JuridischForum.be

Wij hebben al enige tijd een betwisting met de huisbaas.

Het betrefd het volgende:
Voor het betalen van onkosten krijgen we telkens een door de huisbaas zelf getypt document met daarop het bedrag dat we moeten betalen.
Dit leek ons niet correct, aangezien de huisbaas op deze manier eender welk bedrag kan opeisen. We zijn ons hierover dan ook gaan inlichten bij de huurdersbond.
Daar werd ons vermoeden bevestigd dat de huisbaas verplicht is een kopie van de originele factuur toe te voegen.
Er werd bovendien ook opgemerkt dat (aangezien we een gemeenschappelijke meter hebben) ze het bedrag momenteel enkel door het aantal verdiepingen (appartementen) deelt en ze hoort daarbij eigelijk ook rekening te houden met het aan inwoners. Een gezin van 4 verbruikt uiteraard meer dan een alleenstaand persoon. Daar werd dus ook geen rekening mee gehouden.

We hebben dit laten weten aan de huisbaas, zowel mondeling als per aangetekend schrijven, maar ze weigerde dit te doen.
Dus weigerden wij te betalen.

Ze is dan naar de vrederechter gestapt.
We hebben een dagvaarding ontvangen met de vermelding van de achterstallige onkosten en dat we de huur van de garage niet zouden betalen (eerste keer dat we dat hoorden).

Aangezien we niet veel verstand hebben van gerechtelijke procedures hebben we dan ook besloten er een advocaat bij te nemen.
We hebben deze al de nodige bewijzen meegegeven; kopie aangetekende brief, verslag huurdersbond, uittreksels betalingen garage.
Vrij duidelijke/goede bewijzen dus en het was volgens onze advocaat dus ook niet nodig dat we zelf aanwezig moesten zijn op de zitting.

Goed, nu is de zitting voorbij en we zouden ons gelijk hebben gekregen ivm de zaken die vermeld zijn op de dagvaarding.
Maar nu blijkt dat ze tijdens deze zitting andere, irrelevante, klachten uit de lucht heeft gegrepen en toch aandringt op ontbinding der huur.
Ik heb deze middag een aangetekende brief ontvangen van de griffier waarin de rechter laat weten dat er dinsdag iemand naar het appartement zal komen kijken (plaatsopneming)...

We zouden het pand niet goed onderhouden en we hebben 2 katten, wat niet mag volgens het huurcontract.
Dat we het pand niet goed onderhouden, dat is de eerste keer dat we daar iets van horen (ze merkte anders altijd op dat er goed gekuist werd).
Er staat echter wel in het huurcontract dat we geen huisdieren mogen houden, maar ze heeft achteraf wel zelf mondeling toestemming gegeven om onze 2 katten te houden...

Er zijn wel een aantal zaken stuk in het appartement...
Zo zijn er bv een paar tegels gebarsten, maar dat is omdat deze slecht zijn geplaatst (dat hebben we haar toen laten weten.
Er zit een barst in de muur van één van de slaapkamers, maar dat is gebeurt wanneer de buren werken aan het doen waren aan hun kant van de muur. Dit is ook meerdere keren medegedeeld geweest aan de huisbaas en ze zou het in orde brengen, maar dat is nooit gebeurt.

Kan dit zomaar?
Wij komen als het ware uit de lucht gevallen. Hier was helemaal niets van vermeld op de dagvaarding.
Onkosten waterverbruik en huur garage zijn toch totaal iets anders dan het onderhoud van het appartement??
Hoort er voor deze nieuwe klachten geen nieuwe dagvaarding/zitting? Zodat wij de kans krijgen ons op een eerlijke manier te verdedigen en onze uitleg te doen met de nodige voorbereiding?
Als de rechten dan zou zeggen dat er eens naar het pand gekeken moet worden, geen probleem. Maar dit lijkt ons niet echt een correcte gang van zaken en wij voelen dit ook wel aan als een inbreuk op onze privacy.


Nu heb is zelf al wat proberen te 'googlen' naar informatie hier omtrend maar zonder echt duidelijk, voor mij verstaanbaar, resultaat.

Ik ben wel het volgende tegengekomen (op de site van Eflri De Neve), maar dat begrijp ik ook niet 100%

• Cass. AR 6124, 17 februari 1989 (Van Ginder / Borghs, Dumont), Arr.Cass. 1988-89, 690; , Bull. 1989, 620; , Pas. 1989, I, 620; , RW 1989-90, 190, noot.

Wanneer de bij dagvaarding ingestelde vordering enkel strekte tot betaling van achterstalige huurgelden en onroerende voorheffing, is de in hoger beroep bij conclusie ingestelde vordering tot aanstelling van een deskundige om de eventuele huurschade vast te stellen, een nieuwe vordering die niet steunt op het feit of de akte in de inleidende dagvaarding is ingeroepen, en is derhalve niet ontvankelijk (art. 807 en 1042 Ger. W.).

mvg,
Christophe

Een vordering die voor de rechter aanhangig is, kan uitgebreid of gewijzigd worden, indien de nieuwe, op tegenspraak genomen conclusies, berusten op een feit of akte in de dagvaarding aangevoerd, zelfs indien hun juridische omschrijving verschillend is.

De wijziging of uitbreiding van de vordering moet gebeuren in conclusie, dus in principe schriftelijk.

Art. 807 Ger. W. is niet van openbare orde. Dit betekent dat de partij tegen wie deze vordering gesteld wordt de ontvankelijkheid van de vordering moet betwisten. Doet zij dat niet dan mag de rechter de vordering ontvankelijk verklaren.

Het is mogelijk dat de vrederechter beslist heeft een plaatsbezoek te houden zonder zich reeds uit te spreken over de ontvankelijkheid van de uitgebreide vordering. Dan kan die ontvankelijkheid nog betwist worden.

Het arrest in kwestie verwijst enkel en alleen naar het verbod om een eis voor het eerst in graad van beroep te stellen.

Tijdens de procedure kan een eis perfect gewijzigd of uitgebreid worden.

Ook in eerste aanleg kan een vordering maar worden gewijzigd of uitgebreid als voldaan is aan de voorwaarden van art. 807 Ger. W.
Voor de uitbreiding of wijziging van de eis is dan ook niet relevant of dit gebeurt in eerste aanleg, dan wel in hoger beroep. Althans voor zover de eis gesteld wordt tegen de oorspronkelijk verwerende partij.

Bedankt beiden! Mijn excuses maar ik begrijp die juridische uitleggen niet zo goed...

Moet ik de rechter/griffie contacteren om deze beslissing te betwisten?

De wijziging of uitbreiding van de vordering moet gebeuren in conclusie, dus in principe schriftelijk.

Het is mogelijk dat de vrederechter beslist heeft een plaatsbezoek te houden zonder zich reeds uit te spreken over de ontvankelijkheid van de uitgebreide vordering. Dan kan die ontvankelijkheid nog betwist worden.

Hoe kan ik controlleren of de rechter zich heeft uitgesproken over de ontvankelijkheid van de uitgebreide vordering?


Dit lijkt mij een belangrijk stuk van de ontvangen brief

(kennisgeving art. 1008, al. 2 ger.w.)
...
Overwegende dat de voldering regelmatig werd gesteld en derhalve toelaatbaar is.

Overwegende dat eiseres toelicht dat er geen huurachterstand meer is doch verweerder twee katten heeft en het pand helemaal niet goed onderhoudt zodat zij toch aandringt op de ontbinding der huur.

Overwegende dat, gelet op de aard van de tussen partijen bestaande betwistingen, het aangewezen is een plaatsopneming te bevelen in hun aanwezigheid.


Om deze redenen:

Wij, XXXX XXXX, vrederechter voornoemd, vonnissende op tegenspraak.

Verklaren de vordering toelaatbaar, doch alvorens over de gegrondheid ervan te oordelen, bevelen dat, in aanwezigheid van partijen, een plaatsopneming zal doorgaan op dinsdag zeventien september tweeduizend dertien om 14.00 uur te XXXX XXXX.

Houden de kosten aan.

Toch nog ook even dit:
Ik vind het ook raar dat erin staat vermeld dat de eiseres toelicht dat er geen huurachterstand meer is...
Dit klopt niet, aangezien er nooit een huurachterstand is geweest... de huur is altijd netjes betaald, dat hebben we bewezen met de nodige bankuittreksels.
Het is enkel het water verbruik dat we nooit betaald hebben, dat hebben we nooit ontkend, maar er was wel een gegronde reden voor.

U hebt het vonnis ontvangen. De vrederechter verklaart de vordering toelaatbaar. Dit is hetzelfde als ontvankelijk. Blijkbaar werd deze ontvankelijkheid niet betwist ....en dus mag (moet) de vrederechter de vordering ontvankelijk (=toelaatbaar) verklaren.

Ok, de rechter is langsgeweest. Alles was in orde (buiten een deukje in de deur).

De rechter was wel erg intimiderend naar ons toe, op een bepaald moment sloeg ze zelf op tafel wanneer we één van haar vragen beantwoorden. Ook al is er waargenomen dat alles in orde is (buiten een deukje in de deur).
Terwijl ze opvallend familiair, vriendelijk en zeer vergeeflijk deed tegenover de tegenpartij.
Telkens wij haar op de gebreken en overtredingen van hun kant wezen ging zij er erg vergevend mee om alsof het niets is. Hun werd niets verweten. Ook dat ze zomaar (onterecht) het slot op de garage al hebben verandert en wij daar dus geen gebruik van konden maken. De echtgenoot van de verhuurder was blijkbaar nog niet op de hoogte gebracht dat we de huur wel hadden betaald (wat is bewezen dmv bankuittreksels).
Of dat er schimmelvorming is doordat e verhuurder de nodige herstellingen niet heeft gedaan. Daar werd niet niets over gezegt buiten even met de ogen te rollen en een korte 'ja dat moet je toch in orde brengen zenne'.

Zelfs in zulke maten dat het ons een sterke indruk geeft dat ze niet onpartijdig optreedt. Ze leek wel als tegelijk als advocaat van de tegenpartij en als rechter op te treden.

Terwijl het naar ons toe wel een ondervraging van de gestapo leek.
Het kwam zeer aanvallend over (terwijl wij dus niets verkeerd hebben gedaan) met een aantal persoonlijke vragen waarvan ik me afvroeg wat ze met de zaak in kwestie te maken hebben. Ik voel me zelfs persoonslijk aangevallen over een aantal zaken die gezegt zijn.
Terwijl de tegenpartij er maar bij stond en niet in twijfel werd getrokken.

Wij kregen als het ware naar onze voeten terwijl eigenlijk alles van onze kant in orde is.
Ik heb de indruk dat ze gaat blijven graven tot ze een reden vind om ons toch maar buiten te gooien (omdat de verhuurder op haar tenen is getrapt dat ze ongelijk heeft).

We hebben ondertussen uit miserie ook al eens gezocht naar een ander appartement, maar het is allemaal te duur en het komt ook zeer ongelegen uit.

De rechter was erg ontevreden dat onze advocaat toen niet aanwezig was. Deze had volgens de rechter aanwezig moeten zijn?
Ik zou mijn vader niet mogen verdedigen/vertegenwoordigen omdat ik niet op dit adres ben ingeschreven (ik ben nog bij mijn moeder ingeschreven).
Volgens de advocaat moest dat niet, omdat ze het enkel per brief heeft vernomen dat wij uitgenodigd waren? Ik heb dit zelf ook aan de advocaat laten weten per email.

Is dit correct/voorbeeldig gedrag voor een rechter? Hoe ver mag een rechter gaan?
Kunnen wij stappen ondernemen om te voorkomen dat de verhuurder on lastig blijft vallen?
Moest de advocaat ook aanwezig zijn of niet?

Het is abnormaal dat een advocaat niet aanwezig is op een plaatsbezoek dat door de rechter bevolen is.
In het vonnis staat dat het plaatsbezoek bevolen wordt "in aanwezigheid van partijen". Dan wordt verwacht dat de partijen zelf ook aanwezig zijn.

Het is abnormaal dat een advocaat niet aanwezig is op een plaatsbezoek dat door de rechter bevolen is.
In het vonnis staat dat het plaatsbezoek bevolen wordt "in aanwezigheid van partijen". Dan wordt verwacht dat de partijen zelf ook aanwezig zijn.

Dank u voor uw snel antwoord.

Ik heb volgende week een afspraak met de advocaat en zal het hier zeker met haar over hebben.
Het is niet de eerste de keer dat we twijfelen of deze wel haar verantwoordelijkheid wel serieus neemt.


En wat met de manier waarop de rechter zich gedragen heeft?

Ik heb het volgende gevonden op de erg informatieve website van Elfri De Neve ivm de (on)partijdigheid van rechters.

"De rechter moet niet alleen onpartijdig zijn, maar moet ook vreemd zijn aan elke schijn van partijdigheid."
bron: http://www.elfri.be/onpartijdige-rechter

Dus wij kunnen een andere rechter vragen (wraking van de rechter) wanneer wij sterke vermoedens (en we deze ook goed kunnen verklaren) van partijdigheid hebben?

Wraking kan maar door een akte ondertekend door een advocaat die meer dan 10 jaar bij de balie ingeschreven is.

Een wraking is zeer uitzonderlijk. Het zal niet gemakkelijk zijn de feiten te bewijzen. Ik zou er niet aan beginnen.

Wraking kan maar door een akte ondertekend door een advocaat die meer dan 10 jaar bij de balie ingeschreven is.

Een wraking is zeer uitzonderlijk. Het zal niet gemakkelijk zijn de feiten te bewijzen. Ik zou er niet aan beginnen.

Uit schijn van partijdigheid neem ik aan dat het niet bewezen moet worden en dat een vermoeden al genoeg is? Wat ik op zich wel begrijpelijk vind.
Hier kan uiteraard misbruik van gemaakt worden om de zaak nog wat uit te stellen, maar langs de andere kant toont dat wel dat men begrijpt dat het moeilijk te bewijzen is... Vooral wanneer het over rechters gaat en het toch een fragiel en belangrijk iets is.

Er niet aan beginnen. Ja, ik wou dat het zo simpel was... maar u begrijpt dat het voor ons niet zo makkelijk is...

Wij hebben er echt niet veel vertrouwen in.

Eerst word mijn vader voor de rechter gedaagd, omdat hij zogezegt de huur van de garage niet zou betaald hebben en omdat er achterstand is met het betalen van de kosten ivm het waterverbruik.
Geen probleem, we hebben de bankuittreksels om aan te tonen dat de huur van de garage wel is betaald.
Het water is niet betaald omdat de verhuurder weigerde een kopie van de originele factuur op te sturen. Wij zijn hiermee destijds naar de huurdersbond gaan informeren en daar heeft men tevens opgemerkt dat er nog andere dingen niet correct waren (ook de index zou niet correct zijn toegepast en er zou geen rekening worden gehouden met het aantal inwoners bij het berekenen van de onkosten).
Dus hebben we daar een modelbrief gekregen en deze per aangetekend schrijven opgestuurd. Dit is door de verhuurder compleet genegeerd geweest en als we haar hierover aanspraken werd ze altijd kwaad.
Ze had ook 'nooit tijd' wanneer wij haar aanspraken over andere zaken die van haar kant in orde gebracht zouden moeten worden (oa schimmelvorming door beschadigde muur).

Mijn vader kon echter niet aanwezig zijn op de zitting en we hebben dus zijn advocaat gestuurd (waar we niet echt tevreden van zijn, maar later daar meer over).
Deze advocaat heeft laten vallen dat hij momenteel in de gevangenis zit en daarom niet aanwezig is op de zitting (ik weet niet of zij verplicht is dit te zeggen?)

Desondanks dat alles dus van onze kant in orde is kwa betalingen heeft de tegenpartij andere klachten heeft 'verzonnen' tijdens deze zitting.
Is mevrouw op haar tenen getrapt dat ze ongelijk heeft gekregen en kan ze zich er moeilijk bij neerleggen of heeft ze het niet zo dat de huurder een gedetineerde is... We vermoeden een combinatie van de twee.
In ieder geval, ze beweerde dus dat het appartement niet onderhouden word en dat hij 2 katten heeft wat niet mag volgens het contract.

Het appartement word wel degelijk goed onderhouden. Er is wel schade, maar daar kunnen wij niets aan doen. Twee of drie tegels die gebarsten zijn, maar die zijn gewoon erg slecht geplaatst. Er zit lucht onder de tegels en dat kunnen we makkelijk aantonen doordat het een holle klank geeft als men op de tegels in die regio klopt/tikt. Ook gewoon op zicht zie je dat ze schots en scheef zijn geplaatst en op sommige plaatsen zijn de voegen ook al gebarsten.
Dat er twee katten zijn en dat niet toegelaten zou zijn volgens het contract dat klopt wel, maar ze heeft ons destijds mondeling de toestemming gegeven om deze in huis te nemen. Het zou niet zo erg zijn omdat katten erg nette beesten zijn (haar eigen woorden).

Maargoed, de rechter is dus komen kijken en alles was proper en alle schade die is vastgesteld was voor de verantwoordelijkheid van de verhuurder (buiten een deukje in één van de deuren).
Ze was erg ontevreden met de afwezigheid van mijn vader zijn advocaat (terwijl de advocaat van dit bezoek door mijzelf op de hoogte was gebracht).
Toch werden wij persoonlijk continu door de rechter 'aangevallen' op zeer intimiderende wijze. We begrepen niet goed waarom. Ze bleef ook maar herhalen dat mijn vader in de gevangenis zit en daarom zou het appartement niet onderhouden worden... Terwijl ik heb gezegt dat ik hier er logeer en alles in orde houd. Dan vroeg ze hoe we de huur ed gaan blijven betalen als mijn vader in de gavangenis zit. Ik heb dan uitgelegd dat dat geen probleem is omdat mijn vader met pensioen is en dus gegarandeerd zijn pensioen blijft ontvangen. Dat was voor mevrouw blijkbaar ook niet goed genoeg en ze bleef maar vissen naar een excuus om ons ongelijk te geven. Op den duur werden mijn moeder en ik ondervraagt over ons persoonlijk leven etc... Toen ik vermelde dat ik mommenteel geen beroep heb omdat ik met aanhoudende gezondheidsproblemen zit begon mevrouw daar ook al negatieve commentaar op te geven zonder dat ik de kans kreeg mijn uitleg te doen. Wanneer er word gezegt dat mijn vader ook al een dagje ouder is en nogal 'simpel' is en niet al te intelligent (hij heeft een IQ van 80, wat erg laag is) en wij zorgen voor hem vind mevrouw dat allemaal flauwe kul. Dat hij Franstalig zou zijn vond ze blijkbaar ook een negatief punt om één of andere reden.

Terwijl telkens ik de rechter op een mankement wees (die onder de verhuurder zijn verantwoordelijkheid valt) werd er zo goed als niets over gezegt buiten dat ze even snel op een erg vriendelijke manier medeelde aan de tegenpartij dat ze dat toch in orde zouden moeten brengen. De tegenpartij is heel de tijd stil geweest... De Verhuurder/aanklagen in kwestie was er zelf niet bij aanwezig omdat deze moeilijk de trappen op kon met haar krukken. De echtgenoot en dochter waren er in haar plaats.
De rechter leek wel in naam van de tegenpartij te spreken en als hun raadsvrouw op te treden.
Ze bleef maar aandringen dat we best het pand best verlaten etc...
Ook uit de conversaties tussen de rechter en de tegenpartij is gebleken dat de rechter op de hoogte is van een aantal zaken in het privéleven van de tegenpartij die ik erg verdacht vind.
Ook de manier hoe ze hier zijn aankwamen vond ik ook al 'verdacht'.

Wanneer de rechter en de tegenpartij vertrokken zijn heb ik onmiddelijk mijn vader zijn advocaat proberen op te bellen, maar deze nam de telefoon niet op.
Goed, dan maar snel een mail sturen... daar kregen we dan wel onmiddelijk antwoord op met de verklaring dat ze enkel op de hoogte was dat wij per brief zouden uitgenodigt zijn.
Dat terwijl ze heel goed wist dat de rechter op bezoek zou komen, want dat was tegen haar in de zitting gezegt geweest (en ze heeft het aan ons doorgegeven) en wij hebben haar daarna persoonlijk op de hoogte gebracht van de datum en tijd wanneer we de documenten hier hadden ontvangen.

Toch nog ook even dit... Mijn vader zit momenteel dus opgesloten in de gevangenis (hij heeft 4 jaar celstraf gekregen). Wij waren hier echter ook al ontevreden hoe zijn advocate de zaak had behandelt...
en ook daar toonde deze advocaat niet veel intresse in de rechten van mijn vader, maar wel van het zogezegde slachtoffer... We hebben daar ook gevraagt of we het strafdossier zouden mogen bekijken. Dat zou ze ook regelen.... Daar wachten we nu ook al een hele tijd op...
En dan verschieten ze op het gerecht dat de mensen minder en minder vertrouwen in justitie hebben... Je zou voor minder!

Het feit dat mijn vader in de gevangenis zit (schuldig of niet schuldig) heeft eigelijk toch niets met deze zaak te maken?
Hij zou een grote kans hebben om vervroegd vrij te komen, maar als hij geen verblijfplaats heeft zou hij zijn volledige straf moeten uitzitten? Klopt dat?

Ik heb hem gisteren nog aan de telefoon gesproken, hij stond letterlijk en figuurlijk op instorten... begon wartaal te spreken aan de telefoon. Ik heb hem proberen gerust te stellen, maar toen werd de verbinding verbroken...
Hij wist me nog te vertellen dat hij vandaag een afspraak heeft gemaakt met de gevangenis directeur om het te bespreken (al denk ik dat dat niet veel uithaaald). De verbinding werd net verbroken toen ik hem wou meedelen dat hij naar een arts moest vragen wat hij heeft voordien door al deze stress ook al ernstige problemen gehad met zijn hart in de gevangenis (hartslag van 190 als ik mij niet vergis) waar hij medicatie voor heeft gekregen, omdat hij hoge kans had op een beroerte of hartaanval.

Dat men zulk misbruik maakt van iemand die zich niet goed kan verweren vind ik echt schandalig! en dat is dan justitie in Belgie...