JuridischForum.be

Even de situatie schetsen:

Ik ben al 2 jaar op zoek naar een huis en heb eindelijk mijn droomwoning gevonden. De compromis werd reeds getekend.
Het huis met alle bijkomende kosten (registratierechten, notaris, ...) komt in totaal op 265.000€.

Nu heb ik sinds een klein jaar ook een vriendin die bij mij zou willen komen wonen (feitelijk samenwonen, niet wettelijk)
Ik stelde haar voor om bij mij te komen inwonen mits enkel het delen van de vaste kosten. Gratis huren zeg maar...
Waarom? Omdat ik eerst wil testen of we wel kunnen samenleven (we hebben regelmatig ruzie en zijn erg verschillend maar zien elkaar wel graag).
Ze wil dit echter niet en is bang om op straat gegooid te worden bij de eerste de beste ruzie. Hoewel ik zo niet in elkaar zit, kan ik het wel ergens begrijpen. Het mes op de keel met een quote: "als ik niet mag meedoen in het huis dan kom ik niet meer..." vond ik echter niet zo leuk.

Goed... Ik deed haar een ander voorstel om het te ontlenen bedrag van 155.000€ te delen: is elk 77.500€ afbetalen.
Ikzelf zal er 110.000€ eigen kapitaal in pompen. Zij heeft zo goed als geen spaarrekening en zal dus geen eigen inkomen er in steken.
Als we even rekenen en tellen dan komen we voor mij op 110.000€ + 77.500€ = 187.500€ en voor haar op 77.500€
Dit is 70% voor mij en 30% voor haar. Indien het huis later verkocht wordt (eventueel met winst) dan wordt dit ook procentueel zo verrekend.

Nu is ze echter niet akkoord en wil zij dat die 110.000€ apart gehouden wordt met een document van de notaris 'Document Ongelijke inbreng of document van meerfinanciering' en de lening op 50/50 laten schrijven. In praktijk betekent dit dat zij evenveel 'zeggenschap' heeft als mezelf over het huis terwijl ik zo goed als 3x zoveel vermogen er in steek. Dat wringt ergens bij mij...

Nu mijn vragen:

1) Waarom is mijn voorstel van een totale 70 / 30% regeling volgens haar niet eerlijk? Is dit effectief zo? Zie ik iets over het hoofd? Is haar voorstel beter?

2) Er zijn ook nog kosten aan het huis zoals bijvoorbeeld plaatsen van een tuinafsluiting waar zij geen geld voor heeft. Dat zal ik dus integraal moeten betalen. Wat als het huis dan verkocht wordt aan een meerwaarde? Dan profiteert zij ook mee van de kosten die ik heb gefinancierd aan het huis?

3) Wat met schuldsaldoverzekering? Als ik volgend jaar een dodelijk ongeval zou tegenkomen dan wordt mijn lening van 77.500€ kwijtgescholden. Betekent dat dat zij dan aan mijn ouders 110.000€ moet betalen + haar lening van 77.500€ verder moet afbetalen en het huis van haar is? Of wordt het huis geschat en wordt de waarde van het huis opnieuw procentueel berekend 70/30 en gaat 70% naar mijn ouders? Het lijkt me logisch dat alles dan naar mijn ouders gaat die 30 jaar voor me hebben gezorgd in plaats van een vriendin die ik nog maar een jaar ken...?

1) Waarom is mijn voorstel van een totale 70 / 30% regeling volgens haar niet eerlijk? Is dit effectief zo? Zie ik iets over het hoofd? Is haar voorstel beter?

Laten we dit wiskundig bekijken:

Stel dat het huis afbetaald is en verkocht wordt aan 300.000 verkocht.

Situatie 1 (70% / 30%):
Jij krijgt 210.000 €, zij 90.000 €.

Situatie 2 (elk 50%, maar jij 110.000 € eigen kapitaal):
Jij krijgt alvast 110.000 € + 50% van wat overblijft. Dus nog 95.000 € = 205.000 €.
Zij krijgt 95.000 €.

Met andere woorden. Als de woning met winst verkocht wordt, heeft zij voordeel bij scenario 2. Als de woning echter met verlies zou verkocht worden, heb jij voordeel bij scenario 2.

2) Er zijn ook nog kosten aan het huis zoals bijvoorbeeld plaatsen van een tuinafsluiting waar zij geen geld voor heeft. Dat zal ik dus integraal moeten betalen. Wat als het huis dan verkocht wordt aan een meerwaarde? Dan profiteert zij ook mee van de kosten die ik heb gefinancierd aan het huis?

Je kan een ondertekend document opmaken waarin staat dat zij, bij de verkoop van het huis, de helft van de afsluiting aan jou terugbetaalt.

3) Wat met schuldsaldoverzekering? Als ik volgend jaar een dodelijk ongeval zou tegenkomen dan wordt mijn lening van 77.500€ kwijtgescholden. Betekent dat dat zij dan aan mijn ouders 110.000€ moet betalen + haar lening van 77.500€ verder moet afbetalen en het huis van haar is? Of wordt het huis geschat en wordt de waarde van het huis opnieuw procentueel berekend 70/30 en gaat 70% naar mijn ouders? Het lijkt me logisch dat alles dan naar mijn ouders gaat die 30 jaar voor me hebben gezorgd in plaats van een vriendin die ik nog maar een jaar ken...?

Hangt er van af hoe de eigendom van de woning in de akte beschreven is. Als jullie elk 50% eigenaar zijn, zullen uw ouders 50% eigenaar worden van de woning... Als jij 70% eigenaar bent, zullen uw ouders 70% eigenaar worden.

Hoe dit zit met 50% eigenaar, maar wel hogere eigen inbreng, weet ik niet precies. Geen idee of dit kan verrekend worden, moest jou iets overkomen. Maar daar zullen anderen hier ongetwijfeld kunnen op antwoorden.

De meerwaarde word niet verdeeld 50/50 maar aan de hand van eigen inbreng en betaalde lening.
TS betaald 187500 en partner 77500 dat is amper 25%.
Dit zal nog lager zijn omdat er nog rekening moet gehouden worden met de uitgespaarde intrest, van de inbreng van TS tegenover de lening.

De meerwaarde word niet verdeeld 50/50 maar aan de hand van eigen inbreng en betaalde lening.

Hangt er allemaal van af. Als de akte van de woning stipuleert dat de woning 50% van elke partner is, en er is voor de rest niets op papier gezet, dan kan de topic starter nog de volledige lening betaald hebben, dan nog zal bij verkoop de helft naar de andere eigenaar gaan. Eigendom van de woning en hoe de woning gefinancieerd is, staan los van elkaar, tenzij er zaken op papier gezet zijn hierrond...

Eigenlijk is de beste raad al te laat: wacht met kopen tot je 100% zeker iets SAMEN wil kopen... eerst een compromis tekenen en dan beseffen dat je "eerst wil testen of we wel kunnen samenleven" lijkt mij een beetje omgekeerde wereld.

Heeft zij meegetekend op het compromis ?
Als ik eerlijk mag zijn heb ik hier niet zo'n goed gevoel bij, en zou ik je aanraden om, om latere miserie te beperken, indien mogelijk het huis alleen te kopen - dan ben je 100% eigenaar en draag jij (en jij alleen) de lening. Dan is er helemaal geen discussie als jullie uit mekaar gaan.

Eigenlijk is de beste raad al te laat: wacht met kopen tot je 100% zeker iets SAMEN wil kopen... eerst een compromis tekenen en dan beseffen dat je "eerst wil testen of we wel kunnen samenleven" lijkt mij een beetje omgekeerde wereld.

Heeft zij meegetekend op het compromis ?
Als ik eerlijk mag zijn heb ik hier niet zo'n goed gevoel bij, en zou ik je aanraden om, om latere miserie te beperken, indien mogelijk het huis alleen te kopen - dan ben je 100% eigenaar en draag jij (en jij alleen) de lening. Dan is er helemaal geen discussie als jullie uit mekaar gaan.

Nee, ik heb de compromis alleen getekend.
100% zeker zijn en dan pas SAMEN iets kopen klopt wel maar ik heb het kapitaal en ben al 10 jaar van plan om alleen te kopen.
Zou dan een beetje gek zijn om te gaan huren en mijn geld aan iemand anders te geven terwijl ik het evengoed in mijn eigen huis kan investeren.
Sowieso ging ik kopen. In eerste instantie alleen, maar gezien zij mij het mes op de keel zet gaf ik haar het 70/30 voorstel.

Enerzijds, betreffende "beetje gek zijn om te gaan huren" :
Ik heb ooit een zeer uitgebreide berekening gedaan, en kwam tot de conclusie dat als je grosso modo minder dan 4 jaar in een huis woont, is huren goedkoper dan kopen.
Dit hangt uiteraard van verschrikkelijk veel factoren af (huur & afbetalingen/aankoopprijs, maar ook gezinssituatie) en is geen wetenschappelijk onderbouwd gegeven, maar het geeft wel een indicatie ...
Dit is echter irrelevant, aangezien je al compromis tekende

ten tweede, als jij in de compromis als enige koper staat, weet ik niet of het zomaar kan om de akte op beider namen te zetten - waarschijnlijk wel mits akkoord van alle partijen. Mss kunnen andere forum-leden (Poene?) hier een antwoord op geven. Het betekent wel dat je het been stijf kunt houden en het huis alleen kopen.

Ten derde - ik zou me voor zoiets niet het mes op de keel laten zetten, en zou zelfs een vermoeden van "verborgen agenda" en/of minder goeie bedoelingen krijgen ...
Je kan nog altijd x jaar later je vriendin laten inkopen in de woning, of samen iets anders kopen, of door huwelijkscontract het huis deels haar eigendom maken.

Enerzijds, betreffende "beetje gek zijn om te gaan huren" :
Ik heb ooit een zeer uitgebreide berekening gedaan, en kwam tot de conclusie dat als je grosso modo minder dan 4 jaar in een huis woont, is huren goedkoper dan kopen.
Dit hangt uiteraard van verschrikkelijk veel factoren af (huur & afbetalingen/aankoopprijs, maar ook gezinssituatie) en is geen wetenschappelijk onderbouwd gegeven, maar het geeft wel een indicatie ...
Dit is echter irrelevant, aangezien je al compromis tekende

Inderdaad irrelevant en ik volg je stelling volledig maar ik heb het kapitaal om te investeren in een woning. Waarom dat geld dan op de spaarrekening laten staan (brengt zo goed als niets meer op) en huren? Huurgeld ben je kwijt... Enfin dat is een andere discussie!

ten tweede, als jij in de compromis als enige koper staat, weet ik niet of het zomaar kan om de akte op beider namen te zetten - waarschijnlijk wel mits akkoord van alle partijen. Mss kunnen andere forum-leden (Poene?) hier een antwoord op geven. Het betekent wel dat je het been stijf kunt houden en het huis alleen kopen.

Dat kan. Omgekeerd is lastiger, dan zou er al 10% moeten betaald worden omdat de compromis werd verbroken.

Ten derde - ik zou me voor zoiets niet het mes op de keel laten zetten, en zou zelfs een vermoeden van "verborgen agenda" en/of minder goeie bedoelingen krijgen ...Je kan nog altijd x jaar later je vriendin laten inkopen in de woning, of samen iets anders kopen, of door huwelijkscontract het huis deels haar eigendom maken.

True!

De meerwaarde word niet verdeeld 50/50 maar aan de hand van eigen inbreng en betaalde lening.
TS betaald 187500 en partner 77500 dat is amper 25%.
Dit zal nog lager zijn omdat er nog rekening moet gehouden worden met de uitgespaarde intrest, van de inbreng van TS tegenover de lening.

Dus zelfs al zou ik ingaan op haar voorstel om 50/50 te doen dan blijf ik 70% eigenaar van de woning?
Ik snap het eigenlijk niet goed... Zij kan toch niet eisen om de helft van het huis te bezitten als ik 70% inbreng t.o.v. het totale kapitaal?

Dus zelfs al zou ik ingaan op haar voorstel om 50/50 te doen dan blijf ik 70% eigenaar van de woning?

Het "eigenaarschap" van de woning wordt beschreven in de aankoopakte van de woning bij de notaris. Er zal ook een akte opgemaakt worden in verband met de hypothecaire lening. Dit zijn twee aparte dingen. In extremis kan jij bijvoorbeeld 100% van de lening afbetalen (dit zal dan zo beschreven worden in de akte van de lening), en je vriendin 100% eigenaar van de woning laten zijn (als je dit zo in de akte van de woning laat zetten).

Als je niet wenst dat zij voor 50% eigenaar van de woning is, laat dit dan zeker NIET zo in de aankoopakte van de woning zetten! Ik zal even het concrete voorbeeld geven van mijn situatie:
1. Mijn eigen inbreng: €100.000
2. Inbreng van vriendin: €50.000
3. Lening: €250.000

In de aankoopakte van de woning staat dat we beiden voor 50% eigenaar zijn van de woning + dat wanneer de woning ooit verkocht wordt of één eigenaar de andere uitkoopt, ikzelf eerst sowieso €50.000 uitgekeerd krijg (= verschil aan inbreng) van de waarde van de woning en de rest dan voor 50% verdeeld wordt.

In de akte van de lening staat dat we deze beiden afgesloten hebben en beiden verantwoordelijk om deze af te lossen. Ik weet niet meer uit het hoofd of hier effectief in staat dat we elk 50% betalen. Ik vermoed van niet, eerlijk gezegd.

Wat betekent dit concreet:
1. Als we uit elkaar zouden gaan (woning is afbetaald ondertussen) en de woning wordt verkocht voor €450.000, dan krijg ik €250.000 en mijn vriendin €200.000. Idem als de één de ander wil uitkopen. Ik kan mijn vriendin uitkopen voor €200.000, zei mij voor €250.000.
2. Wat erfenis betreft weet ik het niet 100% zeker. We hebben kinderen, dus zij krijgen sowieso mijn deel (we zijn immers niet getrouwd). Er is echter een tontine in de akte opgenomen waardoor mijn vriendin wel levenslang vruchtgebruik krijgt als mij iets overkomt (en omgekeerd). Geen idee of er met die €50.000 verschil aan inbreng rekenin gehouden wordt (stel dat we dus geen kinderen hebben en het naar mijn ouders zou gaan).

'k Vind het een beetje wrang dat uw vriendin u op zo'n manier het mes op de keel zet, eigenlijk. Haar inbreng is zo minimaal dat het nogal cru is dat ze dergelijke eisen stelt. Als ze bij jou kan inwonen zonder dat ze huur moet betalen, zou dit voor haar héél voordelig zijn. Ze kan dan enorm veel sparen en moest het dan mislopen, zou ze genoeg reserve moeten hebben om een héle tijd te kunnen huren, of zelf iets te kopen...

Ik sluit me aan bij de mening van Milo72: ik zou een licht wantrouwen krijgen als uw vriendin zo pushed om mee eigenaar de worden van een woning waar ze zelf maar héél weinig financiële inbreng in heeft. Wees daar héél voorzichtig in! Je mag haar nog zo graag zien, in dit soort gevallen moet je het hart even uitschakelen en puur je gezond verstand laten spreken.

Kan je haar niet zeggen: "Sorry, maar ik heb het compromis ondertekend, ik kan nu niet meer terug. Ik moet deze woning kopen en aangezien ik het compromis getekend heb, moet dit op mijn naam. We kunnen later dan nog kijken naar een manier waarop jij je kan inkopen in onze woning." Leugentje om bestwil, zeg maar?

In de aankoopakte van de woning staat dat we beiden voor 50% eigenaar zijn van de woning + dat wanneer de woning ooit verkocht wordt of één eigenaar de andere uitkoopt, ikzelf eerst sowieso €50.000 uitgekeerd krijg (= verschil aan inbreng) van de waarde van de woning en de rest dan voor 50% verdeeld wordt.

1ste vraag: Hoelang zijn jullie al samen?

2 de vraag: Jij krijg bij verkoop eerst €50.000 uitgekeerd, maar dit bedrag is dan toch niet gestegen met de waarde van de woning?
Van mij gaat het over een kapitaal van 110.000€ eigen inbreng (meer dan 40% van de totale kostprijs woning). Daar wil ik toch wel winst op maken bij verkoop van het huis. Wat is anders de opbrengst van die 110.000€ ? Nix?

'k Vind het een beetje wrang dat uw vriendin u op zo'n manier het mes op de keel zet, eigenlijk. Haar inbreng is zo minimaal dat het nogal cru is dat ze dergelijke eisen stelt. Als ze bij jou kan inwonen zonder dat ze huur moet betalen, zou dit voor haar héél voordelig zijn. Ze kan dan enorm veel sparen en moest het dan mislopen, zou ze genoeg reserve moeten hebben om een héle tijd te kunnen huren, of zelf iets te kopen...

Voila sluit ik me perfect bij aan, alsook mijn ouders.

Ik sluit me aan bij de mening van Milo72: ik zou een licht wantrouwen krijgen als uw vriendin zo pushed om mee eigenaar de worden van een woning waar ze zelf maar héél weinig financiële inbreng in heeft. Wees daar héél voorzichtig in! Je mag haar nog zo graag zien, in dit soort gevallen moet je het hart even uitschakelen en puur je gezond verstand laten spreken.

Wees gerust dat ik hier hard in ben, hoeveel het me ook pijn doet om haar voortdurend te zien wenen. Als ik 70% in totaal inbreng (eigen vermogen en geleend bedrag) dan moet het ook 70% op mijn naam staan. Zo simpel is het!

Kan je haar niet zeggen: "Sorry, maar ik heb het compromis ondertekend, ik kan nu niet meer terug. Ik moet deze woning kopen en aangezien ik het compromis getekend heb, moet dit op mijn naam. We kunnen later dan nog kijken naar een manier waarop jij je kan inkopen in onze woning." Leugentje om bestwil, zeg maar?

Ik heb het compromis effectief al alleen getekend. Het is pas bij de notaris dat er nog kan aangepast worden. Ze zou er dus nog bijgezet kunnen worden. Liegen ga ik niet doen.

1ste vraag: Hoelang zijn jullie al samen?

Samen sinds 2006, samenwonend sinds 2010 (huren), huis gekocht in 2013.

2 de vraag: Jij krijg bij verkoop eerst €50.000 uitgekeerd, maar dit bedrag is dan toch niet gestegen met de waarde van de woning?

Inderdaad. Als de waarde van onze woning met 5% zou stijgen zou ik inderdaad 5% op €50.000 "mislopen". Maar da's een keuze die ik gemaakt heb. Langs de andere kant: door het feit dat mijn vriendin mee "investeert" in de woning, kan ik op het andere kapitaal wel winst maken. Alleen had ik die woning nooit kunnen kopen, en ook niet de mogelijkheid gehad om die investering te doen.

In uw geval ligt het anders, als ik het goed begrijp: jij kan best die woning kopen, zonder financiële hulp van uw vriendin? Ik vind persoonlijk dat je dit dan ook moet doen.

Wees gerust dat ik hier hard in ben, hoeveel het me ook pijn doet om haar voortdurend te zien wenen.

Waarom weent ze? Ziet ze dit als teken dat je haar niet vertrouwt? Draai het dan eens om: vraag haar of zij jou niet vertrouwt, dat zij absoluut een deel van het huis wenst? Zo kan je het ook bekijken: zij vertrouwt jij dan niet genoeg en denkt dat je haar op straat gaat smijten.

Als ik 70% in totaal inbreng (eigen vermogen en geleend bedrag) dan moet het ook 70% op mijn naam staan. Zo simpel is het!

Van zodra ze ook mede-eigenaar wordt, is het niet meer simpel. Het simpelste is dat jij alleen eigenaar wordt (als je dit financieel aankan). Ook al heeft ze maar 5% eigendom: als jullie ruzie krijgen, kan ze EISEN dat het huis verkocht wordt en ze dan 5% van de opbrengst krijgt. Zelfs als jij haar moeiteloos zou kunnen uitkopen voor die 5% kan ze daar moeilijk over doen als ze wil, en bijvoorbeeld een openbare verkoop eisen. Op dat moment wordt het een juridische strijd om te zorgen dat uw huis niet verkocht wordt. Reden te meer dus om te zorgen dat jij énige eigenaar bent van de woning. Zeker aangezien je nog niet zeker bent van de relatie...

Nog een vraagje: Uiteraard worden alle vaste kosten zoals telenet, gas, elektriciteit, vuilbakken, ... 50/50 gedeeld. Maar als we de regeling 70/30 zouden nemen, wat dan met grondbelasting, gemeentebelasting, provinciebelasting en brandverzekering. Moeten die dan ook 70/30 betaald worden of zijn dit vaste kosten en worden deze gewoon gedeeld?

Brandverzekering moet volgens mij 50/50 gedeeld worden gezien je dit ook zou moeten betalen als je huurt? maar wat met de grondbelasting, gemeentebelasting, ... ?

Een brandverzekering MOET je niet nemen. Het is uiteraard wel aangewezen. Als je huurt, zal je een verzekering hebben voor de inboedel, niet voor de woning zelf. De kost zal daar dus veel lager liggen.

Maar al uw vragen zijn zaken die jullie moeten overeenkomen. Er is nergens een wet of richtlijn die bepaald hoe je deze kosten verdeeld. In mijn specifieke geval regelen we het zo: mijn partner werkt slechts halftijds (hierdoor doet ze ook de bulk van het werk in het huishouden). Ze verdient dus logischerwijs minder dan mij. We hebben afgesproken om elk 65% van ons loon op een gemeenschappelijke rekening te storten. Met die rekening worden alle gemeenschappelijke en vaste kosten betaald. In praktijk draag ik dus meer bij, maar hou ik ook meer geld voor mezelf over dan mijn partner, aangezien mijn loon veel hoger is (ik werk full-time in een zeer goed betaalde sector). Dit lijkt ons dus het eerlijkste.

Om even de stem van de vriendin te vertegenwoordigen: ik begrijp het verlangen om zelf ook eigenaar te zijn. Zeker nu spaargeld niets meer opbrengt. Ik snap niet waarom daar meteen slechte bedoelingen achter gezocht worden. Anderzijds is het wel zo slim om eerst samen te wonen zonder al te veel engagement (ik bedoel: samenwonen op een manier die zonder al te veel rompslomp kan verbroken worden). Zelf leerde ik mijn (intussen) echtgenoot kennen op een moment waarop we elk al iets apart gekocht hadden. Ik ben tijdelijk bij hem gaan wonen op de manier die TS ook voorstelde aan zijn vriendin, maar binnen de drie maanden hebben we samen iets gekocht. In ons nieuwe huis heeft hij ook een veel grotere inbreng (ook omdat ik mijn studio niet verkocht heb). De lening is ook 50/50 ingeschreven, maar dat wil niet zeggen dat ik ook 50% eigenaar ben van de woning. Het wil zeggen dat de lening verondersteld wordt voor 50% door mij te zijn betaald en voor 50% door hem, ook al is dat misschien niet zo in de praktijk. Als ik me niet vergis zei de notaris dat bij een eventuele scheiding bij de verkoop eerst de lening wordt afgelost en dat er van het bedrag dat nog overschiet 40% naar mijn man gaat en de overschot wordt over ons beide verdeeld (aangezien hij ook 70% eigenaar is en ik 30%). Volgens mij hebben we dan in geval van verkoop met verlies/winst allebei evengoed een aandeel van 70/30 in dat verlies/ de winst.

Dit is het voorstel dat door de notaris zelf gedaan is, dus ik ga ervan uit dat dit het meest eerlijke en logische is om te doen. Eventueel moet je al eens bij een notaris langsgaan en hem vragen wat gebruikelijk is in jullie situatie? Dan heb je ook een extra argument bij je vriendin.

Wat betreft al dan niet haar een deel van de woning mee te laten aankopen, dat is iets waar niemand je bij kan helpen, het hangt af van hoe je jullie toekomst samen ziet en welke zaken je (op financieel gebied) belangrijk vind in je leven. Als je er nog niet zeker bent van de relatie kan je later haar nog laten inkopen (maar wanneer ben je echt zeker?). Op het inkopen betaal je wel extra belastingen, tenzij je zou trouwen, dan betaal je die belasting niet (of beter, je betaalt ze pas als je toch nog zou scheiden). Je vriendin zou kunnen sparen terwijl ze bij jou woont en op termijn zelf iets kopen dat ze kan verhuren, maar geloof mij, hier kan je ook veel miserie mee hebben. In die zin zit jouw spaargeld dan veilig in je huis, terwijl dat van haar niets opbrengt of een veel groter risico loopt, dat is ook niet helemaal eerlijk. Bovendien kan je dan weer discussiëren over de huuropbrengst...