JuridischForum.be

Wij hebben ons huis 3.5 jaar te koop gezet, de laatste 3 jaar via hetzelfde immo-kantoor. Het is een groot huis, goed gelegen, beetje renovatie nodig. Er waren steeds veel huisbezoeken, maar nooit een valabel bod. In de loop van de jaren hebben we de vraagprijs sterk moeten laten zakken. 3 weken geleden hebben wij beslist het huis niet meer te verkopen, maar zelf te houden, en zelf te renoveren om daarna te huur te zetten. We wensen dit pand nu in de familie te houden, evtl zelfs later voor onze kinderen, of onszelf. Dit via aangetekende zending naar immokantoor.
Natuurlijk 1 week voor de verkoopovereenkomst krijgen wij plots een getekend bod, toevallig net de bodemprijs die wij eerder hadden gezegd tegen het immokantoor. Wij hebben het immokantoor op de hoogte gebracht dat wij niet meer wensen te verkopen.
Nu dreigt het immokantoor ermee dat wij nog steeds-enkele dagen voor verbreking van de overeenkomst-verplicht zijn ons huis te verkopen. Is dit juridisch door het immo-kantoor of de kopers hard te maken? Gaat dit ons bijkomende kosten geven?

Wat zijn jullie overeengekomen met het immo-kantoor? Dat jullie zouden verkopen tegen de bodemprijs? Of hebben jullie een bodemprijs opgegeven tegen welke jullie eventueel zouden bereid zijn om te verkopen? Als ergens op papier staat dat jullie sowieso bereid zijn te verkopen tegen de bodemprijs, vrees ik dat jullie gebonden zijn aan die overeenkomst. Als nergens op papier staat wanneer jullie effectief zouden verkopen (met andere woorden: dat jullie bij ieder bod sowieso eerst nog jullie goedkeuring moeten geven voor de verkoop), is het een andere zaak...

Wanneer werd die bodemprijs vastgelegd? Bij aanvang contract 3.5 jaar geleden? Werd deze prijs in de loop van de jaren al verlaagd? Een bodemprijs van 3.5 jaar gemeden zou nu mogelijks hoger kunnen liggen door waarde verhoging en / of indexatie.
Lees er zeer aandachtig uw algemene voorwaarden op na.

Let op met immo kantoren, wij hebben ook zo iets voorhad en wij waren enkele uren te laat, het contract sloot om 24:00 uur af en er was een bod gedaan van het immo kantoor rond 20:00 uur wij hebben aan de immo het dervingsloon moeten betalen als schade vergoeding, dit heeft 4 maal voor de rechtbank geweest, zij zien dit als contractbreuk .

We zitten eigenlijk met 2 vragen:
1/ kan de koper/immo ons op juridische basis verplichten toch het huis te verkopen omdat ons huis nog te koop stond (wel al 3 weken geleden aangetekend schrijven naar immo) ook al hebben wij zelf geen enkel bod aanvaard en heeft enkel de immo een getekend bod in de wacht gesleept en hebben wij onmiddellijk gecommuniceerd dat wij niet meer wensen te verkopen (dus geen tegenbod gedaan)
2/ mag het immokantoor na 3 jaar nog steeds geen verkoopsresultaat, dat ons tot andere aanpak heeft gedwongen (nl zelf houden, zelf investeren in renovatie ipv sterk onder aankoopprijs verkopen) ons een vergoeding eisen voor het bod 1 week voor definitieve verbreking van de overeenkomst?

We zitten eigenlijk met 2 vragen:
1/ kan de koper/immo ons op juridische basis verplichten toch het huis te verkopen omdat ons huis nog te koop stond (wel al 3 weken geleden aangetekend schrijven naar immo) ook al hebben wij zelf geen enkel bod aanvaard en heeft enkel de immo een getekend bod in de wacht gesleept en hebben wij onmiddellijk gecommuniceerd dat wij niet meer wensen te verkopen (dus geen tegenbod gedaan)

Zoals gezegd: dat hangt er van af of jullie indertijd al dan niet iets ondertekend hebben in de zin van "Van zodra er een bod komt van XXX €, gaan wij sowieso akkoord met de verkoop."

2/ mag het immokantoor na 3 jaar nog steeds geen verkoopsresultaat, dat ons tot andere aanpak heeft gedwongen (nl zelf houden, zelf investeren in renovatie ipv sterk onder aankoopprijs verkopen) ons een vergoeding eisen voor het bod 1 week voor definitieve verbreking van de overeenkomst?

Ook hier: hangt af van de overeenkomst met het immo kantoor... Zonder de details, kunnen wij niet veel zinnigs zeggen...

Het is vaste rechtspraak van Cassatie dat een aanbod tot verkoop van onroerende goederen de verkoper niet bindt. Enkel als je een bod hebt en je bevestigt dat je het aanvaardt, is er overeenstemming tussen de zaak en de prijs (en is de koop gesloten).
Je bent dus NIET verplicht te verkopen aan de (eerste) bieder van de vraagprijs. En als er meerdere geïnteresseerden zijn voor die prijs, dan kan je de prijs zelfs laten opdrijven (tot de hoogste bieder).

Of je een vergoeding aan de immo moet betalen - ze hebben een koper gevonden aan de vraagprijs - zal afhangen van de overeenkomst tussen jullie en het immokantoor. In die overeenkomsten heeft Van den Bossche een hele regelgeving opgezet (minimale contractinhoud) maar daar ken ik de details niet van.

En het arrest Hof van Beroep Antwerpen niet vergeten.
Mails tussen makelaar en koper / verkoper geen bewijs.

Franciscus, arrest van Antwerpen is mogelijk uitzonderingsrechtspraak (alleszins nog niet bevestigd geweten) en ging tussen koper en verkoper.
Mails van makelaar (= handelaar) naar verkoper kan door verkoper ook met alle middelen van recht bewezen worden (inclusief getuigen en vermoedens). Omgekeerd geldt het primaat van schriftelijk bewijs.

Bovendien is er hier door TS sprake van een getekend bod. Dat is dan meer dan een email.

Klopt. Was wat afgeleid door feit dat het vooral de makelaarsorganisatie heel verontwaardigd was.
http://www.cibweb.be/nieuws/verkoop-e-m ... t-mogelijk