Achterhouden van post

[dbeysen]

Beste,

een jaar geleden kochten wij een huis dat op dat ogenblik verhuurd werd. De huurders werden op de hoogte gebracht via aangetekend schrijven, maar de zending werd ons teruggestuurd omdat ze niet werd afgehaald. De betaling van de huur in de daaropvolgende maanden verliep zeer moeizaam; ook het contact verliep zeer moeilijk, op e-mails, telefoon, gsm, sms werd niet gereageerd gedurende maanden.

De huurders weigerden ook een huurwaarborg te betalen. (Het overzetten van de huurwaarborg die door de vorige huurder was afgesproken, werd door de bank geweigerd en nadien wilden de huurders geen nieuwe waarborg meer afspreken).

In augustus verlieten de huurders onze woning, enkele weken voor de opzegtermijn verliep. Nu weigeren ze de laatste maand huur te betalen. Er werd met hen afgesproken enkel de huur te betalen van de dagen dat zij nog in het huis woonden, doch ook deze regeling werd niet nageleefd. Omdat wij geen beroep konden doen op de huurwaarborg, hebben wij als drukkingsmiddel de post niet doorgestuurd die bij ons toekwam. Een maand geleden stond een van de huurders hier aan huis om de post op te halen, maar dat hebben we geweigerd aangezien de huur nog steeds niet werd betaald.

Intussen gebeurde er een briefwisseling via e-mail waarin door hen wordt bevestigd dat ze de huur niet meer willen betalen en dat we hun post mogen houden. Er staat dus wel "zwart op wit" dat we hun post achterhouden omdat ze de huur nog niet betaald hebben. Voor het opeisen van de huur werd geen vrederechter ingeschakeld.

In welke mate kunnen wij aangeklaagd worden voor het niet doorsturen of vrijgeven van de post onder de bovenstaande voorgeschiedenis ?

Met dank.

[Vandebos]

Wettelijk moeten de huurders binnen de 8 werkdagen na het verlaten van het pand hun zich uitschrijven op dat adres bij de gemeente en zich inschrijven op hun nieuwe adres.

Achterhouden van post is gevaarlijk. Bij het niet betalen van fakturen kunnen zij zich op deze wijze soms verdedigen tov schuldeisers. (Ik zeg erbij soms) Wettelijk is deze post bovendien nog steeds van hen. De twee enige dingen die U in feite had moeten doen was:

- de postbode meedelen dat die mensen er niet meer woonden.
- alle post aan hen gericht eens per week bij de post binnensteken met de de boodschap "wonen niet meer op dit adres"

Er is niets dat jullie belet alsnog deze stap te zetten.

Voor de achterstallen?

Mag ik jullie ten zeerste aanraden om zo spoedig mogelijk naar het lokale vredegerecht te gaan om die laatste maand huur op te vorderen? Normaal gezien heb je hier geen advokaat voor nodig. Maak aan de vrederechter duidelijk dat jullie enkel deze dagen willen die ze het pand nog bewoond hebben. Zoiets moet normaal gezien in verzoening te bespreken zijn.

[artemis]

Ik ga enkel reageren op het volgende punt uit uw verhaal:

De huurders weigerden ook een huurwaarborg te betalen. (Het overzetten van de huurwaarborg die door de vorige huurder was afgesproken, werd door de bank geweigerd en nadien wilden de huurders geen nieuwe waarborg meer afspreken).

........door de vorige huurder was afgesproken, ik durf aan te nemen dat u daar de vorige 'verhuurder' mee bedoelt.

Daar kan ik niet goed volgen....
Als de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening stond wordt dat rekeningnummer steeds door de notaris in de verkoopakte vermeld. Elke notaris zal daarnaar vragen als het pand op het moment van het verlijden van de akte verhuurd is. De verkoopakte met daarin vermelding van het nummer van de huurwaarborgrekening geeft later automatisch volmacht aan de nieuwe eigenaar op die geblokkeerde rekening (en de oude eigenaar doet er met de verkoopakte afstand van).

Wat is daar dan misgelopen?
Waar is die waarborg die er was naartoe?
Wat heeft de bank geweigerd over te zetten? Er moet immers niets overgezet worden. U zou automatisch volmacht moeten hebben om die bestaande waarborg vrij te geven (of niet als u naar de vrederechter wil).

[dbeysen]

In de bovenstaande zin moet inderdaad huurder vervangen worden door verhuurder.

Het bankfiliaal waar de huurwaarborg werd afgesproken, weigerde - zelfs na voorleggen van de akte van aankoop van het huis - om ons volmacht te geven op de rekening. Er werd na herhaaldelijk aandringen beweerd dat de oude overeenkomst tussen de huurder en verhuurder eerst ontbonden moest worden en dat daarna een nieuwe overeenkomst tussen de huurder en ons moest worden afgesproken. De huurders weigerden echter deze laatste stap na het vrijgeven van de huurwaarborg. (Deze nieuwe regelgeving werd achteraf ook bevestigd door onze eigen bankier.)

Wij hebben ook niet hard kunnen aandringen bij de huurders, omdat zij niet reageerden op e-mails, telefoon, gsm, sms, aangetekend schrijven. Toen we er uiteindelijk in slaagden om hen te bereiken, kregen wij het nieuws dat ze het huis al na enkele weken zouden verlaten. En aangezien dat voor ons niet onbelangrijk was, hebben we het zo gelaten.

[Vandebos]

Vredegerecht in verzoening en als ze hun kat sturen of er geen akkoord komt geding. Dit is een no-brainer.
Maak een eenvoudig verzoekschrift op voor het vredegerecht waarin je vraagt om de betaling van de gelden die je schuldig zijn.

Bereid je hele verhaal voor op papier (denk dat hier reeds 85% staat neergetypt) Verzamel al de sms (datum, uur, nr), mails, brieven en waar mogelijk de data waarop je hebt getracht hen telefonisch te bereiken. Niet geopende AS opsnorren en bijvoegen (niet openen). Heb je nog andere AS gezoenden? strookjes bijvoegen.

[artemis]

Het bankfiliaal waar de huurwaarborg werd afgesproken, weigerde - zelfs na voorleggen van de akte van aankoop van het huis - om ons volmacht te geven op de rekening. Er werd na herhaaldelijk aandringen beweerd dat de oude overeenkomst tussen de huurder en verhuurder eerst ontbonden moest worden en dat daarna een nieuwe overeenkomst tussen de huurder en ons moest worden afgesproken. De huurders weigerden echter deze laatste stap na het vrijgeven van de huurwaarborg. (Deze nieuwe regelgeving werd achteraf ook bevestigd door onze eigen bankier.)

Zou er iemand kunnen bevestigen of ontkennen of dit altijd de huidige gang van zaken is?

7 jaar gelden verkochten wij een pand met daarin 3 appartementen die verhuurd werden. Alle 3 de huurwaarborgrekeningen stonden in de definitieve akte vermeld. Ondertussen zijn die huurders allemaal vertrokken en heeft de nieuwe eigenaar geen enkel probleem gehad met het vrijgeven van de waarborgen op de manier zoals beschreven in mijn vorig antwoord.

Er kan ondertussen altijd iets veranderen aan de wettelijke gang van zaken, vandaar nu mijn volgende bezorgdheid:

Rond die tijd kochten wij het huis naast hetwelke wij wonen, met daarin 3 verhuurde studio's. Slechts 1 van de 3 waarborgen stond op een geblokkeerde rekening en die rekening werd eveneens door de notaris vermeld in de akte. Notaris bevestigde nogmaals dat die akte ons volmacht gaf op de borg.
Net die waarborgrekening is van een huurder die er nog steeds in woont. Wij hebben dus haar huurcontract van de vorige eigenaar overgenomen.

Gaan wij nu problemen krijgen om die waarborg vrij te geven op dat dag dat zij haar woonst zal verlaten? Vervelend detail: de vorige eigenaar is inmiddels overleden.

In het antwoord van dbeysen staat ook de oude overeenkomst tussen de huurder en verhuurder eerst ontbonden moest worden en dat daarna een nieuwe overeenkomst tussen de huurder en ons moest worden afgesproken. Dit is de eerste keer dat ik zoiets hoor, dat er bij verkoop een nieuw contract zou moeten gemaakt worden.

[j.demoor]

“Art.10.§1...Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur. De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder en de verhuurder verwerft voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet nakomen van de verplichtingen van de huurder...§ 3. Er mag niet beschikt worden over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente...dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

“Art.1689.Bij de overdracht van een schuldvordering, van een recht of van een rechtsvordering tegen een derde, geschiedt de levering tussen overdrager en overnemer door afgifte van de titel.Art.1690.§ 1.De overdracht van schuldvordering kan worden ingeroepen tegen andere derden dan de gecedeerde schuldenaar door het sluiten van de overeenkomst van overdracht. De overdracht kan slechts tegen de gecedeerde schuldenaar worden ingeroepen vanaf het ogenblik dat zij aan de gecedeerde schuldenaar ter kennis werd gebracht of door hem werd erkend.”(Burgerlijk Wetboek).

‘Bij de overdracht van een schuldvordering is de afgifte van de titel door de overdrager aan de overnemer geen vereiste voor de geldigheid van de overdracht’(Cass. 29 oktober 1885,Pas. 1885,I,259).

De overdracht van de verhuurdersvoorrechten(=‘schuldvordering‘) op de huurwaarborg gebeurt niet door afgifte van een titel,maar door de enkele overeenkomst tussen de oude verhuurder en de nieuwe verhuurder. Vorder desnoods bij de vrederechter de beschikking over het saldo van de waarborgrekening op voorlegging van die overeenkomst .

[artemis]

De overdracht van de verhuurdersvoorrechten(=‘schuldvordering‘) op de huurwaarborg gebeurt niet door afgifte van een titel,maar door de enkele overeenkomst tussen de oude verhuurder en de nieuwe verhuurder. Vorder desnoods bij de vrederechter de beschikking over het saldo van de waarborgrekening op voorlegging van die overeenkomst .

Bedankt j.demoor.

De overeenkomst tussen de oude verhuurder en de nieuwe verhuurder is dat de rechten en volmacht tot vrijgeving van de huurwaarborg door de oude aan de nieuwe werd overgedragen, zoals vermeld in de akte. Daaruit leid ik af dat de nieuwe verhuurder geen obstructies, opgelegd door de bank, zou mogen ondervinden op de dag dat een vrijgeving zou dienen te geschieden?

Daaruit leid ik ook af dat in het geval van dbeysen, de betrokken bank automatisch volmacht had moeten geven? Wat ze blijkbaar toch geweigerd hebben.....

Het probleem is voor ons nog niet aan de orde omdat onze huurder nog geen opzeg heeft gegeven, maar ik hoop dat als het ooit zover komt, wij voor een dergelijke vanzelfsprekendheid niet naar de vrederechter zullen hoeven te gaan. Waar gaan we dan naartoe.....