JuridischForum.be

Wij vinden een huis, doen een bod en wordt aanvaard. Vervolgens zetten wij ons huis te koop om te voorkomen dat wij een overbruggingskrediet moeten aangaan.
De 1ste kopers zijn al lang op zoek en besluiten gelijk de vraagprijs te geven voornonze woning.
Zowel wij (verkopers) als de toekopstige kopers tekenen de verkoopsovereenkomst met opschortende voorwaarden van 2 weken, mits verkrijgen van een krediet.
Na 2 weken niets meer vernomen dus alles is ok.
Wij gaan naar de notaris, bankkantoren bezoeken voor leningen en verzekeringen, beginnen stillaan al in te pakken,...
De comprommis echter blijft op zich wachten. Plotseling zegt de notaris van de kopers dat ze een nieuwe clausule in de compromis willen, zo niet zien ze af van de aankoop.
De clausule betrefd:
Aangezien niet duidelijk was wat er wel dan niet in overtreding staat, werd er blijkbaar overeengekomen dat er zou worden verkocht onder de voorwaarde dat het geheel wordt opgenomen in het vergunningenregister als  ‘vergund geacht’, dan wel dat het geheel wordt geregulariseerd.
Daar de gemeente hier op alle vlakken opeens alle registers open trekken, zou het kunnen dat er 4m van onze woning niet vergunt is(21m diep en mag maar 17m zijn). De woning dateerd van 1947 en niemand kan uitsluiting geven of dit voor 1972 er al zou geweest zijn.
Het straffe hieraan is dat onze huidige woning al meermaals voor ons verkocht is geweest en niemand hier iets van gezegd heeft.
Wij stellen voor om een regularisatie aan te vragen en op onze kosten te betalen.
Wel wetende dat er tot op heden geen enkel bouwmisdrijf, klacht of wat dan ook is vastgesteld op ons te verkopen huis !

Daar wij geen 3 maanden kunnen wachten in onzekerheid en deze clausule dus niet redelijk lijkt (op hoeveel woningen zouden er geen overtreding staan) is het dus niet mogelijk voor ons omdat wij het geld van ons te verkopen woning in onze nieuwe aan te kopen woning willen steken.
Als er dan toch iets zou bovenkomen in de maanden voor de akte, kunnen de kopers eronder uit en dienen wij terug alles opnieuw te starten en te zien dat wij het geld vinden voor de aankoop van onze nieuwe woning.

De kopers willen zonder deze clausule niet meer kopen en willen afzien van de aankoop.

Kan dit allemaal zomaar ? Na de verkoopovereenkomst nog clausules invoeren en kostenloos afzien van de aankoop en weigeren om de compromis te ondertekenen ?

Groetjes

Die voorwaarde hadden ze reeds aan hun bod moeten verbinden als opschortende voorwaarde. Vgl. met voorwaarde al of niet verkrijgen van lening.
Als uzelf minstens 10 jaar geleden de woning kocht in de huidige.staat is het bouwmisdrijf, als het er al was, verjaard.

Wij hebben het huis nu 4jaar geleden aangekocht.

Het is hun recht af te zien van de aankoop na het tekenen van de verkoopsovereenkomst, maar dan zullen ze wel een behoorlijke boette moeten betalen. Ik dacht dat dit 10% was van de verkoopprijs. Wat zegt uw notaris hierover.

Indien u geen overeenstemming kan bereiken kunt u best een advocaat raadplegen om uw schadevergoeding te vorderen. Dat is niet plezant, maar zo kunt u de schade voor u beperken

Er was afgesproken in de verkoopsovereenkomst 5%.

De notaris van de tegenpartij eist dat er in de compromis dit letterlijk komt te staan:

De koop komt tot stand onder opschortende voorwaarde dat de woning volledig wordt opgenomen in het vergunningenregister. Indien de regularisatie niet tot stand komt, heeft de koper het recht om af te zien van de aankoop.

Zolang dit er niet in staat, wilt de koper dus niet tekenen. Dus als we hiermee instemmen en er wordt in tussentijd toch iets gevonden, zitten wij zelf in de problemen met de aankoop van onze nieuwe woonst.
In de verkoopsovereenkomst(dat wij allemaal hebben getekend) staat hier dus niets van in.

Advocaat is mogelijk, maar in Belgie is dit een proces van lange duur en zit alles vast en kunnen we ook niet verder met onze aankoop.

Beste

U zit hier inderdaad met een probleem. U stelt dat de verkoopsovereenkomst werd getekend maar de compromis nog niet. Nochtans zijn dit synoniemen...
Dus graag duidelijkheid wat exact getekend is en wat niet.
In voorkomend geval kan u een schadevergoeding vragen. die werd vastgesteld in de verkoopsovereenkomst op 5 %; Maar weet dat rechtbanken die schadevergoedingen dikwijls beperken tot bewezen schade. En dat u in voorkomend geval een pak kosten en veel tijd moet spenderen vooraleer u uw pand opnieuw te koop kan aanbieden.

In hun hoofde is het ook logisch dat zij een koop afsluiten onder het vermoeden dat er geen claims hun richting uitkomen met betrekking tot stedebouwkundige overtredingen.
Ik ben niet zeker of de stellingname van andere posters hier overleeft in een rechtbank.
Iemand die ter goeder trouw koopt mag verwachten dat er geen verbrande geschiedenis aan een pand hangt. Vraag is ook of in de voorafgaande informatie aan kandidaat kopers sprake was van mogelijke bouwovertredingen... Indien niet kon de koper redelijkerwijze verwachten dat hier sprake was van een normale verkoop zonder regularisatieproblemen.

Aangezien de verkoper hier niet van op de hoogte was (hij kocht zelf het goed een aantal jaren probleemloos aan) is er geen sprake van een opzettelijk verborgen gebrek.
Blijkbaar is er ook geen enkele instantie die een probleem maakt.
Bovendien is alles verjaard.
Zelfs: "Wel wetende dat er tot op heden geen enkel bouwmisdrijf, klacht of wat dan ook is vastgesteld op ons te verkopen huis !"

Eiser moet dus al minstens aantonen dat hij op één of andere wijze schade lijdt door een fout van de verkoper.
Bovendien gaat het over een constructie van 1946 waaromtrent geen ophef werd gemaakt gedurende meer dan 70 jaar...

Om de verkoop door te drukken beginnen met de contractueel overeengekomen 5 percent verbrekingsvergoeding aangetekend op te eisen (pacta sunt servanda).

Het zou interessant zijn om de mening van de notaris van de verkoper te vernemen.

Het huis wordt verkocht door een immokantoor. Daar werd een document (volgens mij noemt dit een verkoopsovereenkomst) getekend.
Dit document wordt dan naar beide notarissen gestuurd en wordt daardoor samen met allerlei andere dingen tot een compromis omgezet.
Dus in de finale compromis willen de kopers dus een nieuwe opschortende voorwaarde plaatsen en als deze er niet wordt in opgenomen willen ze dat de verkoop ontbonden wordt.

Dus is een verkoopsovereenkomst met het immokantoor (waarin de opschortende voorwaarde van bekomen van lening) geen verkoopsovereenkomst en niet krachtig genoeg ?

Onze notaris zegt dat het allemaal opgeblazen is geweest en zegt dat we een luchtfoto van voor 1972 moeten opvragen om voor ons zelf zeker te zijn dat ons huis volledig vergunt zou zijn (als het van voor 1972 er allemaal zou staan, is het zowizo allemaal vergunt).

Notaris kopers hebben de kopers zo gek gemaakt, dat de kopers denken dat ze een gevangenisstraf boven het hoofd hangen als ze een bouwmisdrijf zouden kopen ( waarvan op heden nog geen enkele weet van is/noch iets bewezen is).

Ze proberen u een oor aan te naaien (vermoedelijk om de prijs alsnog te drukken):

Sinds 1 september 2009 (nieuwe verjaringsbepalingen voor herstelvorderingen van de overheid in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (art. 6.1.41, §5 en 7.4.4. VCRO) gelden volgende verjaartermijnen voor herstelvorderingen:

- buiten ruimtelijk kwetsbaar en openruimte gebied: 5 jaar na afloop van het misdrijf (dus vanaf 1/9/2014).
- In ruimtelijk kwetsbaar en openruimte gebied: 10 jaar (en dus niet voor 2019).

De overgangsregeling van artikel 7.7.4. VCRO voorziet dat de nieuwe verjaringstermijn ook van toepassing is op de herstelvorderingen die vóór de inwerkingtreding van de VCRO konden ingesteld worden en waarvoor de verjaringstermijn toen langer was (20 jaar, 30 jaar). Er kan dus ook verjaring optreden in oudere dossiers.

Dit wilt zeggen dat bij aflopende misdrijven gepleegd buiten ruimtelijk kwetsbaar en open ruimte gebied van vóór 1 september 2009, de verjaring in principe intreedt vanaf 1 september 2014.

Dreig met de schadevergoeding!
Een "finale" compromis of verkoopovereenkomst bestaat niet.
Elke verkoopovereenkomst is "finaal", tenzij nog gewijzigd met instemming van BEIDE CONTRACTUELE PARTIJEN.

De valse verwijzing naar "gevangenisstraf" toont aan dat de tegenpartij niet tegoedertrouw is en er een geheime agenda op nahoudt.

Onze notaris zegt dat het allemaal opgeblazen is geweest en zegt dat we een luchtfoto van voor 1972 moeten opvragen om voor ons zelf zeker te zijn dat ons huis volledig vergunt zou zijn (als het van voor 1972 er allemaal zou staan, is het zowizo allemaal vergunt).
.

Dat lijkt mij een goed advies.Schaf u die luchtfoto aan, dan bent u zeker en maan de kopers aangetekend het compromis te ondertekenen of de contractuele boette te betalen.
Aanvaard in geen geval een toevoeging aan de akte die u wordt opgedrongen. Laat u daarbij adviseren door uw notaris.

https://www.geopunt.be/


Hier kan u op een eenvoudige wijze luchtfoto's raadplegen.Inclusies foto's van 1971. De kwaliteit is wel niet super.

Fotos had ik al bekeken en is totaal niet duidelijk daarop.
Ik heb een foto aangevraagd via een andere weg. Kost iets van een 20 a 50euro. Ik ben benieuwd of dat duidelijkheid brengt.

De vraag is hier vooral of u als verkoper, of het immokantoor in uw plaats, voldaan heeft aan de wettelijke informatieplicht. Indien er bij het te koop stellen van de woning geen of onvoldoende stedenbouwkundige informatie werd beschikbaar gesteld door u, kan de koper eenvoudig de nietigverklaring van de overeenkomst vorderen. Schadevergoedingen die in de overeenkomst bedongen zijn, zijn dan eveneens nietig.

Voor de relevante wetgeving, zie artikels 5.2.5 en volgende van de VCRO.

Het is verjaard.