JuridischForum.be

Hallo iedereen,

Wij zitten momenteel in een lastige situatie. Enkele maanden geleden hebben wij een bod uitgebracht op een woning. De makelaar wou dit bod officieel maken door ons een eenzijdige aankoopbelofte te laten tekenen met inbegrip van de regel: "Indien de kopers afzien van de aankoop van de woning moet er 10% schadevergoeding betaald worden aan de verkopers". Hier zijn we uiteraard niet op ingegaan alvorens deze regel uit de belofte verwijderd werd.

De verkopers gingen hiermee akkoord en uiteindelijk is de eenzijdige aankoopbelofte dus getekend met die regel duidelijk doorstreept.
Nu, enkele maanden later is er nog steeds geen correct akkoord bereikt mbt het definitieve compromis en wij zien het dan ook niet meer zitten om deze aankoop door te zetten.

Dit hebben we laten weten aan de makelaar waarop hij meteen begon over een te betalen schadevergoeding, ookal is dit duidelijk doorstreept en voor akkoord getekend door alle partijen...

Wie is hier volgens jullie in zijn recht?

Groeten en bedankt!

Staat er een einddatum in uw aankoopbelofte? Indien niet kan die makelaar binnen 20 jaar nog afkomen om de verkoop of schade vergoeding nog op te eisen.
Stuur hem een aangetekend schrijven waarin u hem mededeelt dat de redelijke termijn van uw bod al lang is verstreken, en dat u dus niet meer gebonden bent door dit bod. Maanden wachten is ver buiten het aanvaardbare. Laat hem maar naar de VR stappen, die zal hem bijna zeker geen gelijk geven.
Maar hou het in het oog voor volgende maal: Zet steeds een uiterste datum van geldigheid in uw bod.

Beste mava105,

Bedankt voor uw reactie.
Neen. Spijtig genoeg staat er geen einddatum op het contract.
Ik zal mijn situatie schetsen met data:
- 20 juli aankoopbelofte getekend door ons (koper)
- 26 juli door de verkopers getekend als aanvaard
- Sinds midden augustus is er een discussie gaande omtrent het compromis (denk aan opschortende voorwaarden etc)
- 10 september hebben wij er genoeg van en beslissen om deze aankoop te laten gaan wegens geen onderhandelingsmogelijkheden

Nu blijft de makelaar met de aankoopbelofte dreigen ook al is het gedeelte met de schadevergoeding duidelijk doorstreept en aanvaard door beide partijen. Ik heb niet veel zin in een gerechtelijke discussie aangezien we dan onze zoektocht naar een woning ook niet deftig kunnen voortzetten...

Als dit voor de vrederechter komt is niemand die de uitspraak zal kunnen voorspellen.

Normaal is het 10% schade vergoeding, doorstreept of niet de vrederechter zal een uitspraak doen en hoe ???

Ik lees in uw verhaal dat je sinds 26 juli een aankoop hebt want de verkoper aanvaardde uw bod. Dan is het eigenlijk ook te laat om nog allerlei niet gebruikelijke opschortende voorwaarden af te dwingen (zoals onder voorbehoud bekomen lening). Die discussie had je moeten voeren vooraleer een bindend bod te doen. Over welke opschortende voorwaarden gaat de discussie?

Onder voorbehoud: de geschrapte regel is alsof hij er niet staat. Ik ben absoluut niet zo zeker dat de verkoper geen schadevergoeding toegewezen zal krijgen van de vrederechter ...

de geschrapte regel is alsof hij er niet staat. ...

Werd naast die doorschrapping door beide partijen gehandtekend of geparafeerd? Dan heb je meer kans.
Die immo ziet enkel maar zijn commissie verdwijnen, daarom reageert hij zo. Spreek de verkoper persoonlijk aan, en laat hem zijn belofte om geen verbrekingsvergoeding te vragen, nogmaals op papier zetten.

Bedankt voor jullie antwoorden.

Ik begrijp het wel dat je zegt "het is alsof de regel er niet staat". Maar Je kan het ook beschouwen als "alle partijen gaan akkoord met geen schadevergoeding"... Dat is nu net het ingewikkelde aan de zaak.

Op voorhand werd er steeds gezegd dat opschortende voorwaarden in het compromis geen enkel probleem zijn en dat de aankoopbelofte niet binden was (letterlijke woorden van de makelaar). Bij de notaris meldt hij dat er nooit sprake is geweest van opschortende voorwaarden, terwijl wij dit uitdrukkelijk via mail hebben doorgegeven (samen met ons bod).

Immo makelaars zijn nu niet bepaald gemakkelijke mensen, en die gaan voor een paar honderd euro's naar de rechtbank, en zelden verliezen ze de zaak.(ik schrijf dit uit ervaring)

Immo makelaars zijn nu niet bepaald gemakkelijke mensen, en die gaan voor een paar honderd euro's naar de rechtbank, en zelden verliezen ze de zaak.(ik schrijf dit uit ervaring)

Wel, volgens onze notaris heeft de makelaar geen reden om naar de rechtbank te trekken. Hij is diegene die de regels doorstreept heeft en in het mailverkeer staat ook duidelijk dat wij het bod doen onder opschortende voorwaarden van lening.

Maar idd, zoals jij zegt. Zij hebben tonnen ervaring met zo'n situaties en ook al gaat het maar over 500 euro, ze zullen er alles aan doen om die in handen te krijgen.

Wat lijkt volgens jullie nu de beste stap die we kunnen zetten?

Een grafoloog zal ook geen onderzoek kunnen doen als het alleen een streep is.

Ik denk dat weinig mensen je kunnen helpen ook je notaris niet, alles ligt in de handen van de makelaar en eventueel de rechter.

Maar nu weten we nog niet of die doorhaling geparafeerd werd? Indien ja sta je goed.
Ik zou naderhand toch klacht neerleggen bij het BIV, of die alleszins op de hoogte brengen van de oneerlijke werkwijze van die immo.

Maar nu weten we nog niet of die doorhaling geparafeerd werd? Indien ja sta je goed.
Ik zou naderhand toch klacht neerleggen bij het BIV, of die alleszins op de hoogte brengen van de oneerlijke werkwijze van die immo.

Sorry Mava, neen er staat geen paragraaf naast die doorhaling spijtig genoeg. Klacht indienen doen we zeker. Maar daar zijn wij natuurlijk niets verder mee momenteel

U zal de schade moeten betalen welke de tegenpartij heeft geleden door u aankoop eenzijdig te ontbinden.
Is niet omdat de regel van 10% doorstreept is, dat er geen schade is geleden dit zal min 5% zijn.

Maar nu weten we nog niet of die doorhaling geparafeerd werd? Indien ja sta je goed.
Ik zou naderhand toch klacht neerleggen bij het BIV, of die alleszins op de hoogte brengen van de oneerlijke werkwijze van die immo.

Sorry Mava, neen er staat geen paragraaf naast die doorhaling spijtig genoeg. Klacht indienen doen we zeker. Maar daar zijn wij natuurlijk niets verder mee momenteel

Aangezien jij een stuk hebt waar de betreffende clausule doorstreept is (en getekend door jullie), is het aan de wederpartij om aan te tonen dat zij een origineel ondertekend stuk hebben waar diezelfde clausule niet is doorstreept. In het andere geval kan je zeker zijn dat je bewijs van de doorstroming rechtsgeldig is.
Wat niet betekent dat er geen schadevergoeding zou gelden bij eenzijdige intrekking van het bod binnen de redelijke termijn. Misschien was het de bedoeling van partijen dat de schadevergoeding in dat geval meer dan 10 % zou bedragen.
Je moet maw argumenteren op basis van de redelijke termijn.

Als ik het goed begrijp, willen de kopers geen compromis ondertekenen met als opschortende voorwaarde het bekomen van een lening ?
Als die opschortende voorwaarde niet vermeld is in de door jullie getekende aankoopbelofte is dat erg nadelig voor jullie.
Daar tegenover staat dat jullie die opschortende voorwaarde wel vermeld hebben bij het oorspronkelijk bod.

Misschien is het een optie om de situatie om te keren: in plaats van zelf de koop te verbreken, zou je kunnen (via aangetekend schrijven) het feit dat zij weigeren een compromis te ondertekenen, als een verbreking van HUN kant stellen... En dan zou je in principe schadevergoeding kunnen eisen van HEN ...

Uiteindelijk denk ik dat het een afwegen zal worden:
- als jullie de koop verbreken zijn jullie schadevergoeding verschuldigd, ook al is die lijn doorstreept
- jullie zouden kunnen toegeven en compromis tekenen zonder opschortende voorwaarde. U weet waarschijnlijk zelf wel goed hoe groot de kans is dat u een lening kan krijgen of niet. Als er geen twijfel is, kan u dit tekenen, als't kantje boord is, zou'k het niet doen ...
- jullie kunnen het spel hard spelen (of minstens de verkoper vertellen dat jullie het hard zullen spelen) en blijven onderhandelen over het compromis (uiteraard NIET zeggen dat jullie willen verbreken ...). Zolang de onderhandelingen aanslepen, kan de verkoper niet (aan iemand anders) verkopen. Laat in dat geval het initiatief (verbreken, verkoop afdwingen, ...) aan hen ...