas de Buurtwegen (1841) heb ik deze voetweg kunnen terugvinden. Deze liep toen diagonaal door een enorm perceel die niet bebouwd was. Nu is dit perceel opgesplits en bebouwd (huizen, tuinen). Deze voetweg bestaat niet meer (ter plaatste vastgesteld). Kan de gemeente later eisen dat deze voetweg opnieuw wordt aangelegd? Deze zou dan door een drietal huizen en een twintigtal tuinen door lopen.

Met vriendelijke groeten,


Quentin Philibert

In de laatste versie van het compromise, die we deze week zullen ondertekenen staat er plots een vermelding naar een voetweg van 1m breed. In de Atlas de Buurtwegen (1841) heb ik deze voetweg kunnen terugvinden. Deze liep toen diagonaal door een enorm perceel die niet bebouwd was. Nu is dit perceel opgesplits en bebouwd (huizen, tuinen). Deze voetweg bestaat niet meer (ter plaatste vastgesteld). Kan de gemeente later eisen dat deze voetweg opnieuw wordt aangelegd? Deze zou dan door een drietal huizen en een twintigtal tuinen door lopen.

Hoe staat deze voetweg in de Atlas weergegeven? Met dubbele lijnen of stippellijnen?
Kijk ook de wijzigingen van deze atlas na op eventuele verleggingen en/of afschaffingen. Deze werden achteraf op aparte bladen genoteerd.

Rond 1840 legde men in de Atlas der Buurtwegen vast dat er een officiële weg over het perceel loopt.
Bewijslast dat deze weg door onbruik teniet ging ligt volledig bij de (aanpalende) eigenaar.

Beste,


Deze voetweg is met dubbele stippellijn weergegeven:

- buurtwegen met een private bedding, maar met een publiekrechtelijke erfdienstbaarheid van doorgang, staan opgetekend met een dubbele stippellijn.

Heb eenzelfde malafide praktijk meegemaakt. Makelaar verkoop een woning die gezien de reeds gedane verbouwingen z'n prijs waard is. De verbouwingen waren dan ook duidelijk en allesomvattend. Na ettelijke telefonisch onderhoud met de eigenlijk verkoper over allerhande anomalieën (verborgen gebreken, die je erbij neemt) verklaart hij dat "hij wist waarom hij de woning verkocht en nu is het jouw probleem (dus de mijne)". Blijkt in de notariële akte nota te zijn gemaakt dat voor alle werken stedenbouwkundige vergunningen zijn. Uiteindelijk is er helemaal geen vergunning. Ik dien klacht in bij mijn verzekering, die mij een vol jaar bezighoudt met het weigeren van een advocaat. Na heel wat geargumenteer krijg ik er toch één, die een jarenlange juridische strijd aangaat op de Rechtbank van Eerste aanleg, die de zaak van de tafel veegt als een futiliteit. De eis was dan ook ontbinding van verkoop wegens bedrog en dwaling. Het hof van beroep oordeelt vervolgens dat ik als nieuwe eigenaar een regularisatie moet aanvragen. De tegenpartij die me in de zak had gezet doet dan ook de geste om zelf een regularisatie aan te vragen met eigen architect, die zich onwetend bij mij thuis aanbiedt voor onderzoek van de verbouwingen. Hij dient een regularisatie in met foute plannen en maar voor een deel van de verbouwingen. Wegens het minimaliseren vermiojdt hij een openbaar onderzoek. Ik kan dus geen bezwaar indienen, maar schrijf wel een toelichting naar het College van Burgemeester en Schepenen, dat mijn opmerkingen naast zich neerlegt. De vergunning wordt verleend voor de aangeduide delen op plan (met foute gegevens!), maar niet voor de eventuele verbouwingen aan schuur/garage (die heen deel uitmaakte van de aanvraag). Men raadt mij aan om beroep in te dienen bij de Bestendige Deputatie. De verkoper heeft inmiddels wel bewezen dat hij duidelijk niet bang is om te bedriegen. De juridische strijd kostte inmiddels mijn verzekering 10.000 EUR, voor het uiteindelijk bekomen van een regularisatie, op basis van foute gegevens én onvolledige aanvraag. De verbouwingen die niet werden opgenomen in de aanvraag zijn dus niet vergund, evenmin als de ontbrekende elementen op de plannen.

Een bouwovertreding geef je niet aan bij uw verzekering, maar bij uw gemeente. Tenzij je verzekerd bent voor eigen stommiteiten.

De klacht die bij de verzekering werd neergelegd ging niet over een bouwovertreding, maar de verklaring in de notariële akte die bedrog inhield, wat uiteindelijk volgens het Burgerlijk Wetboek kan leiden tot een contractuele ontbinding. Dit is wel degelijk een extreme ingreep, maar desalniettemin had dit kunnen leiden tot een simpele regularisatieaanvraag door de "bedrieger". Hij hield toch vol dat je het goed koopt in de staat dat het zich bevindt. Daar ging het niet om. Het betrof een bedrog en dwaling in de notariële akte, wat eigenlijk reeds begon bij de publiciteit van de makelaar die citeerde: "gezien de reeds gedane verbouwingen is het goed zeker zijn prijs waard". Notariële akten worden toch naar waarheid opgemaakt? Of ben ik opnieuw m'n vertrouwen in de eerlijke Belg verloren? Er lag wat schuld bij zowat iedereen, maar men verkoos uiteindelijk één iemand in gebreke te stellen. De verzekering heeft initieel een hele tijd getalmd, omwille van kortzichtigheid in het dossier. Men nam enkel de verborgen gebreken in beschouwing en ontzag de verklaring van de verkoper en zijn telefonische opmerking "ik weet waarom ik het verkocht heb en nu is het jouw probleem". Hij was duidelijk van plan om iemand te beduvelen. En da's nog maar zacht uitgedrukt.