JuridischForum.be

Beste,

Wij hebben onlangs een opbrengsteigendom aangekocht die een maand nadat we het hadden aangekocht, onbewoonbaar is verklaard. Vorige eigenaar heeft alle controles etc. voor ons verzwegen.
In het opbrengsteigendom zijn er huurders die blijkbaar al maanden geen huur hadden betaald (vorige eigenaar eiste dit niet echt) en vinden dat, nu het eigendom onbewoonbaar is verklaard, ze ook geen huur moeten betalen. Huurders weigeren ook te verhuizen. Los van de huur worden ook alle kosten (gas, elektriciteit) door ons betaald omdat er blijkbaar maar één meter is voor heel de woning. We zitten echt met de handen in het haar en weten niet wat we moeten doen. Iemand een idee hoe we dit verder moeten aanpakken?

Deze woning volledig renoveren !

Ik zie meerdere mogelijkheden:

1. terug verkopen als renovatieproject
2. zelf renoveren, dan moeten de wanbetalers opkrassen
3. niets doen en alles ondergaan

Aangezien het onroerend goed onbewoonbaar verklaard is moet het wel erg zijn,
zodat u dat voor de aankoop had kunnen merken.
Er is bijgevolg geen verborgen gebrek en daarom kan u de verkoper niets verwijten.

Het probleem is dat ze niet willen vertrekken. Voor zover ik weet, moeten ze eerst een andere optie hebben voor ze kunnen vertrekken d.w.z. dat ze een andere woning moeten huren. We mogen ze dus niet uitzetten tot ze iets gevonden hebben en we mogen ook geen huur vragen. Zij zoeken niets omdat ze nu gewoon gratis in die woning kunnen verblijven. Dit hebben ze ook zo gezegd. Kan de rechter hen een bepaalde periode geven waarin ze wel een woning moeten vinden en dwingen om (minstens) de kosten te betalen. Dit is gewoon een nachtmerrie.

@asperger: We hadden dit gekocht als renovatiewoning. We hadden er geen weet van dat er al een dossier over liep. Indien we dit wisten, hadden we al eerder een bezwaar kunnen indienen en de woning renoveren, zodat het alsnog niet onbewoonbaar verklaard zou worden. Helaas zitten we nu met de gebakken peren.

Je zal toch naar de vrederechter moeten gaan om hun uit je huis te krijgen, het ocmw kan misschien je ook daar bij helpen, onbewoonbaar wil zeggen dat daar niemand mag wonen tot het gerenoveerd is.

Het probleem is dat ze niet willen vertrekken. Voor zover ik weet, moeten ze eerst een andere optie hebben voor ze kunnen vertrekken d.w.z. dat ze een andere woning moeten huren. We mogen ze dus niet uitzetten tot ze iets gevonden hebben en we mogen ook geen huur vragen. Zij zoeken niets omdat ze nu gewoon gratis in die woning kunnen verblijven. Dit hebben ze ook zo gezegd. Kan de rechter hen een bepaalde periode geven waarin ze wel een woning moeten vinden en dwingen om (minstens) de kosten te betalen. Dit is gewoon een nachtmerrie.

@asperger: We hadden dit gekocht als renovatiewoning. We hadden er geen weet van dat er al een dossier over liep. Indien we dit wisten, hadden we al eerder een bezwaar kunnen indienen en de woning renoveren, zodat het alsnog niet onbewoonbaar verklaard zou worden. Helaas zitten we nu met de gebakken peren.

6 maanden kunnen ze krijgen, meer niet. De rest zijn fabels.
Als ze geen andere woonst zoeken zullen ze dakloos worden.

Wanneer het gaat om werken aan meerdere appartementen/woongelegenheden in hetzelfde gebouw, voorziet artikel 3 van de Woninghuurwet dat de verhuurder alle huurders uit hetzelfde gebouw kan opzeggen zonder dat hij voor ieder van hen de afloop van een driejarige periode moet afwachten en dit mits inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden voor elke huurder:

Artikel 3, § 3.......
Met het oog op het goede verloop van de werken kan de
verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw
te allen tijde verscheidende huurovereenkomsten beëindigen,
met inachtneming van een opzeggings¬termijn
van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens
het eerste jaar wordt opgezegd. (art. 6, 5° W.13.04.1997;
reeds van toepassing op de overeenkomsten die lopen op 31 mei
1997 (art. 15, derde lid W.13.04.1997).)

Tijdens die zes maanden kan men de plannen voor de renovatie al laten tekenen en de nodige contracten afsluiten.
Ik zie geen ramp, tenzij een aantal maanden huurverlies.

En staan de nutsabonnementen dan op jouw naam? Als er in dat gebouw enkel maar huurders wonen, zou ik hen laten weten dat je de abo's opzegt of - als ze dat wensen - op hun naam laat zetten. Dat je ook nog hun elektriciteit en verwarming moet betalen voor hen is wel helemaal te gek....

Voorts al eerst een AS met kopie per gewone brief aan elke huurder sturen om de achterstallige huurgelden (eigenlijk bezettingsvergoedingen omdat het onbewoonbaar verklaard is) en voorschotten op de nutsvoorzieningen te vorderen. Het is een fabeltje dat er gratis mag "gewoond" worden. Hadden de huurders al instructie gekregen om vanaf dd/mmm aan u te betalen?

Jij moet betaald worden vanaf de dag van ondertekening van de akte. Ws best er een advocaat opzetten om meer indruk te maken en te vorderen waarop je recht hebt.

er is een verschil tussen onbewoonbaar verklaard en ongeschikt verklaard. Luister eens bij de persoon die de controles kwam doen, vraag zijn technisch verslag. Dan weet je tenminste wat je zou moeten aanpakken om de gebreken weg te werken. Luister ook eens bij stedenbouw of alles daar in orde is. En raadpleeg uw notaris. Als een pand op de inventaris van ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen staat levert dat in sommige gevallen voor de koper korting op de registratierechten op, het is dus niet oké dat de verkoper dit verzweeg voor u!

Laat in ieder geval de huurders (aangetekend!) weten dat u nu de eigenaar bent en dat ze stipt de huur moeten betalen op uw rekeningnummer. Vermeld in deze brief eveneens dat het opbouwen van drie maand huurachterstal automatisch een dagvaarding betekent. Een ongeschikt/onbewoonbaar verklaring kan inderdaad soms een reden zijn om geen huur te betalen, of betaalde huurgelden terug te vorderen, maar dat kan niet enkel en alleen op eigen initiatief van de huurder. Als de huurder dit wil bekomen moet hij langs de vrederechter voor een vonnis.

En vraag inderdaad bij de netbeheerder dat die aparte tellers komt plaatsen. Ook een aparte teller voor de gemeenschappelijke delen (lift bijvoorbeeld).

En heeft uw notaris dat niet te weten gekomen bij navraag bij alle diensten.... dat er een procedure loopt is geweten bij gemeente en Vlaamse dienst wonen.
Vraag is kan dat als een verborgen gebrek aanzien worden ...als vorige eigenaar niet gezegd heeft dat er een procedure opgestart is - is niet van vandaag op morgen.
Nutsvoorzieningen zijn voor huurders direct opzeggen en naam van huurders doorgeven.

En vraag inderdaad bij de netbeheerder dat die aparte tellers komt plaatsen. Ook een aparte teller voor de gemeenschappelijke delen (lift bijvoorbeeld).

Zal je een gunstig keuringsverslag moeten hebben, en gezien onbewoonbaarheidsverklaring ZEEEEER weinig kans toe.

Aanpakken met de harde hand, aangezien de woning onbewoonbaar is, mag je onmiddellijk herstellingen beginnen uitvoeren.
Boel herstellen of renoveren, terwijl dat ze er in wonen.

Brief wat betreft nieuwe eigenaar en rekeningnummer is al verstuurd. Ze reageerden met 'het huis is onbewoonbaar verklaard, waarom moeten we betalen? Bij vorige eigenaar betaalden we ook niks.' Denk idd dat de enige oplossing is vragen om zo snel mogelijk het pand te verlaten wegens renovatie. Ik heb het technisch verslag al, en we willen zo snel mogelijk starten. Hopelijk vertrekken ze snel. Ik wil jullie allemaal hartelijk bedanken voor de reacties. Superfijn dat er zoveel mensen raad geven. Toppers hoor!

Ze reageerden met 'het huis is onbewoonbaar verklaard, waarom moeten we betalen?

Als het onbewoonbaar is, waarom willen ze er dan blijven wonen. Stap naar de gemeente en laat hun buitenzetten.
Heb ooit ook zo geval voorgehad waarbij 2 van de 6 bewoners dachten een wijze gevonden te hebben om gratis te blijven wonen. Ze hadden doelbewust schade aangebracht aan hun appartement en de gemene delen, (ze hadden zelfs de kelders on der water gezet) en dan het gebouw on bewoonbaar laten verklaren. Natuurlijk wilden ze niet vertrekken. Dat heeft juist 14 dagen geduurd, en ze stonde op straat, nadat ik samen met de inspecteur en de stadsarchitect (van stad Antwerpen) een grondige rondgang door het pand had gemaakt. Toen werd alles duidelijk. Ook wij waren van plan de appartementen te renoveren. Het is alleen wat vroeger gebeurd en grondiger. Het was goed voor mijn werkgever/eigenaar, want de huuropbrengst na renovatie was x, alhoewel er één appartement minder was. Van de bovenste verdieping en de zolder werd een grote mooie duplex gemaakt waarvan de huurprijs boven rond de 1500 € lag terwijl voordien een appartement er verhuurd werd aan ongeveer 250 € (er was geen badkamer noch CV, en maar 1 lavabo/gootsteen.) Het was zoals ze in Antwerpen noemen "een kwartier")
Het pand lag in de havenbuurt "het eilandje", waar de huren ondertussen (15 jaar later) zeker nog met een factor 3 zijn gestegen.