JuridischForum.be

Beste

Wij hebben net een huis gekocht. Wij zijn nu aan het renoveren. De experten van bouwsector hebben gemerkt dat dit huis uit twee delen bestaat: oude en nieuwe. Wij waren niet op de hoogte gebracht wat het bouwjaar van de oudste deel is maar dat moet rond 1800-1850 zijn. De ingang van de zelder van de oude deel was verborgen. De makelaar heeft ons allen de dak en zelder van nieuwe deel getoond. De dak van oude deel is in heel slechte staat.

Wij kunnen echt niet geloven wat er gebeurd is. Wij dachten dat het bouwjaar van dit huis 1955 is. Deze informatie was gepubliceerd op de website van de makelaar. Deze informatie heeft de makelaar bevestigd tijdens onze eerste afspraak. Ik herinner me dat wij ook geïnteresseerd waren in de aankoop van een ander woninghuis door dezelfde makelaar maar de makelaar heeft dat niet aanbevolen want het andere huis was nog ouder, rond 1940.

Niemand heeft ons geïnformeerd dat wij 200 jaar oud huis kopen. Het bouwjaar van dit huis moet rond 1800 zijn.

Wij hebben dit huis niet van privé persoon gekocht maar van makelaar om zeker te zijn dat alles in orde is, alles gecheckt en volgens de wet uigevoerd.

Het bouwjaar kunnen nu nergens terugvinden, op de getekende documenten.


Ik heb ook de bank geïnformeerd en hieronder vinden jullie het antwoord:

"Het schattingsverslag is een document, opgesteld voor onze instelling en strikt intern: het wordt onder geen beding vrij gegeven. Onze kredietnemers moeten hiervoor overigens geen schattingskosten te betalen.
Ons werd meegedeeld dat de woning zou zijn gebouwd rond 1930.
Deze schatting is geen grondige technische expertise van de woning. U kunt de schatter dus niet aansprakelijk stellen als er nadien nog gebreken aan de woning ontdekt worden."


Dit huis is niet geschikt voor gebruiken. Wij moeten dat renoveren maar om het dak te kunnen renoveren moet de oude deel volledig gesloopt worden. We zijn erg teleurgesteld en bedroefd. Wij weten ook niet of wij de deel van het huis kunnen slopen. Ik heb de bank gevraagd maar nog geen informatie gekregen.


Het dak is in heel slechte staat. Er zijn geen spijkers gebruikt. Er zijn houten pinnen gebruikt. Weten jullie sinds wanneer spijkers in Belgie zijn gebruikt? Rond XIX... . Dat betekent dat het bouwjaar van dit huis moet rond 1800 zijn... Wij waren nooit geïnformeerd dat het huis van XIX of ouder is. Deze deel van het dak kan op elk moment instorten.


Wij hebben experten van bouwsector gevraagd om aan te raden. De einge oplossing in deze situatie is om deze deel van het huis te slopen. Het is onmogelijk om alleen het dak van de oude deel te renoveren.

In de constructie van muren is er geen pleistermortel gebruikt is maar klei met stro. De muren zijn doordrenkt.

Wij hebben nu grote problemen en niemand voelt zich verantwoordelijk voor deze situatie. Wij zouden nooit het huis dat 200 jaar oud is willen kopen. Wij hebben twee kleine kinderen en wij verwachten de derde. Onze gezinssituatie is een beetje moeilijk. Wij kunnen niet gewoon een deel van het huis slopen en opnieuw bouwen. Maar zonder dat, kunnen wij in dit huis ook niet veilig wonen.

Dit huis was gebouwd als half vrijstaand huis. De eigenaar van de twede deel (tweede huis) heeft zijn huis gesloopt. De renovatie was onmogelijk.

Het probleem is dat het bouwjaar is onbekend of verborgen. Is het volgens de wet? Ten tweede, we dachten dat het bouwjaar 1955 is, dus wij waren verkeerd geïnformeerd maar deze informatie kunnen wij nergens terugvinden.


Alvast bedankt voor uw snelle reactie
Met vriendelijke groeten
Iwona

Met wat je had moeten doen - namelijk iemand met kennis van zaken het pand bekeken hebben - kom je nu niet meer verder. Als koper had je de "plicht" om het huis goed te inspecteren zodat je wist wat je kocht.

Je kan enkel proberen om kosten te verhalen op de koper als je kan bewijzen dat er verborgen gebreken zijn. Verborgen gebreken zijn gebreken waarvan je kan bewijzen dat de verkoper ze wist en die hij bewust verborgen (verstopt) heeft. bv vochtige (binnen)muren achter een nieuw gyprocwandje verstopt hebben.

Het enige wat je kan doen is de renovatie stap per stap aanpakken (bijgestaan door een architect) of het huis terug verkopen (met verlies). De koop proberen ontbinden op basis van "ik wist de ouderdom niet" is niet realistisch. Elke iet of wat expert kan probleemloos de ouderdom schatten op basis van de gebruikte bouwtechnieken.

Jullie hebben het huis toch voor aankoop gezien en onderzocht? Dus wist je wat je kocht. Er zijn blijkbaar geen moedwillig verborgen gebreken vastgesteld.
Daarom steeds een deskundig iemand aanstellen om samen met u het pand te onderzoeken voor aankoop, en nooit geloven wat een makelaar u zegt. Nu zit je ermee en zal je door de zure appel moeten bijten. Een huis van voor 1800 is daarom nog geen krot.

Wij wisten dat wij dit huis moeten renoveren. Maar wij waren geinformeerd dat het bouwjaar 1955 is. Nu deze datum, bouwjaar is nergens vermeld. De verkoper heeft geen consequenties als hij verkeerde informatie heeft doorgegeven? Het is geen enkel probleem om dak te renoveren, maar in ons geval is het onmogelijk zonder de oude deel te slopen. wij waren van plan om alles te veranderen, ramen, dak, vermarming enzovoort.

Wij hebben ons notaris verwittigd maar tot nu toe geen antwoord gekregen.

De expert architect van de bank heeft geschat dat het bouwjaar 1930 is. Het schattingsverslag van de bank heeft geen waarde als volgens de bank de woning rond 1930 zou zijn gebouwd. Dit huis zou 200 jaar oud zijn. Het maakt 100 jaar verschil.

Er zijn geen spijkers gebruikt. Er zijn houten pinnen gebruikt. Weten jullie sinds wanneer spijkers in Belgie zijn gebruikt?

Dat wil niets zeggen. Het huis van mijn ouders werd gebouwd in 1952, en in de dakstoel zijn ook geen nagels gebruikt maar houten pluggen. Het dak heeft er meer dan 50 jaar ongelegen en recent werden door de huidige eigenaar dan pannen vervangen. Aan het houtwerk werd, behalve de panlatten, niets veranderd.
ik heb hier spijkers liggen (gesmede) die afkomstig zijn van de Spaanse omwalling van Antwerpen ( omstreeks 1550) en die zijn nog steeds bruikbaar.

beste

Ik heb alles geschreven wat experten van bouwsector ons hebben gezegd.

Zij hebben gemerkt dat dit huis is gebouw volgens bouwtechnieken van XIX, de oude deel van het huis

maar mijn hoofd vraag was, is het mogelijk om huis te kopen/verkopen zonder bouwjaar te vermelden?

maar mijn hoofd vraag was, is het mogelijk om huis te kopen/verkopen zonder bouwjaar te vermelden?

Ik heb persoonlijk al twee huizen verkocht waarvan het exacte bouwjaar niet in de akte stond. Eén had ik zelf gekocht, het andere geërfd.

beste

Ik heb alles geschreven wat experten van bouwsector ons hebben gezegd.

Zij hebben gemerkt dat dit huis is gebouw volgens bouwtechnieken van XIX, de oude deel van het huis

maar mijn hoofd vraag was, is het mogelijk om huis te kopen/verkopen zonder bouwjaar te vermelden?

Dat kan zeker.

Ik heb alles geschreven wat experten van bouwsector ons hebben gezegd.
Zij hebben gemerkt dat dit huis is gebouw volgens bouwtechnieken van XIX, de oude deel van het huis
maar mijn hoofd vraag was, is het mogelijk om huis te kopen/verkopen zonder bouwjaar te vermelden?

Hoofdvraag is eigenlijk - hoewel voor u misschien te laat - waarom komen die experten van de bouwsector pas aan het woord NADAT u het huis gekocht hebt ?
Gouden raad die u op de harde manier geleerd hebt, maar nu ook kan meegeven aan anderen: bij de aankoop van een huis is 't beter om (vooraleer je ook maar iets tekent) een paar 100 euro te betalen om een expert (aannemer, architect, ...) het huis te laten controleren, dan eventueel na de aankoop vele duizenden euro's extra te moeten betalen ...

Om op uw hoofdvraag te antwoorden: ja, dat is perfect mogelijk.

bedankt voor uw antwoorden

maar ik zou graag willen weten wat wij nu moeten doen. wat is gebeurd, is al gebeurd. Mensen van bouwsector zijn nu gekomen om te renoveren. Het klinkt grapig maar één man die in bouwsector heeft gewerkt, heeft samen met ons dit huis gezien.
Wij hebben wel gezien dat bvb dak niet zo mooi en niet in perfecte staat is, er waren ramen met enkel glas. Wij zijn klaar om te renoveren en nog investeren. maar ons probleem is een beetje groter. In ons geval om de oude deel van het dak te kunnen renoveren moeten wij deze deel van het huis slopen.
Wij hebben nooit nagedacht, wij waren nooit geinformeerd dat dit huis uit twee delen bestaat. Veel mensen waren bezig met de aankoop van dit huis. Makelaar, twee notarissen, bank, expert van de bank om schatting de maken. Wij hebben nooit nagedacht dat hier iets verkeerd kan zijn. het huis van 1955 is ook geen nieuw gebouw.

Waarschijnlijk kunnen wij met ons probleem niks doen. vastgoedmakelaars kunnen in hun aanboden schrijven wat zijn willen, zonder consequenties.

gr

Het klinkt grapig maar één man die in bouwsector heeft gewerkt, heeft samen met ons dit huis gezien.

Maar wat ook grappig is, het is niet omdat je in den bouw heeft gewerkt dat men de fouten ziet, je moet je eerst afvragen wat heeft deze man in den bouw gedaan, wat is zijn opleiding.

En zoals men reeds schreef had je best een aannemer of architect meegenomen en voor een paar honderd euro's had je een totaal andere kijk gehad.

Het bouw jaar speelt weinig rol, het gravensteen staat al zolang in Gent en is nog in zeer degelijke staat.

De plannen of beter de akten die gevonden zijn zullen van 1950 of omstreken zijn.
In onze gemeente kan men in het kerngebied huizen kopen die na leegmaken van de kelder - tongewelven hebben die tientallen meters verder onder de grond lopen en die enkele honderden jaren oud zijn. Sommige hebben zelfs doorgangen naar de vlieten.
Onder het huis van mijn ouders (hebben we jaren geleden al gevonden ligt een oude fabriek) - idem in het achterste gedeelte van onze tuin.

Mogelijk vind u ergens in het gemeentearchief of het rijksarchief de nodige stukken.

Mogelijk vind u ergens in het gemeentearchief of het rijksarchief de nodige stukken.

Waarschijnlijk, maar het helpt u niks verder. Al gaat de eerste steenlegging terug tot de vroege middeleeuwen, dat is geen reden om de koop te laten ontbinden of een schadevergoeding te eisen van de verkoper. Zo te horen is het huis gebouwd in 1955 en heeft men destijds enkele oudere stukken behouden.
't is dat er toen nog geen btw bestond, anders zou ik denken dat men 1 muur van de vroegere woning heeft laten staan om aan een lager btw-tarief te kunnen bouwen...

Met het ontbreken van het bouwjaar op de akte of het feit dat er een ouder stuk blijkt te zijn dat u niet was opgevallen, kan u niets beginnen.

Wel als u kan aantonen dat er verborgen gebreken zijn, dus zaken die niet konden worden opgemerkt bij de verkoop omdat de verkoper ze met opzet heeft verborgen. Wij kunnen hier niet antwoorden of daar sprake van kan zijn.
Als dat zo zou zijn, kan u gerechtelijke stappen ondernemen. Maar of dat een goed idee is, is weer wat anders. Dan zit u met een rechtszaak die wss jaren aansleept, veel geld kost en een onvoorspelbare uitkomst heeft.

Bij de renovatie van een oude woning kan het nu eenmaal gebeuren dat men voor onaangename en dure verrassingen komt te staan. Waarschijnlijk bekijkt het u beter zo en zoekt u van daar naar oplossingen.