JuridischForum.be

Begin januari heb ik mijn appartement verkocht.
Ik had de week voordien de verwarmingsketel nog laten nakijken voor het tweejaarlijks onderhoud.
Er werd mij toen gezegd dat de ketel zelf in orde was, enkel de luchttoevoer was niet conform.
Ik werd onlangs opgebeld door de koper dat de verwarmingsketel niet meer werkt en deze moest vervangen worden.
Ze hebben zich geïnformeerd bij de firma die de ketel had gecontroleerd en zij zeiden dat ze mij laten weten hadden dat de ketel niet in orde was, terwijl dit niet het geval is dus het is hun woord tegen dat van mij.
Op het verslag dat ze hadden achtergelaten wordt enkel melding gemaakt van de luchttoevoer en niet van de ketel.
De kopers duiden dit op een verborgen gebrek en vragen dat ik de helft van de ketel betaal, anders gaan ze in proces.
In welke mate ben ik hiervoor verantwoordelijk?

Maak hun een kopie van het onderhoudsattest over. Dat is een officieel document. Wat mondelings gezegd wordt door die technieker speelt hier geen rol. Enkel wat op papier staat. Die ziet zijn kans schoon om een nieuwe ketel te verkopen.. Als de ketel afgekeurd was, had hij dat dan maar op papier moeten zetten.

Inderdaad. Laat ze maar procederen. Ze zullen van een kale reis terugkeren. Kopers hwbbwn - veronderstel ik - het onderhoudsattest met de opmerking gekregen.

Het gaat om een onroerende zaak (want maakte deel uit van de verkochte woning) - dan zijn artt. 1641 e.v. BW van toepassing met betrekking tot de verborgen gebreken (en niet de consumentenkoop van artt. 1649bis e.v. BW).
De toepassingsvoorwaarden voor de vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken, zijn (6):
- gebrek (niet objectief aangetoond op dit ogenblik)
- verborgen (wellicht check)
- zekere ernst (als het gebrek aangetoond wordt: check)
- koper niet op de hoogte (je hebt er niets over vermeld bij verkoop - check)
- bestond of in de kiem aanwezig op ogenblik van de koop (als gebrek aangetoond is, vrij aannemelijk)
- geen verkoop op rechterlijk gezag (check)

Bovendien moet de rechtsvordering binnen een korte termijn ingesteld worden (wat hier nog niet geschonden lijkt).

Als aan alle 6 toepassingsvoorwaarden voldaan is, dan kan de koper aan de rechter vragen:
- ontbinding koop --> buiten proportie in deze situatie = rechtsmisbruik
- prijsvermindering (wat men nu dus vraagt)

In geval van de prijsvermindering (enige toevlucht voor de koper volgens mij) moet het bedrag van de prijsvermindering via de rechtbank door een expert (en niet door de rechter zelf) bepaald worden.

Hier lijkt (nog) niet aangetoond dat er een gebrek is.
In welke mate je dan gehouden bent om te vergoeden, zal ook afhangen van de koop-verkoop-overeenkomst.
Als daarin is overeengekomen dat de koper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken, dan moeten de kopers al kunnen aantonen dat je als verkoper wist (of behoorde te weten) dat het gebrek op het ogenblik van de verkoop aanwezig was. (En je zou dan zelf evt. tegenbewijs leveren dat er melding van gemaakt werd bij verkoop).
Het onderhoudsattest waarover je zelf beschikt, speelt hier in je voordeel dat je niet wist of behoorde te weten.

Het probleem dat zicht stelt is dat de koper zelf melding had gemaakt van een lek aan de ketel 2 weken voor de ondertekening van de akte toen ze nog even langskwamen om iets na te kijken.
Ik had daar zelf nooit een probleem mee gehad dus ik dacht dat er iets mis was gegaan bij het op -en afzetten van de ketel aangezien ik enkele weken ervoor reeds was verhuisd.
Ik had dit ook tegen de technieker gezegd, maar hij begreep niet hoe dit kon. Op dat moment vertelde hij mij ook dat de ketel in orde was alleen zag ik achteraf dat hij op het onderhoudsattest ook bij de ketel niet conform had aangeduid. Ik dacht dat dit kwam omdat de afvoer niet in orde was aangezien hij niets over de non conformiteit van de ketel verteld had.
Ik heb alles wat de technieker mij had gezegd 2 dagen voor de akte aan de koper verteld en het onderhoudsattest afgegeven op het moment van ondertekening van de akte.

Wat op uw attest staat telt.
Als verkoper van een reeds gebruikt huis moet u geen algemene waarborg geven.
Opdat de koper een been zou hebben om op te staan moet hij kunnen aantonen dat het gaat om een verborgen gebrek (dus niet vast te stellen voor aankoop) dat u met kwade wil verstopt hebt.

Als verkoper van een reeds gebruikt huis moet u geen algemene waarborg geven.
Opdat de koper een been zou hebben om op te staan moet hij kunnen aantonen dat het gaat om een verborgen gebrek (dus niet vast te stellen voor aankoop) dat u met kwade wil verstopt hebt.

Asperger, dit is enkel het geval als er in de akte opgenomen is dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken.
In het andere geval geldt de klassieke vrijwaringsplicht van de verkoper (voor uitwinning en verborgen gebreken).

Als verkoper van een reeds gebruikt huis moet u geen algemene waarborg geven.
Opdat de koper een been zou hebben om op te staan moet hij kunnen aantonen dat het gaat om een verborgen gebrek (dus niet vast te stellen voor aankoop) dat u met kwade wil verstopt hebt.

Asperger, dit is enkel het geval als er in de akte opgenomen is dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken.
In het andere geval geldt de klassieke vrijwaringsplicht van de verkoper (voor uitwinning en verborgen gebreken).

Ik ken geen enkele notaris die de uitsluiting van art 1643 BW niet in de akte zet.

Ik ken geen enkele notaris die dat niet in de akte zet.

Dat kan best zijn. Maar je kent ze niet allemaal persoonlijk (vermoed ik).
Best bevestigd weten - alleen TS kan dit zeker weten.

Ik ken geen enkele notaris die dat niet in de akte zet.

Dat kan best zijn. Maar je kent ze niet allemaal persoonlijk (vermoed ik).
Best bevestigd weten - alleen TS kan dit zeker weten.

Zo een notaris moet al echt zijn cliënt een hak willen zetten.
Zelfs als het er niet zou instaan kan de vrijwaring ook niet eeuwigdurend zijn.