Handelshuurcontract - verbreking : schadevergoeding ?

[natrous]

Wij huren sinds 2 jaar een handelspand en hebben daarvoor een handelshuurcontract 3 - 6 - 9 jaar afgesloten. 2 maanden geleden is het pand van eigenaar veranderd en de nieuwe eigenaars hebben het contract opgezegd met 1 jaar vooropzeg om hun eigen zaak uit te baten in het pand.

Bij start van onze handelshuur hebben wij aanzienlijke verbeteringen aan het pand uitgevoerd om het geschikt te maken voor onze activiteit (voeding) ten bedrage van 20 000 euro.

We weten dat we wettelijk gezien geen recht hebben op een schadevergoeding voor verbreking contract omdat ze de opzeggingstermijn van 1 jaar respecteren. Hebben we echter geen recht op een schadeloosstelling voor de gedane verbouwingen die nu eigen zijn aan het gebouw (vloeren, elektriciteit, tegels, sanitair, ... ) ?

[lm1976]

Een handelshuur heeft een duurtijd van 9-18-27, de huurder kan driejaarlijks opzeggen mits 6 maand voordien de huur op te zeggen.
Bij vervroegde verbreking meen ik dat de verhuurd U 3 jaar huur schadevergoeding moet betalen, plus de waarde van je handelsfonds....

[mava105]

Handelshuur is een ingewikkelde materie, waar ieder punt en komma op zijn plaats moet staan om geldig te zijn. Raadpleeg daarom een advokaat die in deze zaken ervaring heeft.

[scorpioen]

De nieuwe eigenaar kan de huur maar opzeggen indien de door u ondertekende handelshuurovereenkomst die mogelijkheid voorziet.

Wat de vergoeding voor uitgevoerde werken betreft:
Handelshuurwet: Art. 9. Wanneer verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de huurder, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de verhuurder of krachtens een rechterlijke beslissing, kan de verhuurder, behoudens andersluidende overeenkomst, de verwijdering ervan bij het vertrek van de huurder niet vorderen, maar hij kan zich ertegen verzetten. Indien de verbouwingen niet worden verwijderd, heeft de verhuurder de keus om ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen, dat gelijk is aan de door het onroerend goed verkregen meerwaarde.
Ten aanzien van door de huurder zonder verlof ondernomen verbouwingen kan de verhuurder, hetzij in de loop van de huur, hetzij bij het eindigen ervan, eisen dat de lokalen in hun vroegere toestand worden hersteld, onverminderd schadevergoeding, zo daartoe grond bestaat. Indien hij de aldus uitgevoerde verbouwingswerken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd.

De vergoedingsregeling voor de met toelating uitgevoerde werken heeft enkel betrekking op de werken waarvan het bedrag drie jaar huur niet te boven gaat (Cass., 20 oktober 2003, R.W. 2003-2004, 1344, noot S. Mosselmans, De vergoeding voor verbouwingswerken inzake handelshuur en http://jure.juridat.just.fgov.be" onclick="window.open(this.href);return false;).

De door artikel 7 e.v. Handelshuurwet geviseerde ‘verbouwingen' zijn de werken waardoor de structuur van de handelslokalen blijvend wordt gewijzigd. Verbouwingen moeten aldus een ‘belangrijk' karakter hebben (bv. het vervangen
van twee kleine uitstalramen door één groot): zij gaan verder dan loutere aanpassingswerken die de structuur van het gebouw niet wijzigen (bv. het plaatsen van lichtreclame). Artikel 7 Handelshuurwet is dus niet van toepassing op dergelijke aanpassings- of inrichtingswerken (VANHOVE, K., Verbouwingswerken door de
handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i, TBO 2004, 63, randnummer 8).

Artikel 9 Handelshuurwet is enkel van toepassing op de verbouwingen waarvan sprake in artikel 7

[j.demoor]

“Art.3...Buitendien kan het huurcontract aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van elke driejarige periode, de huur te beëindigen, mits hij één jaar tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, ten einde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of...”(30 april 1951 Handelshuurwet).

‘de nieuwe eigenaars hebben het contract opgezegd met 1 jaar vooropzeg om hun eigen zaak uit te baten in het pand.’

Onderzoek of uw huurcontract aan de verhuurder het recht toekent om, bij het verstrijken van elke driejarige periode, de huur te beëindigen.

“Art.9.Wanneer verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de huurder, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de verhuurder of krachtens een rechterlijke beslissing, kan de verhuurder, behoudens andersluidende overeenkomst, de verwijdering ervan bij het vertrek van de huurder niet vorderen, maar hij kan zich ertegen verzetten. Indien de verbouwingen niet worden verwijderd, heeft de verhuurder de keus om ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen, dat gelijk is aan de door het onroerend goed verkregen meerwaarde. Ten aanzien van door de huurder zonder verlof ondernomen verbouwingen kan de verhuurder, hetzij in de loop van de huur, hetzij bij het eindigen ervan, eisen dat de lokalen in hun vroegere toestand worden hersteld, onverminderd schadevergoeding, zo daartoe grond bestaat. Indien hij de aldus uitgevoerde verbouwingswerken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd.”(Handelshuurwet).