JuridischForum.be

Hallo, ben op dit forum beland omdat ik een vraagje heb waar iemand van jullie mij misschien mee kan helpen?In november hebben wij een huis gekocht,op het eerste zicht niks mis mee...onlangs ben ik bij de makelaar langsgeweest voor de sleutel van de woning voor een paar opmetingen te doen voor de keuken, omdat het huis nog niet beschreven is moet ik via de makelaar altijd eerst langs voor de sleutel.Tot mijn grote verbazing zaten er op elke muur vochtvlekken die er voorheen niet waren.Heb dan meteen contact opgenomen met noaqua om een diagnose te laten uitvoeren.Blijkt nu dat er op ELKE muur opstijgend vocht zit en dat het kostplaatje om het volledig huis te injecteren 7000euro zal zijn.Contact opgenomen met de notaris en deze beweert dat ik waarschijnlijk voor die kosten zal moeten opdraaien...of vragen aan de eigenaars om te delen in de kosten wat zij volgens de notaris kunnen weigeren als zij beweren dat er voorheen geen vocht was...., het huis wordt pas beschreven op 21 februari en is dus nog niet van ons.Weet er misschien iemand of dit inderdaad zo is? Of kan ik aanspraak doen op de eigenaars voor "verborgen gebreken" Hopelijk krijg ik snel een reactie want de tijd dringt....Alvast bedankt Heidi

geachte mevrouw,

ik heb net een identieke zaak behandeld.

belangrijk om te weten is of de verkopers op de hoogte waren van deze vochtplekken. wellicht wel, aangezien het huis thans ontruimd is en de vochtplekken zeer zichtbaar zijn.

De vraag is of U de vochtplekken had moeten opmerken voor U de koop sloot. Indien deze vochtplekken zich enkel voordeden achter meubels, kan gesteld worden dat deze verborgen waren voor het oog, en dus niet zichtbaar.

Ik heb hierover een prachtig arrest waarbij aan mij gelijk werd gegeven, aangezien ik stelde dat vochtplekken in die zaak verborgen waren.

Men heeft dan de keuze: ofwel ontbinding van de koop - verkoop, ofwel behoud van het huis maar met herstelling van de gebreken op kosten van de verkoper.

Indien U meer info wenst kan U mij contacteren.

mvg,

Pieter Verherstraeten

Beste,

U hebt een compromis getekend. Hoogstwaarschijnlijk zal hier instaan dat U het huis koopt met alle verborgen gebreken. Er zijn dus twee mogelijkheden.

Ofwel koopt U het huis en zal U de kosten dragen daar er bij mijn weten geen enkele manier is om de huidige eigenaars te verplichten om mee op te draaien voor de kosten.

Ofwel probeert U de compromis te ontbinden. Wat makkelijker gezegd dan gedaan is. Goedkoopste manier is om een onderling akkoord met de huidige eigenaar te bekomen. 'Dreigen' met gerechterlijke procedures kan helpen. Als U dit echter serieus overweegt moet U kunnen bewijzen dat dit geen verborgen gebrek is, of dat de huidige eigenaars er weet van hadden en dit lijkt mij in uw situatie zeker niet makkelijk.

alvast veel succes,

mvg

Stijn

Wij hebben in minnelijke schikking het verkoopscompromis kunnen teniet doen wegens vocht en schimmel in een aangekochte woning. Ook wij hadden verschillende verborgen gebreken opgemerkt tussen de verkoopscompromis en de akte, op het ogenblik dat de woning leeggehaald was. Want met meubels kan je heel wat gebreken verbergen.
Kostprijs 20 euro. Hiervoor is wel de handtekening nodig van de verkopers en de kopers. Eventueel kan je discussieren over het betalen van een schadevergoeding om alzo tot een minnelijke schikking te komen.
Dit is bij ons niet van een leien dakje gelopen. Wij hebben een onderhoud gehad met de verkopers, onze notaris en de notaris van de verkopers.
Na heel wat discussies zijn we dan bij de notaris tot een minnelijke schikking gekomen.
Dit is altijd beter dan via de rechtbank te passeren.
Ons advies: laat altijd het verkoopscompromis nalezen door een notaris.
Dit is gratis als je achteraf bij die notaris je lening laat beschrijven.
Want de verkoopsovereenkomsten van de makelaars bevatten vele addertjes onder het gras !!! De notaris is het best geplaatst om je op dit vlak te adviseren.

“Art.1641.De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.Art.1642.De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

‘Een gebrek geldt als verborgen,wanneer de meest nauwlettende koper het niet dadelijk bij levering kan merken‘(Cass. 6 april 1916,Pas. 1917,I,77).

“Art.1644.In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.”(B.W.).

“Art.1643.Hij(=de verkoper) moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.”(B.W.).

Onderzoek uw koopakte of de verkoper dit al dan niet bedongen heeft.

‘De verkoper te kwader trouw moet STEEDS instaan voor de verborgen gebreken’(Cass. 3 april 1959,Pas. 1959,I,773).

“Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de ZAAK en de PRIJS, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.”(Burgerlijk Wetboek).

‘In november hebben wij een huis gekocht’ houdt in dat u eigenaar bent,ook al is de authentieke akte nog niet verleden,tenzij de onderhandse akte bedingt dat de eigendom pas overgaat bij het verlijden van de authentieke akte.Onderzoek daartoe zorgvuldig uw onderhandse akte.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.