Goedemiddag iedereen,
Ik zit met een iets wat ambetante situatie en weet niet goed hoe te reageren..
Vorige week hebben wij onze sleutels van het huurhuis overhandigd aan de eigenaar en gevraagd om de waarborg vrij te geven. Hij had alles nagekeken en was tevreden over de staat van de woning. Toen het echter over de waarborg ging begon hij zich te keren als een vis in het water: hij zou ons contacteren om samen naar de bank te gaan.. (waarborg op geblokkeerde rekening)
Uiteraard hebben wij hem niet meer gehoord, tot vandaag (een week later) . Hij beweert nu een lijst te hebben met zaken die ik inorde moet maken vooraleer hij de borg/deel borg wil vrijgeven. Dat gaat over oa. den tuin ontdoen van onkruid, herschilderen, opboenen parket, je kan het zo gek niet bedenken, hout ramen herschilderen,...
Ook beschuldigd hij ons ervan een ijskast te hebben meegenomen die van hem zou zijn. Dat is niet zo, wij hebben de factuur in ons bezit...
Deze eigenaar is een oude man (+80j) en communicatie verloopt heel moeilijk (telefoon dichtsmijten,...).
Het huurcontract is een standaard 3-6-9, wij hebben er bijna 5 jaar gewoond. Wij hebben voldaan aan de opzegperiode (3maand). Er is geen ingaande, noch uitgaande plaatsbeschrijving gebeurd, het contract is ook NIET geregistreerd.
Wij hebben als goede huurders zijnde, een technieker laten komen om de gaskachel te reinigen en te keuren en die is volledig afgekeurd en volgens diezelfde technieker, gewoonweg gevaarlijk. Maw Afgekeurd --> moeten wij opdraaien voor deze herstellingen? Hij was hier niet over te spreken dat wij zelfstandig een eigen technieker hadden laten komen en niet één van zijn vaste trawanten...
Graag had ik geweten wat ik het beste doe om zo weinig mogelijk gezever te ondervinden.. Ik ben niet van plan één euro van mijn waarborg af te staan aan deze man. Ik ben geneigd naar de het vredegerecht te stappen, zonder hier nog veel energie in te steken..
Wat denken jullie?
Alvast bedankt
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
In eerste instantie stuurt u hem een AS waarin u wijst op het feit dat hij bij de sleuteloverdracht geen opmerkingen had, en er dus ook geen uitgaande PB heeft plaatsgevonden. Dat u er dan ook van uit gaat dat de waarborg volledig kan vrijgegeven worden. Dat, indien hij meent dat er toch schade is veroorzaakt door u, dat u daarvan graag de bewijsstukken ontvangt, en dit binnen de 10 dagen na ontvangst van dit schrijven. Dat uervan uit gaat dat, indien hij niets voorlegt, hij akkoord gaat met de vrijgave van de waarborg, waarvoor u graag wil afspreken op (geef enkele data die voor u passen). Dat, indien hij weigert de waarborg vrij te geven zonder reden, u genoodzaakt zal zijn de vrijgave te vorderen voor het lokale vredegerecht, op zijn kosten. Met vriendelijk groeten.
Kopie versturen met gewone post, in beide kopies naar elkaar verwijzen, en indien u het AS terugkrijgt wegens niet afhaling ongeopend bijhouden.
Na 2 weken zonder antwoord kan u hem dan voor de vrederechter laten oproepen, waarbij u het rolrecht opneemt in uw eisenbundel (minder dan 50€).
En voor de rest geen contact meer, dus geen telefoontjes opnemen, niet binnenlaten als hij aan uw deur staat, alles via briefwisseling.
Kopie versturen met gewone post, in beide kopies naar elkaar verwijzen, en indien u het AS terugkrijgt wegens niet afhaling ongeopend bijhouden.
Na 2 weken zonder antwoord kan u hem dan voor de vrederechter laten oproepen, waarbij u het rolrecht opneemt in uw eisenbundel (minder dan 50€).
En voor de rest geen contact meer, dus geen telefoontjes opnemen, niet binnenlaten als hij aan uw deur staat, alles via briefwisseling.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Is een steeds wederkerig probleem, nooit sleutels afgeven voor u getekende documenten hebt van:
1 - sleuteloverdracht
2- plaatsbeschrijving, of als er geen is, akkoord over de staat van het pand bij verlaten.
3 - tijdstip voor vrijgave huurwaarborg.
4 - overdracht nutsvoorzieningen.
1 - sleuteloverdracht
2- plaatsbeschrijving, of als er geen is, akkoord over de staat van het pand bij verlaten.
3 - tijdstip voor vrijgave huurwaarborg.
4 - overdracht nutsvoorzieningen.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
-
Franciscus
- Berichten: 39751
- Juridisch actief: Nee
Ook kan u in uw brief al opnemen dat u vanaf de AS ( en de gewone brief - naar elkaar verwijzen) ook de wettelijke gerechtelijke intrest op de waarborg zal vragen.
Ligt 'iets' hoger dan de bankintrest
Mocht het zover komen
Maak nu al een tijdslijn van alle gebeurtenissen een rekenvel is daarvoor heel handig.
u kan vermelden de data van alle gebeurtenissen, welke gebeurtenis plaats wie aanwezig per partij wat gezegd en of gedaan enz.
U kan steeds kolommen of regels bijvoegen. vb al uw betalingen per dag en bedrag.
Hierdoor hebt u ook een kolom bijlagen waar u alle documenten vermeld.
Die lijst is belangrijk ook voor de vrederechter deze lijst nummert ook alle documenten (liefst per datum).
Ik heb de laatste maanden nogal wat procedures voor een vredegerecht meegemaakt ... ongelofelijk wat ik daar te horen kreeg (ook van adfvocaten) niet voorbereid geen lijst met genummerde bijlagen enz enz .
Een goed voorbereide eigenaar = aan een advocaat hoor.
Met wet medewerking hier op/van het forum sta je heel ver.
En voor de rest zie ook al het antwoord van vandebos...
Ligt 'iets' hoger dan de bankintrest
Mocht het zover komen
Maak nu al een tijdslijn van alle gebeurtenissen een rekenvel is daarvoor heel handig.
u kan vermelden de data van alle gebeurtenissen, welke gebeurtenis plaats wie aanwezig per partij wat gezegd en of gedaan enz.
U kan steeds kolommen of regels bijvoegen. vb al uw betalingen per dag en bedrag.
Hierdoor hebt u ook een kolom bijlagen waar u alle documenten vermeld.
Die lijst is belangrijk ook voor de vrederechter deze lijst nummert ook alle documenten (liefst per datum).
Ik heb de laatste maanden nogal wat procedures voor een vredegerecht meegemaakt ... ongelofelijk wat ik daar te horen kreeg (ook van adfvocaten) niet voorbereid geen lijst met genummerde bijlagen enz enz .
Een goed voorbereide eigenaar = aan een advocaat hoor.
Met wet medewerking hier op/van het forum sta je heel ver.
En voor de rest zie ook al het antwoord van vandebos...
Laatst gewijzigd door Franciscus op 06 aug 2015 15:27, 2 keer totaal gewijzigd.
Dan is het eenvoudig. U stuurt de verhuurder in kwestie een aangetekend schrijven waarin u verwijst naar het telefonisch gesprek van dd. dd/mm/jjjj. In het schrijven bevestigd u formeel dat u de schade, waarvan hij u beticht, niet heeft aangebracht doch dat deze een gevolg is van sleet en ouderdom. Dat u dit oa. reeds in het verleden heeft aangetoond bij het jaarlijkse onderhoud van de gasinstallatie en u hiervan nog steeds het verslag van de technicus heeft. Dat door het dwingende karakter van de huurwetgeving betreffende art. 1754 BW en art. 1755 BW en de beperkingen hierin opgenomen:
Dat er geen intredende plaatsbeschrijving werd opgemaakt en het aldus onmogelijk is om de beginstaat bij aanvang van de huur te gebruiken als maatstaf om schade te bepalen.
Dat u bijgevolg van hem de vrijgave van de huurwaarbog binnen de tien kalenderdagen na kennisname van dit schrijven verwacht. Dat bij niet-vrijgave binnen de gestelde termijn dit schrijven geldt ald enige en definitieve ingebrekestelling en u bijgevolg verplicht zal zijn het vredegerecht in te schakelen.
U sluit af met: "Enkel voor de goede orde en om kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd."
Dit onderhoud niet ten uwe laste is.Art. 1754. Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :
Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte;
Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels, hengsels, grendels en sloten.
Art. 1755. Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.
Dat er geen intredende plaatsbeschrijving werd opgemaakt en het aldus onmogelijk is om de beginstaat bij aanvang van de huur te gebruiken als maatstaf om schade te bepalen.
Dat u bijgevolg van hem de vrijgave van de huurwaarbog binnen de tien kalenderdagen na kennisname van dit schrijven verwacht. Dat bij niet-vrijgave binnen de gestelde termijn dit schrijven geldt ald enige en definitieve ingebrekestelling en u bijgevolg verplicht zal zijn het vredegerecht in te schakelen.
U sluit af met: "Enkel voor de goede orde en om kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd."
“Art.1731.§ 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd...”(Burgerlijk Wetboek).
‘Er is geen ingaande, noch uitgaande plaatsbeschrijving gebeurd’
Eis aangetekend de vrijgave van uw integrale huurwaarborg binnen een redelijke termijn die u daarin vermeldt , tenzij uw verhuurder voornoemd tegenbewijs levert dat u vergoedbare schade hebt aangericht. Verstrijkt die termijn zonder vrijgave of bewijs daag hem dan voor de vrederechter.
‘Er is geen ingaande, noch uitgaande plaatsbeschrijving gebeurd’
Eis aangetekend de vrijgave van uw integrale huurwaarborg binnen een redelijke termijn die u daarin vermeldt , tenzij uw verhuurder voornoemd tegenbewijs levert dat u vergoedbare schade hebt aangericht. Verstrijkt die termijn zonder vrijgave of bewijs daag hem dan voor de vrederechter.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Laatste poging ondernomen om tot een oplossing te komen, is fout afgelopen.
Was erg denigrerend en toen ik zijn voorstel weigerde om 800€ af te staan van onze waarborg begon hij te schelden...Vertelde oa. dat wij nog steeds huren (!) omdat de opzeg was tot 31/07 en dat we pas op 3/08 tot de sleutel-overhandiging zijn overgegaan. Dat dit was omdat hij vroeger niet te bereiken was vergeet hij er fijntjes bij te vermelden... Dat wij hem 1 jaar huur schadevergoeding moeten omdat hij ervan uitgaat dat als we langer dan 3 jaar huren wij automatisch 6 jaar moeten blijven (5 jaar verbleven), dat er in het contract staat dat er geen plaatsbeschrijving nodig is, en als 'goed' ontvangen... enfin ik was niet onder de indruk en het is nu duidelijk dat hij gewoon nog een laatste keer langs de kassa wil passeren...
Vrees dat dit een procedure voor het vredegerecht zal worden. Heb vrijdag een AS verstuurd met in de brief: dat hij het nagelaten heeft zijn contract te registreren en dat wij er toch voor gekozen hebben om 3 maanden opzeg te betalen, en dat er geen plaatsbeschrijving is, dat hij nu 8 dagen de tijd heeft te reageren, dat ik enkel nog schriftelijk wil communiceren, dat als hij schade ondervonden heeft hij ons moet bewijzen dat dit door ons is veroorzaakt, en dat wij indien nodig een procedure zullen opstarten bij het vredegerecht.
Nu aftellen tot de procedure te initialiseren...
Was erg denigrerend en toen ik zijn voorstel weigerde om 800€ af te staan van onze waarborg begon hij te schelden...Vertelde oa. dat wij nog steeds huren (!) omdat de opzeg was tot 31/07 en dat we pas op 3/08 tot de sleutel-overhandiging zijn overgegaan. Dat dit was omdat hij vroeger niet te bereiken was vergeet hij er fijntjes bij te vermelden... Dat wij hem 1 jaar huur schadevergoeding moeten omdat hij ervan uitgaat dat als we langer dan 3 jaar huren wij automatisch 6 jaar moeten blijven (5 jaar verbleven), dat er in het contract staat dat er geen plaatsbeschrijving nodig is, en als 'goed' ontvangen... enfin ik was niet onder de indruk en het is nu duidelijk dat hij gewoon nog een laatste keer langs de kassa wil passeren...
Vrees dat dit een procedure voor het vredegerecht zal worden. Heb vrijdag een AS verstuurd met in de brief: dat hij het nagelaten heeft zijn contract te registreren en dat wij er toch voor gekozen hebben om 3 maanden opzeg te betalen, en dat er geen plaatsbeschrijving is, dat hij nu 8 dagen de tijd heeft te reageren, dat ik enkel nog schriftelijk wil communiceren, dat als hij schade ondervonden heeft hij ons moet bewijzen dat dit door ons is veroorzaakt, en dat wij indien nodig een procedure zullen opstarten bij het vredegerecht.
Nu aftellen tot de procedure te initialiseren...
-
Franciscus
- Berichten: 39751
- Juridisch actief: Nee
Hier de huurwetgeving al eens lezen.
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
De verliezende partij betaald de gerechtskosten en de RPV, maar of deze de volledige kost van de advocaat omvatten betwijfel ik.
http://www.taxworld.be/taxworld/nieuwe- ... gType=2067
http://www.taxworld.be/taxworld/nieuwe- ... gType=2067
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
Persoonlijk zou ik deze zaak zonder advocaat afhandelen, maar dit forum kan niet inschatten hoe goed of slecht u zich kan verdedigen, hoe diep uw kennis gaat van basis wetging, hoe u onder druk en met zenuwen reageert op vragen en uitdagingen van de tegenpartij.
Dat kan alleen uzelf beoordelen. Voor een bedrag van € 800 schadevergoeding (laten we zeggen € 1000 na diverse andere kosten) kan u aanspraak maken op een rpv van:
basisbedrag : 440 €
Minimumbedrag: 220 €
maximumbedrag:1.100 €
Minimumbedrag wordt toegekend indien de verliezende partij behoeftig is. maximumbedrag indien er byzondere omstandigheden en kosten aan het dossier verbonden zijn of wanneer de tegenpartij door kwaadwillendheid de kosten van het geding opdrijft. Doorgaans wordt het basisbedrag toegekend. Natuurlijk enkel wanneer u zelf een advocaat in de arm heeft genomen.
Dat kan alleen uzelf beoordelen. Voor een bedrag van € 800 schadevergoeding (laten we zeggen € 1000 na diverse andere kosten) kan u aanspraak maken op een rpv van:
basisbedrag : 440 €
Minimumbedrag: 220 €
maximumbedrag:1.100 €
Minimumbedrag wordt toegekend indien de verliezende partij behoeftig is. maximumbedrag indien er byzondere omstandigheden en kosten aan het dossier verbonden zijn of wanneer de tegenpartij door kwaadwillendheid de kosten van het geding opdrijft. Doorgaans wordt het basisbedrag toegekend. Natuurlijk enkel wanneer u zelf een advocaat in de arm heeft genomen.
Dié wet ken ik niet. Laat hem dat vooral beargumenteren tijdens de nakende rechtszaak, de vrederechter zakt onder zijn stoel van het lachen...Dat wij hem 1 jaar huur schadevergoeding moeten omdat hij ervan uitgaat dat als we langer dan 3 jaar huren wij automatisch 6 jaar moeten blijven (5 jaar verbleven),
Volgens mij was het zijn bedoeling mij schrik aan te jagen, maar zoals al eerder aangehaald was ik niet onder de indruk. Vertelde ook dat hij heel vermogend was (lol) en dat hij mij voor de vrederechter ging dagen. Toen ik direct akkoord ging begon hij te schelden...Dié wet ken ik niet. Laat hem dat vooral beargumenteren tijdens de nakende rechtszaak, de vrederechter zakt onder zijn stoel van het lachen...Dat wij hem 1 jaar huur schadevergoeding moeten omdat hij ervan uitgaat dat als we langer dan 3 jaar huren wij automatisch 6 jaar moeten blijven (5 jaar verbleven),
Begin trouwens te vermoeden dat hij met opzet de laatste week van onze opzeg onbereikbaar is gebleven om nog een maand extra te proberen incasseren...
Begrijp niet dat iemand met zo veel eigendommen en zo veel politieke connecties, etc.. zich inlaat met twee hardwerkende mensen af te persen eigenlijk
Nog steeds geen antwoord gekregen trouwens op mijn AS...
Bedankt voor de reacties!
Brief ontvangen van zijn advocaat:
Hij ontkent dat ik hem heb proberen bereiken op het einde van de maand juli en eist nog een maand extra huur voor die maand (sleutels afgegeven begin maand) ga kijken of ik dit kan opvragen bij mijn operator mijn belpogingen
Daarnaast eist hij mijn ijskast op (is van mij, je moet maar durven) deze zou bij de inboedel gehoord hebben... nie normaal toch...
Daarnaast zit er van de pot gerukte offerte bij van een tuinarchitect van 2000€ voor het snoeien van de bomen en het verwijderen van de brandnetels.
Stellen mij een minnelijke schikking voor van 500€ extra opleg bovenop mijn huurwaarborg van 1500€...
Time to lawyer up denk ik.
Hij ontkent dat ik hem heb proberen bereiken op het einde van de maand juli en eist nog een maand extra huur voor die maand (sleutels afgegeven begin maand) ga kijken of ik dit kan opvragen bij mijn operator mijn belpogingen
Daarnaast eist hij mijn ijskast op (is van mij, je moet maar durven) deze zou bij de inboedel gehoord hebben... nie normaal toch...
Daarnaast zit er van de pot gerukte offerte bij van een tuinarchitect van 2000€ voor het snoeien van de bomen en het verwijderen van de brandnetels.
Stellen mij een minnelijke schikking voor van 500€ extra opleg bovenop mijn huurwaarborg van 1500€...
Time to lawyer up denk ik.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Als verhuurder beweert, de sleutels te laat ontvangen te hebben, zal hij dit moeten bewijzen.
Zonder plaatsbeschrijving zal hij heel goede bewijzen moeten voorleggen voor de gevraagde schade.
Schrijf die advocaat een AS, dat u niet akkoord gaat met deze, en dat u binnen de 10 werkdagen de vrijgaven van de waarborg eist, dat u niet zal aarzelen, om de zaak voor te leggen aan lokaal vredegerecht op zijn kosten.
Zonder plaatsbeschrijving zal hij heel goede bewijzen moeten voorleggen voor de gevraagde schade.
Schrijf die advocaat een AS, dat u niet akkoord gaat met deze, en dat u binnen de 10 werkdagen de vrijgaven van de waarborg eist, dat u niet zal aarzelen, om de zaak voor te leggen aan lokaal vredegerecht op zijn kosten.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.