JuridischForum.be

Ik las in een thread hieronder de discussie over een afwijkende oppervlakte bij de verkoop van een huis. "Giserke" schreef daar "in een bebouwd perceel is de m² prijs een kleine factor in de schatting van een volledige eigendom. U mag niet dezelfde berekening gebruiken als een bouwrijp perceel, waar de m² er inderdaad toe doet."

Ik heb een vergelijkbaar geval en zou het apprecieren als iemand mij een indicatie zou kunnen geven of de manier van berekenen juist is:

In de advertentie heeft de bebouwde grond een oppervlakte van 600 m² (12x50m). Het is uiteindelijk maar 400 m² (12x33m). De bouwgrondprijs is 300 EUR/m².

Ik heb al eens een paar online schattingstools geraadpleegd en die redeneren zo:

waarde huis nieuwbouw : 200.000
aftrek vetusteit: -80.000
= opstalwaarde: 120.000

grondwaarde:
waarde voorgrond (eerste 20 meter diepte): 12x20 = 240 m² x 300 EUR/m² = 72.000
waarde achtergrond (achterste 30 meter diepte): 12x30 = 360 m² x 300 EUR/m² x 67% = 72.360
lokale waarde ligging: 25.000 (bonus omdat er scholen en winkels dichtbij liggen)
= totale waarde grond: 169.360

De totale schatting bedraagt 289.360

Als je nu met 400m² rekent, dan kom je op een totale schatting van 243.356 (waarde achtergrond is maar 12x13 = 156 m² x 300 EUR/m² x 67% = 31.356 waard plus de bonus voor de lokale waarde ligging gaat met 5.000 omlaag). Al met al een verschil van 50.000 EUR.

Nu weet ik wel dat deze online tools niet exact zijn, en ik zal zeker professionele hulp inroepen als het echt serieus wordt, maar ik wilde al eens weten of het verschil in oppervlakte "er niet toe doet", of echt wel een waardeverschil van 50.000 EUR tot gevolg kan hebben?

Als je geen kaas hebt gegeven van schattingen, blijf je er beter van weg. Ieder stuk heeft een andere waarde en dat kan van veel element afhangen (ligging, watertoets, stevigheid van de grond, omgeving, enz...)
Best 3 x laten schatten door Notaris, makelaar en professioneel schatter, en dan neem je een gemiddelde van de 3 schattingen. Dan ben je waarschijnlijk het dichtst bij de werkelijke waarde.
Je kan daar natuurlijk ook uw eigen schatting via internet aan toevoegen.

De prijs van een m2 gaat omhoog naarmate dat het te bebouwen perceel kleiner wordt. Voor de waarde van de grond te bepalen, kan je best vergelijkingspunten gebruiken, er zal in de omgeving wel een perceel van 400 m² verkocht zijn.

De theorie achter de berekening van de constructie klopt, maar je voelt waarschijnlijk zelf aan dat de wijze waarop je het toepast, nattevingerwerk is.