Opzegging door verhuurder meerdere huurders

[VO]

Ik heb negen jaar geleden met mijn ouders (ik was al meerderjarig) mee getekend voor de huur van een woning. Nu heeft de verhuurder opzeg gegeven wegens einde contract. Ik persoonlijk ben al verhuisd, maar mijn ouders willen niet vertrekken. Kan ik mee aansprakelijk worden gesteld voor de kosten van een eventuele uithuiszetting/rechtszaak enz?

[Vandebos]

Staat er in het contract een hoofdelijke aansprakelijkheidsclausule?

In bovenstaand geval wel.

Een contract kan slechts verbroken worden mits akkoord van alle partijen.

[VO]

Er staat geen hoofdelijkheidsclausule in. Maar moet dit wel, is hoofdelijkheid ivm huur niet sowieso van dwingend recht?

Niet alle partijen moeten hier hun akkoord geven, het gaat hier om een opzeg 6 maanden voor verstrijken van 9jaar.

[Vandebos]

Neen, zonder hoofdelijkheid kan iedere huurder enkel verplicht worden zijn deel te betalen (in uw 1/3). Met hoofdelijkheid mag de verhuurder de volledige som verhalen op diegene die kan betalen.

Ik sprak niet over de opzeg van zes maanden maar over het feit dat u het pand reeds heeft verlaten. (ik veronderstel dat de zes maanden nog niet voorbij zijn?) Bijgevolg zorgt u best dat u ergens een tastbaar bewijs hebt dat u reeds het pand verlaten hebt zodat bij een geding de vrederechter u niet mee veroordeelt.

Traditioneel in een dergelijk geval is een document ondertekend door alle partijen waarin vermeld wordt dat u sedert datum X het pand niet meer bewoont.

[VO]

Goed dat er geen hoofdelijkheidsclausule instaat dan.

De opzeg loopt af eind van volgende maand (eind juni), maar mijn adres staat er nog. Ik dacht dat er geen problemen van zouden komen en dat mijn ouders gewoon ook voor eind juni uit het pand zouden zijn, maar blijkbaar zal dit niet gebeuren. Mijn vader meent de zaak voor het gerecht te moeten uitvechten omdat de opzeg mogelijks ongeldig zou zijn. (1.niet alle mede-eigenaars hebben de opzegbrief ondertekend, 2. mijn ouders hebben de aangetekende opzegbrief afgetekend maar ik niet, hoewel ik dus toch ook mee huurder ben).

Ikzelf wil alleszins geen problemen omdat mijn ouders het huis niet willen verlaten.

Nu gewoon mijn adres veranderen naar waar ik inmiddels woon zal dan wel onvoldoende zijn zeker om van deze verplichtingen af te raken ?

[Vandebos]

klopt.

De opzeg dient aan iedere huurder betekend te worden. Was de brief gericht aan iedereen?

Niet alle mede-eigenaars dienen de brief te ondertekenen, éen van hen kan als mandataris van allen optreden.

Zolang u niet officiëel uit het contract bent geschrapt kan men u verplichten uw deel van de huur te betalen. Verhuizen en domicilie veranderen zijn niet voldoende om een contract te verbreken.

[JohnD]

Niet alle mede-eigenaars dienen de brief te ondertekenen, éen van hen kan als mandataris van allen optreden.

Daar heb ik mijn twijfels bij. In het geval een huurcontrct getekend door een eigenaar en een immokantoor (dat in het contract bvb de bevoegdheid van "vertegenwoordigd door" of "gemandateerd door" krijgt) en een huurder, denk ik dat voor een opzeg van een contract, ook bvb de eigenaar mee dient te ondertekenen, zelfs als dus in het contract stond "vertegenwoordigd door". Indien de opzeg door de eigenaar zelf word gedaan dient het immokantoor natuurlijk niet mee te tekenen.

Mijn redenering is dat die term "vertegenwoordigd door" niet kan gelden voor een opzeg van het contract zelf in feite.

Er zou perfect een situatie kunnen ontstaan dat een immokantoor (of een mandataris zoals in het voorbeeld) een huurder opzegt waarmee zij te veel last hebben, zonder het medeweten van de eigenaar. Hij heeft immers de opzeg niet mee ondertekend.

In dezelfde zin begrijp ik de redenering van de ouders van de poster waar zij stellen dat niet alle "eigenaars" in dit geval, de opzeg hebben medeondertekend.

[Vandebos]

Ik teken alle contracten en opzeggingen voor de gehele familie met een mandaat.

Nog nooit last mee gehad, ook niet voor de vrederechter of hieromtrent met de advocaat van de tegenpartij.

De ouders hebben wel een stevige grond als de opzeg niet aan alle huurders werd betekend.

Ik citeer ook nog eens uit "het nieuwe huurboek", p 117

Wie moet de opzegging aan wie richten?

De normale gang van zaken is dat de huurder de opzegging richt aan de verhuurder, en omgekeerd. Zijn er meerdere huurders die het contract hebben ondertekend dan moeten zij samen het huurcontract opzeggen. Ook omgekeerd moet de verhuurder zijn opzegging van het huurcontract aan alle huurders die het contract hebben ondertekend, richten. Het is ook mogelijk dat een lasthebber van een der partijen de huurovereenkomst kan opzeggen alsook een advocaat.

[JohnD]

Nog nooit last mee gehad, ook niet voor de vrederechter of hieromtrent met de advocaat van de tegenpartij.

Kan best wel zijn, omdat er nog nooit bij jou een dergelijke zaak voor de vrederechter is verschenen, maar in elk geval kan de situatie waarbij een gevolmachtigde de opzeg doet zonder medeweten van de eigenaar, best gebeuren. Ik denk dat als een (huur) contract tussen verhuurder en gevolmachtigde enerzijds, en anderzijds de huurder, word opgesteld, de opzeg ook door de eigenaar zelf dient medeondertekend te worden. Word er trouwens in de huurwet gesproken over het feit dat een gevolmachtigde ook een opzeg van het huurcontract mag doen ? Ik denk van niet. Nochthans acht de wetgever het in andere gevallen wel nodig om specifiek te benadrukken dat (bvb BW art 1728) een toestemming van een gevolmachtigde "ook" evenwaardig is. Als de wetgever het in andere gevallen dus nodig acht om dit specifiek te vermelden, vermoed ik dus dat voor de opzeg van een contract dit zeker in de huurwetgeving had vermeld dienen te worden, wat ik dus nergens terugvind. Ik vind in elk geval nergens terug dat een gevolmachtigde "alleen" ook een opzegging mag doen.

[VO]

De opzeg dient aan iedere huurder betekend te worden. Was de brief gericht aan iedereen?

De brief zelf richt zich tot iedereen, maar de omslag richt zich enkel tot de ouders en het zijn enkel de ouders die de aangetekende brief hebben afgetekend bij de postbode. Is de opzeg dan nietig ?

[Vandebos]

Dit is weer zo'n twijfelgeval.

De brief is wel voor iedereen doch de drager was niet aan iedereen gericht...

Is de enveloppe bewaard?

[VO]

de enveloppe werd bewaard ja

[VO]

Als de opzeg ongeldig zou zijn, is deze dan ongeldig enkel voor de zoon, of is deze dan bijkomend ook ongeldig voor de ouders ?

[Vandebos]

als de opzeg ongeldig is deze dat voor het contract, bijgevolg voor alle contractanten..

[VO]

ok dat is duidelijk !