Ik heb onlangs een huisje gekocht dat ik volledig aan het renoveren ben. Vanwege persoonlijke redenen ben ik nu aan het overwegen deze te verkopen nadat de renovatie klaar is. In de staat hoe het nu is, zou ik mijn aankoopprijs zelfs niet terugkrijgen vrees ik.
Ik ben dus geen speculant of dergelijke.
Ik heb verstaan dat ik nu waarschijnlijk een meerwaardebelasting zal moeten betalen.
Zoals ik het begrijp zou ik dan een belasting van 16.5% moeten betalen op de winst. Ik mag dan de (aankoopprijs + notariskosten + facturen van de uitgevoerde werken door een geregistreerd aannemer) aftrekken van de verkoopprijs.
Nu zit ik met volgende vragen;
1. Klopt deze formule zoals ik hem heb begrepen?
2. Mag ik enkel facturen inbrengen van werken die door een geregistreerd aannemer zijn gebeurd? Ik doe voornamelijk alles zelf en de materialen koop ik dan gewoon bij de bouwhandel met 21% BTW.
3. Ik koop ook wat materialen via 2dehandssites van particulieren (overschotten en dergelijke). Mag ik deze onderlinge facturen ook inbrengen?
Ik vind redelijk wat informatie terug over dit onderwerp maar niet echt duidelijke antwoorden op mijn vragen. Wel heb ik volgend onderwerp teruggevonden waar de topicstarter een gelijkaardige vraag had.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... ing#p29563
Enkel is dat onderwerp alweer enkele jaartjes oud en ondertussen kan er al wat veranderd zijn.
Alvast bedankt voor de hulp,
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Lightning
De verkoopprijs is de prijs vermeld in de akte van verkoop (of als de ontvanger der registratie daar niet mee akkoord gaat de door hem geschatte hogere waarde) verminderd met de kosten van vervreemding (affiches, advertenties, commissielonen, etc.)
De aankoopprijs mag eerst verhoogd worden met de werkelijke kosten van de aankoop of met een forfaitair kostenpercentage van 25%. Vervolgens mag je die aankoopprijs verhogen met 5% per volledig verlopen jaar tussen de aankoopakte en de verkoopakte. Nadien kan je hier de kosten van verbouwing uitgevoerd door een geregistreerd aannemer bijtellen. Eventuele ontvangen vergoedingen voor schade aan het gebouw moeten van deze som worden afgetrokken.
Op de op deze manier bekomen meerwaarde betaalt u 16,5% + gemeentebelastingen.
De aankoopprijs mag eerst verhoogd worden met de werkelijke kosten van de aankoop of met een forfaitair kostenpercentage van 25%. Vervolgens mag je die aankoopprijs verhogen met 5% per volledig verlopen jaar tussen de aankoopakte en de verkoopakte. Nadien kan je hier de kosten van verbouwing uitgevoerd door een geregistreerd aannemer bijtellen. Eventuele ontvangen vergoedingen voor schade aan het gebouw moeten van deze som worden afgetrokken.
Op de op deze manier bekomen meerwaarde betaalt u 16,5% + gemeentebelastingen.
Ik heb de vraag ondertussen eens via mail gesteld aan mijn notaris.
Zijn antwoord luidt als volgt:
Geachte Heer,
De meerwaardebelasting is van toepassing bij herverkoop binnen de 5 jaar.
Het tarief van de meerwaardebelasting is inderdaad 16,5 %. Deze wordt geheven op de gemaakte meerwaarde, met dien verstande dat de oorspronkelijke aankoopprijs mag vermeerderd worden met a) 25 % of de betaalde aankoopkosten indien die meer dan 25 % zouden bedragen, b) de kosten van de eventueel gedane verbeteringswerken, c) per verlopen jaar mag deze basis nog verhoogd worden met 5 %.
De kosten van de gedane verbeteringswerken mogen ingebracht worden op voorwaarde dat deze kosten bewezen zijn (door facturen, rekeningen e.d. …). Alle kosten komen in aanmerking, dus niet alleen degene gemaakt door geregistreerde aannemers, maar ze moeten wel bewezen worden.
Nu begrijp ik er niets meer van!
Zijn antwoord luidt als volgt:
Geachte Heer,
De meerwaardebelasting is van toepassing bij herverkoop binnen de 5 jaar.
Het tarief van de meerwaardebelasting is inderdaad 16,5 %. Deze wordt geheven op de gemaakte meerwaarde, met dien verstande dat de oorspronkelijke aankoopprijs mag vermeerderd worden met a) 25 % of de betaalde aankoopkosten indien die meer dan 25 % zouden bedragen, b) de kosten van de eventueel gedane verbeteringswerken, c) per verlopen jaar mag deze basis nog verhoogd worden met 5 %.
De kosten van de gedane verbeteringswerken mogen ingebracht worden op voorwaarde dat deze kosten bewezen zijn (door facturen, rekeningen e.d. …). Alle kosten komen in aanmerking, dus niet alleen degene gemaakt door geregistreerde aannemers, maar ze moeten wel bewezen worden.
Nu begrijp ik er niets meer van!
Weet je soms ook waar ik het bewijs daarvan kan terugvinden ofzo?
Vanmiddag even gebeld naar Contactcenter FOD Financiën
http://minfin.fgov.be/portail2/nl/conta ... centre.htm
En die vertellen me dat het wel via een geregistreerd aannemer is. Denk dat ze het daar zelf ook niet goed meer weten.
Vanmiddag even gebeld naar Contactcenter FOD Financiën
http://minfin.fgov.be/portail2/nl/conta ... centre.htm
En die vertellen me dat het wel via een geregistreerd aannemer is. Denk dat ze het daar zelf ook niet goed meer weten.
Meerwaarden:
De fiscus belast als diverse inkomsten meerwaarden uit onroerende goederen die binnen de 5 jaar weer worden verkocht (art. 90 , 10° WIB 1992). De meerwaarden worden na bewerking meegeteld bij het netto-inkomen (art. 101 , §2 WIB 1992). Tijdens de omrekening wordt het tussentijds verkregen resultaat o.m. verhoogd met de kosten van de werken die de eigenaar gedurende die periode van maximum 5 jaar liet uitvoeren aan het goed. Op voorwaarde dat de werken uitgevoerd werden door een geregistreerde aannemer.
De nieuwe ‘wet houdende diverse bepalingen’ schrapt ook hier de verplichte tussenkomst van een geregistreerde aannemer. De kosten van de werken moeten werkelijk gedragen zijn door de eigenaar: de werken moeten dus “aan hem zijn verstrekt en gefactureerd”
Dit soepeler regime is van toepassing op alle werken die sinds 1 januari 2011 worden uitgevoerd.
Bron: Art. 78-80 en 83 Wet van 14 april 2011 houdende diverse bepalingen (BS 6 mei 2011, ed. 1, p. 26576).
De fiscus belast als diverse inkomsten meerwaarden uit onroerende goederen die binnen de 5 jaar weer worden verkocht (art. 90 , 10° WIB 1992). De meerwaarden worden na bewerking meegeteld bij het netto-inkomen (art. 101 , §2 WIB 1992). Tijdens de omrekening wordt het tussentijds verkregen resultaat o.m. verhoogd met de kosten van de werken die de eigenaar gedurende die periode van maximum 5 jaar liet uitvoeren aan het goed. Op voorwaarde dat de werken uitgevoerd werden door een geregistreerde aannemer.
De nieuwe ‘wet houdende diverse bepalingen’ schrapt ook hier de verplichte tussenkomst van een geregistreerde aannemer. De kosten van de werken moeten werkelijk gedragen zijn door de eigenaar: de werken moeten dus “aan hem zijn verstrekt en gefactureerd”
Dit soepeler regime is van toepassing op alle werken die sinds 1 januari 2011 worden uitgevoerd.
Bron: Art. 78-80 en 83 Wet van 14 april 2011 houdende diverse bepalingen (BS 6 mei 2011, ed. 1, p. 26576).
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.