JuridischForum.be

Dag iedereen,

Een aantal maanden geleden kochten ik en nog 11 andere eigenaars een appartement in Antwerpen.
Het betreft hier een renovatieproject: een kantoorgebouw werd omgebouwd tot 12 appartementen.
Intussen stapelen de problemen zich op, een kort overzicht (er is meer):
- Wij hebben geen septische put (nochtans verplicht volgens de bouwcode)
- Al het vuil water komt terecht in een soort siffonconstructie die constant verstopt raakt waardoor onze garage overloopt en enorm stinkt
- Door die verstopping in de garage op verdiep 0 lekte het vuil water ook in onze kelder (-1). Het water liep langs verschillende verlichtingselementen naar beneden
- Al verschillende rioleringsbuizen beginnen te lekken
- De lift (die was afgekeurd maar wel mocht gebruikt worden) kwam vast te zitten. Omdat de alarmknop niet werkt moest de persoon bevrijd worden door de brandweer
- in een aantal appartementen stinkt het enorm (houdt wrsh verband met het eerste)

De ontwikkelaar voert constant kleine oplapwerkjes uit. De lekkende buis bv wordt met plakband (ja echt plakband) hersteld. En zo blijft het maar duren. Echt grote herstellingen gebeuren er niet (ondanks ons aandringen).


Intussen hebben wij een expert geraadpleegd die binnenkort langskomt om een verslag op te maken.
Mijn vraag luidt: eens wij dat verslag hebben (en wij gaan er van uit dat het rampzalig wordt) wat doen we dan?
Raadplegen we dan best een advocaat? Of sturen we het verslag aangetekend op naar... ? Naar wie sturen we dat best op? De architect, de aannemer, de ontwikkelaar, de makelaar? Iedereen?
Stel dat het tot een rechtszaak komt, maken wij dan kans? Of dreigen we voor jarenlang vertrokken te zijn?

Groetjes en alvast bedankt!

Dat verslag van een eigen aangestelde expert stuur je best aangetekend op aan de ontwikkelaar. Makelaar niet, want die is gewoon aangesteld door de ontwikkelaar en doet zijn werk. Stel die dus in gebreke en maan hem aan om binnen XX weken/maanden de zaken in orde te brengen. Daarna blijf u enkel nog de rechtbank. Maar daar is het verslag van Uw deskundige van generlei waarde. Rechter zal een gerechtelijk expert aanstellen, wan wie jullie het voorschot zullen meten betalen, alvorens die aan het werk wil gaan. Bij vonnis zal de rechter bepalen wie wat dient te betalen..
Verstoppingen worden waarschijnlijk veroorzaakt doordat er 1- geen septische put is, waardoor het dik ook door de buizen loopt, en 2 doordat de reukafsluiter is samengesteld uit bochtstukken van 90 ° ipv stukken van 45 ° Met deze stuuek is de overgang gelijkmatiger en zijn er geen verstoppingen.
Waarschijnlijk weer een bouwpromotor die veel geld wilde verdienen op de kap van de kopers. Geen medelijden mee hebben en dagvaarden. Vergeet ook niet een bedrag te eisen voor iedere dag dat de herstellingen uitblijven na vonnis.
Ga ook na of deze promotor eigen panden bezit. Laat daar dan bewarend beslag op leggen, want dit soort gasten heeft de gewoonte in faling te gaan als er te hard aan de bel wordt getrokken, en ze riskeren veel schadevergoeding te moeten betalen. Best neem je een advocaat onder de arm, want die promotoren kenen ook de klappen van de zweep, zeker als ze al enkel jaren dit soort praktijken hanteren.

Ik hoop dat u met het lezn van deze thesis wat wijzer wordt.

"CONTRACTEN TOT RENOVATIE VAN EEN ONROEREND GOED DIE NIET VALLEN ONDER HET TOEPASSINGSGEBIED VAN DE WET BREYNE
Aandachtspunten voor de eigenaar bij het afsluiten van zijn contracten"

http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/3 ... 001_AC.pdf

Oplevering in gemeen recht (anders dan bij de wet Breyne of bij overheidsopdrachten)

De wijze van oplevering en aanvaarding van de werken wordt in het aannemingscontract of in het lastenboek vermeldt. Werd hierover geen overeenkomst getroffen dan gebeurt de oplevering in één maal.

In lastenboeken en aannemingsovereenkomsten, wordt de oplevering meestal ingedeeld in een voorlopige oplevering en in een eindoplevering. In deze overeenkomsten wordt meestal ook bepaald op welke wijze deze opleveringen geschieden en hoe ze kan worden afgedwongen.

Door de voorlopige oplevering worden de werken in ontvangst genomen. De voorlopige oplevering stelt dan de beëindiging van de werken vast waarbij in een proces verbaal de eventuele gebreken en opmerkingen worden vastgesteld. De voorlopige oplevering voorziet meestal in een proeftermijn en in een termijn voor de aannemer om de vastgestelde gebreken te verhelpen.

De eindoplevering impliceert de erkenning door de bouwheer dat de de werken volgens overeenkomst en volgens de regels van de kunst zijn uitgevoerd, waarna de aannemer van zijn verplichtingen ontslagen is (onverminderd zijn 10 jarige aansprakelijkheid en zijn aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken.

De oplevering is niet aan vormvereisten onderworpen. Indien er niet in een geschrift werd bepaald hoe de oplevering gebeurt, wordt aan de hand van de omstandigheden afgeleid of er al dan niet oplevering en aanvaarding is gebeurd. Zo aanvaardt de rechtspraak dat het inbezitnemen van de werf zonder het formuleren van voorbehoud of het betalen van een factuur zonder protest als aanvaarding van de werken kan worden aanzien (Voor rechtspraak dienaangaande, zie Frank Berssens, De oplevering van Bouwwerken, Advocatenpraktijk, Burgerlijk Recht, 5, maart 1997, p. 17).

De ingebruikneming van een bouwwerk kan maar als voorlopige oplevering of aanvaarding van het werk worden gekwalificeerd als dit gebeurt in omstandigheden die voor geen andere uitleg dan een aanvaarding vatbaar zijn.

Als de bouwheer de factuur van de aannemer voor de uitvoering van een werk zonder enig voorbehoud betaalt, erkent hij dat de aannemer het werk behoorlijk heeft uitgevoerd en ontslaat hij hem van elke aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken.

Indien de bouwheer weigert tot oplevering over te gaan en dus weigert het werk in ontvangst te nemen, kan hij door de aannemer gedagvaard worden voor de rechtbank om de oplevering te laten vaststellen, desnoods na dagvaarding in kortgeding tot aanstelling van deskundige met als opdracht de uitvoering van de werken na te gaan naar de conformiteit van de plans en de bestekken.
http://www.elfri.be/oplevering-bouw