Huurwaarborg voormalige huisbaas.

[Jenny1980]

Hallo

Heeft het geen gevolgen dat een plaatsbeschrijving niet wordt geregistreerd? Daarnaast is de plaatsbeschrijving ook niet ondertekend en gedateerd (alleen ondertekend door de verhuurder).

Ik vraag dit, omdat onze voormalige huisbaas het volledige bedrag van onze waarborg (€3300) wil houden; waar wij het niet me eens zijn. Een deel ervan zou hij moeten houden (bijvoorbeeld het legen van de septic tank, waar we geen tijd meer voor hadden met onze verhuizing), maar zeker niet de volledige hoeveelheid.

Het contract was ook niet geregistreerd.

Bovendien was het mjn bank die me een e-mail stuurde om te vragen of het volledige bedrag aan de verhuurder moest worden vrijgegeven!

O, en deze huisbaas heeft ook mijn handtekening vervalst op een energie-overnamedocument...

Bedankt!!

[KJ86]

Registratie maakt niet uit, het ontbreken van uw handtekening op de ingaande plaatsbeschrijving wel.

[Jenny1980]

Registratie maakt niet uit, het ontbreken van uw handtekening op de ingaande plaatsbeschrijving wel.

Dank u voor uw antwoord. Weet u of ik deze informatie ergens kan vinden? Ik weet niet zeker of we dit direct terug nemen naar de verhuurder, of naar de huurdersbond gaan.

[mava105]

Informeer eerst eens bij een ruimingsfirma hoeveel het ruimen van een put kost. Dan weet je al wat dat u zal kosten. Indien er geen andere schade of achterstallen zijn, eis je gewoon de rest terug op uw rekening, intrest inbegrepen.

[LennieK]

Niet te lang laten aanslepen. Durf gerust de stap zetten naar de vrederechter. Desnoods in verzoening eerst.

(heb je de uitgaande PB wel getekend?)

[Jenny1980]

Informeer eerst eens bij een ruimingsfirma hoeveel het ruimen van een put kost. Dan weet je al wat dat u zal kosten. Indien er geen andere schade of achterstallen zijn, eis je gewoon de rest terug op uw rekening, intrest inbegrepen.

Dank u veel!

[Jenny1980]

Niet te lang laten aanslepen. Durf gerust de stap zetten naar de vrederechter. Desnoods in verzoening eerst.

(heb je de uitgaande PB wel getekend?)

Op papier was er geen uitgaande PB. We liepen met de huisbaas door het huis en hij zei toen dat alles er goed uitzag. Daarna stuurde hij ons 2 mails met klachten. Sommige zijn te verantwoorden, wat oké is (zoals het legen van de septic tank en het onderhoud van de ketel laten doen), andere zijn heel klein, zoals 'we moeten de garage vegen'.

Hoe verloopt de procedure met de vrederechter? Is het gratis? Heb nog nooit in deze situatie gezeten. We hebben nu ons eigen huis, dus we willen echt dat deze situatie wordt opgelost.

[Jenny1980]

Niet te lang laten aanslepen. Durf gerust de stap zetten naar de vrederechter. Desnoods in verzoening eerst.

(heb je de uitgaande PB wel getekend?)

(Kleine bewerking) Op papier was er geen uitgaande PB. We gingen rond met de huisbaas en hij zei alleen dat er wat vuil op de schijnwerpers zat en dat de oven nog vies was. Daarna stuurde hij ons 2 mails met klachten. Sommige zijn te verantwoorden, wat oké is (zoals het legen van de septic tank en het onderhoud van de ketel laten doen), andere zijn heel klein, zoals 'we moeten de garage vegen'.

Hoe verloopt de procedure met de vrederechter? Is het gratis? Heb nog nooit in deze situatie gezeten. We hebben nu ons eigen huis, dus we willen echt dat deze situatie wordt opgelost.

[LennieK]

Als er geen ondertekende ingaande en geen ondertekende uitgaande pb is, dan heeft de eigenaar eigenlijk niet veel poten om op te staan...

Als je een verzoeningspoging doet via de vrederechter is dat gratis, maar het risico is dat de andere partij niet komt opdagen en dat je voor niets tijd hebt vrij gemaakt. https://www.rechtbanken-tribunaux.be/nl ... verzoening

[Jenny1980]

Als er geen ondertekende ingaande en geen ondertekende uitgaande pb is, dan heeft de eigenaar eigenlijk niet veel poten om op te staan...

Als je een verzoeningspoging doet via de vrederechter is dat gratis, maar het risico is dat de andere partij niet komt opdagen en dat je voor niets tijd hebt vrij gemaakt. https://www.rechtbanken-tribunaux.be/nl ... verzoening

Dank u. Deze hebben we nu net ontvangen. We hebben geen probleem met de spots, de septic tank, oven, en het onderhoud van de ketel. Ben ik gek, of is dit gewoon waanzin??

Ik verneem via de bank dat jullie niet akkoord zouden gaan met de vrijgave van de huurwaarborg ten voordele van de verhuurder.

Onderstaand zal ik jullie nogmaals een overzicht en update bezorgen van de ondertussen uitgevoerde werken, door jullie nalatigheid om de woning netjes achter te houden conform jullie

verplichtingen als huurder.



De elektrieker is langsgeweest om enkele onderhoudsherstellingen uit te voeren.
Vervangen van de lichtpunten en inbouwspots de welke niet meer werkten.
Onder andere vervangen in de keuken, bijkeuken en traphal.

Vervangen van de rookmelders die niet meer werkten.
Nochtans hebben wij nieuwe rookmelders en spots geplaatst bij het begin van de verhuur aan jullie.

Het is duidelijk dat jullie hier geen aandacht aan gegeven hebben tijdens jullie bewoning om deze te onderhouden, laat staan eens een defecte lamp of spot te vervangen.

Het gaat hem hier zuiver om onderhoudsherstellingen die een last zijn van de huurder of bewoner.

Factuurbedrag: 472,05 €.


Schrijnwerker is ondertussen ook langsgeweest.
Smeren en controle op het buitenschrijnwerk.
Algemeen afregelen van de ramen en deuren.
Afregelen van keukenkast(en) door gebruik van voorbije jaren.
Afregeling van een slepende binnendeur
Algemene rondgang
Factuurbedrag: 200,00 €


Ondertussen is het onderhoud gebeurt van de tuin:
Opkuis van de bladeren
Afrijden van het gazon
Snoeien waar nodig
Uitvegen van de garage en tuinhuis.
Opkuisen terras en onkruid op terras.
Uitkuisen van de dakgoten
Hebben gezien dat deze vrij vuil en vol lagen, wat wijst dat deze niet onderhouden of uitgekuist zijn tijdens jullie huurperiode.

Hebben hier voldoende foto’s van indien jullie dit zouden betwisten.

Afvoer (snoei) afval, gazon en verplaatsingen.
Factuurbedrag: 498,76 €


Opkuis en schoonmaak van de woning:
Ondertussen is er één dag gepoetst met 2 personen.

Zoals ik aangaf hebben we vastgesteld dat de ramen niet of wellicht nooit gepoetst zijn aan de binnenkant en de buitenzijde.

Ook bepaalde plafonds waren “vuil en smerig”.

De combi- oven was onvoldoende gereinigd, demonteren van de onderdelen binnen in de oven en het glas van de valdeur van de oven werd grondig gepoetst.

Ook de dampkap stond “smerig en vet” à Totaal onvoldoende gepoetst.

De dampkapfilters hebben 3 keer in de vaatwas gezeten om deze ontvet te krijgen.

Er zijn overal voldoende foto’s van mochten jullie dit betwisten.

Factuurbedrag: 712,50 €


De septisch put werd ondertussen geledigd.
Deze is vermoedelijk door jullie nooit geledigd geweest tijdens de huurperiode aangezien deze vol stond.

Factuurbedrag: 314,60 €


Vervangen van het muggengaas.
Het muggengaas aan de achterdeur was beschadigd en gescheurd, alsook van aan het schuifraam was zelfs volledig verdwenen.

Er zijn voldoende foto’s mochten jullie dit ook betwisten.

Ondertussen is dit hersteld door een professionele firma.

Factuurbedrag: 812,53 €


Vervangen van bepaalde thermostatische kranen aan de radiatoren en plaatsen van een nieuw expansievat.
Wij hebben gezien dat bepaalde kranen volledig “vast zaten”. Dit is een gevolg dat deze niet tijdig gebruikt zijn en ontlucht werden.

Hierdoor loopt ook de druk van het expansievat af en werkt het niet meer naar behoren.

Ik moet nog zowel de factuur ontvangen van het herstellingswerk en van het materiaal zelf.

Factuurbedrag werkuren: …………….
Factuurbedrag materialen: ………………..


Onderhoud van de ketel:
Dit is niet gebeurd door jullie en ondertussen heb ik dit laten uitvoeren.

Zie artikel 8 van de huurovereenkomst.

Factuurbedrag: 250,00 €.


Betalen van het aandeel in de verzekering.
Zoals U weet, is er nog een openstaand saldo van de voorbije maanden die niet betaald zijn door jullie.

Ik neem ook nog voorbehoud indien jullie niet akkoord zijn om na te gaan welke maanden nog onbetaald zouden zijn voor de verzekering.

Bedrag van 426,25 €.


Ontkalken van bepaalde kranen:
Ik heb zelf hier en daar de filters uit de kranen gedraaid en ontkalkt.

Moeten vaststellen dat dit niet gebeurt en onderhouden is door jullie.

Zie artikel 8 van de huurovereenkomst.

Bedrag: nog niet bepaald.


Tot op heden komen wij op een tussentotaal aan onderhoudsherstellingen van 3.686,69 €.



Wij hebben de volgende facturen nog niet ontvangen;

Factuur materiaal thermostatische kranen en expansievat.
Factuur van de werkuren om bovenstaande te vervangen.
Onze eigen coördinatiekosten en opvolging om de woning terug klaar te maken voor verhuur.
Inclusief meerdere keren verplaatsingskosten, mails, offertes opvragen, facturen opvolgen en algemene opvolging van de onderhoudswerken.

Bepaald op 700,00 €
De tijd die nodig is om de woning terug klaar te maken voor verhuur.
Hier geschat op één maand tijd die we nodig hadden om de woning in zo proper mogelijke staat te brengen.

Dan is één maand zeker niet overdreven, maar is te danken aan de kordate coördinatie en opvolging van de onderhoudswerken.

Bepaald op 1.200,00 €.
We hebben dan nog niet gesproken over de “muffe geur” die in de woning blijft hangen.
Iedereen die binnenkomt in deze woning merkt dit meteen op …..!!!

Een duidelijk gevolg van gebrek aan onderhoud, verluchten en ventileren.



Jullie zijn plots vertrokken en waren eigenlijk niet van zinnens om ter plaatse een tegensprekelijke huuruitreding te doen.

Op mijn vraag hebben we dan afgesproken en een rondgang gemaakt ter plaatse.

Jullie hebben toen duidelijk aangegeven zelf niet meer te willen staan voor het onderhoud zoals opgesomd in de voorgaande mails.

Let op want toen was nog niet alles (gebreken en nalatigheid) gekend en duidelijk op moment van huuruitreding.

Bovenstaande zijn effectief betaalde facturen, en een raming van de eigen kosten en tijd die nodig was om alles te coördineren en op te volgen van onderhoud.

Het was jullie taak als uittredende huurder om te zorgen dat deze zaken net, proper en in onderhouden toestand terugbezorgd werden aan de verhuurder.

Jullie hebben nagelaten om dit te doen!!



Jullie weten dat er 3 maanden borg gesteld is voor een bedrag van 3.300 € bij KBC -bank.

U kan nu al zien dat zelfs de waarborg onvoldoende is voor de bovenvermelde facturen.

Dus ik begrijp totaal niet waarom jullie niet akkoord gaan met deze vrijgave.

Graag jullie standpunt!


Mijn voorstel is om de kosten voor het in herverhuur te brengen (1 maand huur van 1.200 €) en de coördinatiekosten van 700,00 € te delen op voorwaarde dat we hier een minnelijke regeling kunnen treffen.

Dit is hier zeker niet overdreven en integendeel de tijd die nodig was om alles te regelen heeft veel meer gekost dan die 700,00 € (die dan nog eventueel gedeeld wordt).

Mijn voorstel tot minnelijke regeling met jullie is dus volgt;

1 maand huur: 1.200 €/ 2 = 600 €
Coördinatie en opvolging: 700 €/ 2 = 350 €
Totaal van 950 €.
De opgesomde kosten aan betaalde facturen bedraagt 3.686,69 €
(Opgelet zonder herstelling cv en radiatoren).

Het eindtotaal zou dus als volgt bedragen:
3.686 € + 950 €
= 4.636 €
4.636 € -3.300 € (huurwaarborg) = bijkomende opleg van 1.336 €


Let op; onder voorbehoud van alle rechten en zonder nadelige erkenning.

Ik kan jullie niet dwingen, maar enkel adviseren om hier een minnelijke regeling trachten te vinden tussen partijen.

Weet indien hier geen minnelijke regeling gevonden wordt, en op zijn minst de huurwaarborg vrijgegeven wordt ten voordele van de verhuurder; wij genoodzaakt worden ons te wenden tot een raadsman om een procedure in te leiden.

Hou hierbij ook rekening met de kosten van de raadsman en de interesten die zullen gevraagd worden, indien geen minnelijke regeling gevonden wordt.



Samengevat:

Vrijgave van de huurwaarborg: integraal naar de verhuurder.
Opleg te betalen door jullie aan de verhuurder van 1.336 € als slot tot alle rekeningen.


Gelieve deze bovenstaande mail goed door te nemen en jullie standpunt te bezorgen tegen uiterlijk volgende week donderdag 12.12.2024!

Of jullie al dan niet akkoord gaan.



Onder voorbehoud van al onze rechten,

Hopende op jullie begrip en in éénieders belang hier een minnelijke regeling te vinden.

[Jenny1980]

Het lijkt ons dat de verhuurder KBC heeft benaderd voor de terugbetaling van de volledige waarborg in zijn voordeel (er werd destijds geen melding gemaakt van dit extra bedrag bovenop de waarborg), en toen de bank hem liet weten dat we niet akkoord gingen met het vrijgeven van het geld, heeft hij die extra kosten toegevoegd...

[Franciscus]

Hoelang hebben jullie daar gewoond 6 maanden of 10 jaar?
Verhuurder is verantwoordelijk voor de sleet en de grote herstellingen.
Hoe kunnen na 6 maande huur de fittingen van spots stuk zijn.... dan is dat van voor uw tijd en dus sleet.
Na 10 jaar een deur die sleept kan ook en dat kan dan weer onder onderhoud vallen.
Als huurder staat men in voor onderhoud
PS de voorbeelden zijn fictief maar geven wel aan dat volgens mij de verhuurder hier en daar overdrijft.
U staat in voor het reinigen van de ketel - als expansievat stuk is voor eigenaar en kranen is meestal pinnetje in kraan terug laten werken voor huurder nieuwe wegens versleten voor eigenaar.
Maar de redenen die zijn opgegeven houden wel steek... enkele keren per jaar de kranen open en dicht draaien
ontluchten en wat water bijsteken .... is 15 min werk .

Maar u gaat inderdaad naar vrederechter voor een klein gedeelte van de aangerekende kosten...zeker als u er een lange periode woonde.

[Jenny1980]

Hoelang hebben jullie daar gewoond 6 maanden of 10 jaar?
Verhuurder is verantwoordelijk voor de sleet en de grote herstellingen.
Hoe kunnen na 6 maande huur de fittingen van spots stuk zijn.... dan is dat van voor uw tijd en dus sleet.
Na 10 jaar een deur die sleept kan ook en dat kan dan weer onder onderhoud vallen.
Als huurder staat men in voor onderhoud
PS de voorbeelden zijn fictief maar geven wel aan dat volgens mij de verhuurder hier en daar overdrijft.
U staat in voor het reinigen van de ketel - als expansievat stuk is voor eigenaar en kranen is meestal pinnetje in kraan terug laten werken voor huurder nieuwe wegens versleten voor eigenaar.
Maar de redenen die zijn opgegeven houden wel steek... enkele keren per jaar de kranen open en dicht draaien
ontluchten en wat water bijsteken .... is 15 min werk .

Maar u gaat inderdaad naar vrederechter voor een klein gedeelte van de aangerekende kosten...zeker als u er een lange periode woonde.

Hoi, we hebben daar iets meer dan 3 jaar gewoond. De deur die sleepte had altijd gesleept sinds we er waren ingetrokken. Wat betreft de timmerkosten, we hadden er 3 jaar gewoond, dat is normaal. Bovendien zou hij toch een nieuwe keuken laten installeren (zo stond in de advertentie toen hij het huis weer te huur zette nadat we waren verhuisd). Inderdaad, we hebben de ketel niet laten controleren of de septic tank geleegd, we hebben geen problemen met deze punten. Een van de radiatoren in de woonkamer had nooit gewerkt sinds we er waren ingetrokken. We hebben een brief geschreven aan de vrederechter en zullen deze vandaag versturen.

[Jenny1980]

Ik vind de berekeningswijze en kostenposten van de verhuurder eerlijk gezegd niet buitensporig, in vergelijking met sommige zaken die we hier te lezen krijgen.

Met een uitgaande plaatsbeschrijving waarin u akkoord gaat met de schade zou hij nog sterker staan, maar met dit overzicht en foto’s van vlak na de sleuteloverhandiging acht ik hem niet kansloos.

Ik lees ook dat u heel wat punten niet betwist. Wat zou voor u een correcte schadevergoeding zijn en loont het de moeite om voor het verschil naar de rechtbank te gaan?

Die coördinatiekost gaat hij volgens mij niet krijgen bij de vrederechter. Dat hoort nu eenmaal bij het verhuren van een woning. Ook dat bladeren vallen en het gras niet afgereden is in de winter, is een normale zaak. Daarvoor moet nu geen tuinman komen, dat kan in het voorjaar aangepakt worden.

Hallo. Wij betwisten het onderhoud van de ketel, de septic tank, de vervanging van de spots niet. De vliegennetten waren kapot dankzij onze honden, maar ik weet niet zeker of dat een toeslag van € 800 rechtvaardigt. We hebben de tuin 3 weken gemaaid voordat we de verhuurder bij het huis ontmoetten. Er had altijd al onkruid op de oprit gestaan, dur dat er geen plastic zeil onder het grind op de oprit werd gelegd. Dit was altijd een twistpunt geweest tussen ons en de huisbaas. Hij rekende ons € 700 in de zomer om de tuin te maaien en te snoeien, en klaagde ook toen over het onkruid. Hij kwam ook een paar keer bij het huis om onkruidverdelger neer te leggen en rekende ons hiervoor aan.

[Jenny1980]

Hallo, ja, we betwisten niet elk afzonderlijk punt, we zijn redelijke mensen. We hebben eigenlijk gemaaid en onkruidverdelger neergezet een paar weken voordat we elkaar weer ontmoetten bij het huis.

Ik huur al bijna 25 jaar, ik weet hoe het werkt. Wat we betwisten, zijn enkele van de kosten die zijn veroorzaakt door slijtage door de jaren heen, we zullen niet over alles ruzie maken.

We betwisten vooral de extra kosten daarbovenop, die eerlijk gezegd belachelijk zijn, samen met het feit dat er niets is ondertekend of geregistreerd en dat er geen uitgaand PB op papier heeft plaatsgevonden, en dat we er ook niet bij waren toen het inkomende PB werd opgesteld. O, en het vervalsen van mijn handtekening, en het feit dat de verhuurder de bank rechtstreeks informeerde om de volledige borg in zijn voordeel vrij te geven.

Het lijkt ons dat de verhuurder KBC heeft benaderd voor de terugbetaling van de volledige waarborg in zijn voordeel (er werd toen geen melding gemaakt van dit extra bedrag bovenop de waarborg), en toen de bank hem liet weten dat we niet akkoord gingen met het vrijgeven van het geld, voegde hij die extra kosten er nog bij.

We willen gewoon dat deze situatie snel wordt opgelost, want nu hebben we ons eigen huis en hebben we het heen en weer met de verhuurder niet nodig. We hebben de chantage ook niet nodig ("Weet indien hier geen minnelijke regeling gevonden wordt, en op zijn minst de huurwaarborg vrijgegeven wordt ten voordele van de verhuurder...").

Het probleem hier is niet het onkruid, maar verhuurders die de pis uit huurders halen, denken dat ze niets weten en denken dat ze ze voor de gek kunnen houden.