JuridischForum.be

Hallo,
Ik heb een huis op het oog om aan te kopen, maar het stukje grond tussen de garage en de straat is eigendom van een aanpaler. De doorgang is er altijd stilzwijgend toegestaan, er is geen erfdienstbaarheid vastgelegd. Kan deze aanpaler de toegang tot de garage weigeren op termijn?

- Ik denk dat één en ander afhangt van o.a. de duurtijd van deze gedogenheid, na verloop van tijd werkt er iets als verworven recht meen ik.
- Ook; bestaat er een mondelinge overeenkomst tussen buur en verkoper?
- Naar alle waarschijnlijkheid beschrijft de wet ook een recht van doorgang (indien er geen andere mogelijkheid bestaat om je garage te bereiken) Uiteindelijk was in oorsprong; het oprichten van een garage niet eens vergund geweest (wat je kan bevragen op het kadaster)

Het lijkt me overigens een gerechtvaardige eis aan verkoper en notaris om dit doorgangsrecht te laten opnemen in de verkoopsakte.
Mogelijk is de buur daarmede slechts akkoord mits betaling van een éénmalige vergoeding,
of nog; wil hij van het onderhoud van dit perceel grond vanaf en is hij bereid dat jij dit van hem overkoopt.

Eigenlijk is het de taak van de aangestelde notaris(sen) om dit alles na te pluizen, zou ik denken.

- erfdienstbaarheid lijkt me in dit geval historisch gegroeid. (bestaat deze situatie reeds meer dan 30 jaar?)
- er is geen andere uitgang beschikbaar voor de garage?

Erfdienstbaarheid kan enkel worden vastgelegd tussen diegenen die ze kunnen verschaffen (eigenaar grond) en diegene die er gebruikt van wenst te maken. De huidige verkoper in de verkoopsakte laten vastleggen dat er een erfdienstbaarheid is vormt een beding zonder grond en is aldus nietig.

“Art.690. Voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden worden verkregen door een titel of door dertigjarig bezit.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

“Art.688... Voortdurende erfdienstbaarheden zijn die waarvan het gebruik voortdurend is of zijn kan zonder dat daartoe telkens een daad van de mens vereist is...Art.689. Zichtbare erfdienstbaarheden zijn die waarvan blijkt door uitwendige werken, zoals een deur, een venster, een waterleiding...”(B.W.).

Een recht van overgang is noch voortdurend noch zichtbaar en dus NIET verkrijgbaar zonder titel. Deze aanpaler kan u dus de toegang tot de garage weigeren op termijn.

Ik denk aan een landbouwer die zijn veld moet kunnen bereiken mits doorgang over een ander zijn perceel...
lijkt me erg voor de te melken koeien, wanneer doorgangsrecht plots wordt geweigerd.

Hier zou je zelf je eigen garage niet meer kunnen betreden, het oprichten van deze garage moet toch ook ooit vergund zijn...?

Ik denk aan een landbouwer die zijn veld moet kunnen bereiken mits doorgang over een ander zijn perceel...
lijkt me erg voor de te melken koeien, wanneer doorgangsrecht plots wordt geweigerd.

Wat ook de reden is dat je met landbouwers er altijd verdomd zeker van kan zijn dat alles wat aan hun grond raakt waterdicht geregeld is tot voor op zijn minst de generatie voor het einde der tijden... Sommige pachtovereenkomsten zijn wat betreft erfdienstbaarheden, waterrechten, graas en jachtrechten, hooirechten, rechten van overgang, van jachtpaden, overstromingsrechten, enz ... dermate pareltjes van complexiteit dat het waanzin is ze door iemand anders dan een gedegen notaris te laten nakijken, opstellen en/of aanpassen.

De allermooiste in eigen bezit dateert van 1873, is ondertussen 5 generaties landbouwers van dezelfde familie oud en heeft erin nog een corvee opgenomen die de landbouwer verplicht me gedurende 4 dagen per jaar bij te staan in het onderhouden van een boomgaard die al sinds WO II niet meer bestaat...

Maar dit terzijde.

Het lijkt me het beste dat de beide buren eens gaan samenzitten en hier eens deftig over babbelen. ( het is nu toch BBQ weer, ideale gelegenheid)

De eigenaar van een grondstuk dat geen uitweg heeft kan steeds eisen dat er doorgang wordt verleend tot aan de dichtsbijzijnde straat. Mogelijkerwijze staat daar een vergoeding tegenover. Aldus kan een erfdienstbaarheid worden gevestigd.
Maar dat betekent in het geheel niet dat indien ik een garagebox plaats in een achtertuin dat de buren mij toelating moeten geven om met mijn wagen via hun tuin naar de openbare weg te rijden. Dat is appelen met peren vergelijken.

Wanneer je een garage optrekt zal je hier een bouwvergunning voor nodig hebben.
Deze zal tevens duidelijk zichtbaar hebben uitgehangen.
Buur zou aldus enige gevolgtrekking hebben kunnen maken?
Buur maakte hier blijkbaar geen bezwaren tegen, gedoogde zelfs dat huidige eigenaar, verkoper, gebruik maakt van de doorgang.
Als beiden, voor een mogelijke verkoop, hier geen duidelijkheid in willen verstrekken, dan ruikt dit volgens mij naar oplichterij.

Als potentiële koper is het natuurlijk moeilijker om uitgenodigd te worden op een BBQ van de twee buren, maar het blijft een mooi idee

Het is niet de potentiële koper die op die BBQ dient te verschijnen (alhoewel een fles sangria wonderen kan doen). Het is in de interesse van de huidige eigenaar als hij zijn pand met zo weinig mogelijk problemen wenst te verkopen dat er zo spoedig mogelijk klaarheid dient geschept te worden. Garage of geen garage maakt € 25.000 - € 35.000 van de verkoopprijs uit, daar ga je als potentiële koper niet mee spelen, wat als resultaat heeft voor de huidige eigenaar dat het pand moeilijker verkoopbaar is. (Tenzij hij geduldig wacht op de occasionele zot die wel een gokje wil wagen...)

Het is natuurlijk net om niet als 'occasionele zot' te willen doorgaan, dat poster om advies vraagt...
de sangria zal dus wel moeten vloeien?