Prof. Herbots schrijft het volgende in "Het onroerend goed in de praktijk"
In een verhuurde garage ontstond brand. De oorzaak ervan was
te vinden in een kortsluiting in een elektriciteitskabel die de wasmachine
van de huurders voedde. Deze leiding was door de verhuurder
geïnstalleerd en aan de muur bevestigd. Hoe is die kortsluiting
ontstaan? In tegenstelling tot de eerste rechter die alleen
rekening houdt met een constructiefout – dit is dus overmacht voor
de huurder –, tracht het Hof van Beroep andere oorzaken van devastgestelde kortsluiting te bedenken, met name beschadiging van
de kabel door een uitwendige oorzaak of door een onnodige versterking
van de smeltveiligheden. De constructiefout is niet bewezen.
De huurders ontsnappen dus niet aan hun aansprakelijkheid,
en worden veroordeeld tot het terugbetalen van de uitkeringen van
de verzekeraar van de verhuurder aan zijn cliënt (Antwerpen 3
maart 1980, De Verz. 1983, 262, noot A.T.). De vraag of een kortsluiting
al dan niet voorkomt uit een constructiefout, berust op feitelijke
beschouwingen (zie DEPREZ en TRUYENS, in Traité de
l’assurance contre l’incendie, in Novelles, Droit Commercial, V, nr.
261). Is de kortsluiting inderdaad te wijten aan een constructiefout
dan is de huurder vrijgesteld van zijn aansprakelijkheid voor de
brand. Op zijn beurt kan hij zich tegen de verhuurder keren op
grond van artikel 1721 B.W.
Een kortsluiting veroorzaakte brand. Luidens art. 1732 en 1733
B.W. moet de huurder om zijn aansprakelijkheid te ontlopen bewijzen
dat hij geen schuld heeft aan de brand van het gehuurde
goed. De huurder werd vrijgesproken, omdat de oorzaak van de
kortsluiting niet achterhaald kon worden. Het Hof van Cassatie
was het hier niet mee eens omdat het arrest niet uitsloot dat de
kortsluiting kon zijn veroorzaakt door een defectueuze dakrandverlichting,
waarvan de huurder had nagelaten de eigenaar op de
hoogte te stellen. Men kon derhalve niet wettig beslissen dat de
huurder bewees dat de brand buiten zijn schuld had plaatsgevonden
(Cass. 26 februari 1988, A.C. 1987-88, 827, J.T. 1989, 196, Pas.
1988, I, 764 en R.W. 1989-90, 743).
In zijn arrest van 10 februari 1994 sloot het Hof van Cassatie de
aansprakelijkheid van de huurder uit omdat het gebrek aan de
elektrische installatie van het gehuurde goed, de staat van dit goed
aantastte zonder dat de huurder hieraan iets kon doen en zonder
dat hij het gevaar van de gebrekkige installatie had moeten inschatten
vóór de ontvangst van een ongewoon hoge verbruiksfactuur.
Na ontvangst van een eerste verdacht hoge verbruiksfactuur had
hij bovendien de installatie korte tijd vóór de ramp laten nakijken
(Cass. 10 februari 1994, J.L.M.B. 1994, 764).
De Maeseneire in Kluwers Verzekeringshandboek schrijft:
ander gebrek in de elektrische installatie, is de huurder slechts ontslagen
van zijn aansprakelijkheid, wanneer hij bewijst dat de kortsluiting niet
veroorzaakt kan zijn door zijn nalatigheid. Een kortsluiting op zich is geen
bevrijdende vreemde oorzaak, want dit incident kan te wijten zijn aan een
fout van de huurder of kan door een dergelijke fout mogelijk gemaakt zijn.
(Vred. Dendermonde, 12 november 1948, Bull. Ass., 1948, 657; zie ook
Mons, 9 december 1975, Pas., 1976, II, 163; Cass., 26 februari 1988, Arr.
Cass., 1987-88, 827; R.W., 1989-1990, 743; Pas., 1988, I, 764; De Verz.,
1988, 504, opm. F. Melis; J.T., 1989, 196; Antwerpen, 12 juni 1991, voornoemd;
Antwerpen, 30 oktober 1991, De Verz., 1992, 112, noot D. De
Maeseneire).
Wanneer de rechter nochtans beslist dat de brand zijn oorzaak vindt in het
gebrek van de elektrische installatie, met uitsluiting van enige daad of
omissie van de huurder, dan beslist hij terecht dat deze geen fout heeft
begaan (Cass., 10 februari 1994, J.L.M.B., 1994, 764; Antwerpen, 6 maart
1989, Limb. Rechtsl., 1989, 95).
Of een kortsluiting al dan niet voortvloeit uit een gebrek in de bouw en
bijgevolg al dan niet een grond van vrijstelling van aansprakelijkheid van
de huurder vormt, hangt in wezen af van de feitelijke omstandigheden
(Antwerpen, 3 maart 1980, De Verz., 1983, 259, opm. A.T.).
Ik besluit: de ene kortsluiting is de andere niet. De huurder zal echter de juiste oorzaak van de kortsluiting moeten bewijzen om een kans te hebben aan zijn aansprakelijkheid voor schade aan het gehuurde goed te kunnen ontsnappen.