Woning

[Creatief]

Sarah heeft een nieuwe vriend. De vorige relatie is stuk gegaan n.a.v. de aankoop van een nieuwe woning, wat nadien gelukkig in orde is gekomen. Het vorige huis werd verkocht en Sarah kreeg met zeer veel moeite haar inbreng terug. Toen had Sarah, ondanks haar grote inbreng ook het huis laten beschrijven ieder voor de helft in volle eigendom MET beding van aanwas. Dus bij overlijden van de eerstervende van de eigenaars zal zijn aandeel in het onroerend goed aangroeien bij dat van de overlevende, zonder deze laatste iets verschuldigd zal zijn aan de erfgenamen van de eerstelevende!!! Het beding van aanwas toen voor 2 jaar geldig en was nadien jaarlijks hernieuwbaar mits het akkoord van beide partijen. Bij huwelijk beëindigde het beding van aanwas van rechtswege.

-------------------------------------

Sarah is nu gelukkig met haar nieuwe vriend, maar haar vriend is net als haar vorige vriend zeer slecht bij kas. Sarah wil niet blijven stil zitten aangezien het spaargeld op de bank niets meer opbrengt en wenst een nieuwe woning te kopen, die ze nadien wil bewonen met haar nieuwe vriend.

Sarah stelt voor het huis weer te verdelen ieder voor 50 % in volle eigendom. Ze zijn momenteel nog niet gehuwd, niet wettelijk samenwonend, maar dat zal nog wel komen.

Als ouders hebben we onze buik er van vol met de 50 %-regelng voor ieder. De reden hiervan is, dat Sarah weer veel te veel inbrengt van haar centen in de woning. De woning kost 330.000 €.

De inbreng van Sarah is:
- 100.000 € aan schenkingen vanwege haar ouders
- 95.000 € wat ze zelf heeft gespaard (verdiend).

Haar vriend brengt zo goed als niets in.
De overige 135.000 € zouden ze lenen van de bank. Ze zouden beiden de lening aflossen.

De inbreng van Sarah zou deze keer netjes voor het verlijden van de akte op papier komen te staan en door beiden ondertekend worden voor het geval de relatie weer uit elkaar spat.

We hebben over deze situatie reeds gesproken met onze oudste dochter en schoonzoon. Ook deze zeggen weer dat Sarah ongeveer dezelfde fout maakt als de vorige keer. De oudste dochter en schoonzoon zijn met gelijke maten en gewichten begonnen aan hun bouw. Haar toekomstige echtgenoot had toen meer geld, maar wenste dat de inbreng even veel zou zijn, wat nadien ook zo is gebeurd.

Als ouder zitten we een beetje met de handen in het haar omdat we een vermoeden hebben dat Sarah haar leven wil opbouwen zonder kinderen (= een carrièrevrouw) en kinderen moesten er ook echt niet zijn voor haar vriend.

We hebben altijd de schenkingen gedaan met de vermelding ... blijft tot het eigen vermogen via bankgiften.

Wat gebeurt er met het huis mocht Sarah vooroverlijden op haar nieuwe vriend, toekomstige echtgenoot. Ik vermoed dat dan alles naar hem toegaat, ongeacht de inbreng van Sarah. We verwachten ook dat haar toekomstige echtgenoot zich bij ons thuis ook niet meer zal laten zien. Vaarwel dus aan onze zuur verdiende centen en zo zullen er nog centen volgen.

Wat gebeurt er met het huis mocht Sarah overlijden en toch kinderen zou hebben als reservataire erfgenamen?

Wat raden jullie aan om Sarah te beschermen in bovenvermelde situaties?

[roharro]

Onafgezien van hoe het juridisch-technisch wordt geregeld lijkt het me aangewezen om de verschillende inbrengen zo nauwkeurig mogelijk te weerspiegelen in de eigendomsakte. Daarmee kunt u, ingeval van een breuk, op vrij eenvoudige wijze verdelen. Alle andere oplossingen geven zeker en vast minder of geen enkele zekerheid (bijv. schuldverbintenis, maar wat is die waard als ze achteraf niet kan worden gehonoreerd?).

U hebt blijkbaar ook vragen over wat er zou gebeuren ingeval van voortijdig overlijden van jullie dochter. Zonder u tot wanhoop te willen drijven moet ik toch enkele illusies wegnemen. Ingeval uw dochter gehuwd is en kinderloos overlijdt, laat ons stellen dat ze niet al te vlug overlijdt en u beiden overleeft:
zelfs indien uw schoonzoon geen enkel aandeel zou hebben in het huis zal hij toch het levenslange vruchtgebruik krijgen. De erfgenamen zullen broers en zusters van uw dochter zijn. Zij worden slechts naakte eigenaar maar moeten wel onmiddellijk de torenhoge erfenisrechten (in zijlijn) betalen op hun erfenis (dus zeer veel indien uw dochter het huis voor 100 percent bezat). Aangezien ze waarschijnlijk leeftijdsgenoten zijn van uw schoonzoon is het maar de vraag of ze ooit volle eigenaar zullen worden.....ze betalen dus misschien erfenisrechten op iets dat ze nooit echt zullen bezitten (ja zelfs nog wat grote herstellingskosten zullen dienen te betalen).

Enkel als er gezamenlijke kinderen zouden zijn kleurt het plaatje leuker wegens hun reservataire rechten.

[Creatief]

Bedankt, Roharro, dit antwoord had ik eveneens verwacht. Ik zou onze dochter moeten kunnen overhalen om zo nauwkeurig mogelijk de inbreng te laten weerspiegelen en zeker dat beding van aanwas te laten vallen.

Nu haar vriend beschikt wel over een appartement in Nederland, maar hij moet dit echt met verlies gaan verkopen aangezien er een vastgoedbubbel is in Nederland. Hij woont nog maar 2 tot 3 jaar in dat appartement en heeft er een lening voor aangegaan.

Mijn dochter sprak er vorige week wel over dat ze eventueel ook het huis alleen kon kopen èn alleen kon afbetalen op 15 - 20 jaar. Indien ze dit zou doen, dan willen we nog wel een centje bijsteken, maar dan zal ze zich wel aan bepaalde afspraken moeten houden.

Anderzijds hopen we dat er in de toekomst toch nog een kindje zal komen, maar toch als er bij beiden geen kinderwens is, dan is het beter dat er geen kinderen komen. Dit wil niet zeggen dat ze niet lief zou zijn voor haar kindje. Ze is gek op haar petekind, maar daar blijft het bij.

[roharro]

Na negatieve ervaringen staan de huizen van mijn kinderen enkel op hun eigen namen. In sé vind ik dat intriest, tussen mij en mijn echtgenote gebeurde dat op heel andere wijze. Blijkbaar zijn de tijden veranderd, maar ik ben nog steeds niet idioot. Ik deel uw bezorgheid Creatief.

[eylis]

even een reflexie aan de zijkant; Ik vind dat de gelukkige "vriend" maar weinig zelfrespect heeft én eigenlijk al helemaal niet voor zijn partner.
als ik het goed snap zijn ze niet getrouwd; Heeft de vriend een vastgoed in Nederland dat van hem BLIJFT. De redenen om dat niet te verkopen, lijken me inderdeed legitiem.
Maar dat Jullie dochter haar gelden (voor meer dan zo'n 2/3 asjeblieft) volledig moet aanwenden om een gezamelijke woonst te kopen en meneer zijn bezit in eigen bezit laat, dat is om het zacht uit te drukken profitariaat. Hij kan zich intussen verrijken in Nederland: betaalt een lenin af en wordt dus eigenaar waar je dochter niets in te delen heeft.
Ofwel maakt de kerel haar eveneens eigenaar voor 50% van zijn woning, zoals hij voor 50% eigenaar wordt van haar woning en dan klopt het plaatje ongeveer (alhoewel ik nog wil zien wat de waarde" is van beide woningen...)
Als de kerel ook maar iets van zelfrespect heeft, staat hij de eerste contructie zelfs niet TOE.

Als elkeen zijn eigen huis afbetaald is er géén probleem; Dan hebben elk een bezit waar later eventueel gezamelijke kinderen van kunnen erven.
Vergeet niet dat het prettig is dat zaken goed en degelijk gerelgeld worden. niet zozeer voor de trijden dat het goed gaat, maar zeker voor de tijden dat het slecht zou gaan.
Als het al fout zou lopen (en alles is coorect geregled) moet er daar al niet over gevochten worden.
Het klopt mentaal niet dat de "vriend" dit ook zo wil regelen. Het is gewoon nadelig voor haar...

Even een tip: je dochter heeft van jullie een schenking gekregen van 100 000 euro. Dat geld heb je aan HAAr gegeven. Ik vermoed dat je er een punt van kan maken dat de gelden die jullie geschonken hebben ook enkel en alleen in een bezit van haar kunnen beschreven worden (ze zijn niet eens getrouwd, dus op dit ogenblik moet jullie familiebezit niet de eigendom niet weggeschonken worden;
dus om te beginnen zou de verkoopsakte al moeten stupileren dat minstens 1/3 van het huis haar eigen bezit is en als ze een beetje kan bezinnen over de gevolgen van haar liefdevolle houding voor later (hun kinderen, etc..) zou het huis geakteerd moeten worden als 2/3 van haar; Punt uit;
als ze trouwen, zal meneer toch het vruchtgebruik hebben over haar gedeelte (bij haar overlijden) omdat het de gezinswoning is en zijn hun kinderen naakte eigenaar.
als het 50/50% verdeeld wordt is bij overlijden de sitautie net hetzelfde; Het goed kan toch niet verkochjt worden.

Maar in geval van scheiding bij huwelijk of uit elkaar gaan zonder huwelijk krijgt meneer wel een dikke kado in het eerste schenario.
Een echtschedingskadootje?

[Creatief]

Ook met eylis ben ik het volledig eens. Ik denk dat na het weekend slapen in Nederland, deze avond op Belgisch grondgebied eens ferm gebabeld zal worden.
Haar "nieuwe" vriend heeft op verschillende websites zijn appartement te koop gesteld tegen 121.000 €. Het appartement heeft een oppervlakte van 85 m2. Hij is al 4000 € in prijs gezakt en geraakt het echt niet kwijt. In die blok worden er 35 appartementen aangeboden.

Dochterlief is al eens bijna tegen de lamp gelopen met haar eerste vriend. Daar ging het van kwaad naar erger. Ik bespaar u dat verhaal. Maar deze vriend kent het verhaal van de vorige vriend en is afkomstig uit dezelfde vriendengroep.

Ik vroeg al aan mijn dochter of haar vriend al schenkingen van zijn ouders had gehad. Ze bleef me het antwoord schuldig. Ze antwoordde me dat zijn ouders (60 J.) de naakte eigendom aan de kinderen van hun woonhuis zouden schenken als hun lening was afbetaald. Wat heeft die jongen daar dan aan? Niets! Het zal gewoon op papier staan.
Voor de rest kreeg ik als antwoord: "Zijn papa heeft altijd alleen voor de kost gewerkt". Mijn antwoord hierop was: "ja, oké, niet als gewone beidende, maar wel als een hogere ambtenaar van de Nederlandse Staat."

Toen ik het koopcontract herlas van haar eerste huis met haar eerste vriend, toen viel ik om met "beding van aanwas". Haar toenmalige toekomsrtige schoonvader wou haar persé de dood injagen met haar wagen, ...

Nu dat verleden laat ik rusten. Dat is voorbij en heeft ons voldoende grijze haren bezorgd.

Misschien wil Wanton, (beschouw ik nog altijd als één van de verstandigste forumleden) nog zijn mening kwijt. Mogelijk in zakelijke zin.

[j.demoor]

“Art.577-2.§ 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt :...§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.”(Burgerlijk Wetboek).

‘Sarah stelt voor het huis weer te verdelen ieder voor 50 % in volle eigendom...De woning kost 330.000 €. De inbreng van Sarah is:- 100.000 € aan schenkingen vanwege haar ouders - 95.000 € wat ze zelf heeft gespaard (verdiend). Haar vriend brengt zo goed als niets in. De overige 135.000 € zouden ze lenen van de bank.’

Het wettelijk vermoeden uit voornoemd art.577-2 kan gehandhaafd blijven onafhankelijk van de herkomst van de koopsom. Sarah dient haar inbreng van (100000 + 95000) wel in de koopakte te doen opnemen zodat zij deze bij verkoop van het huis kan afnemen vóór de verdeling van de verkoopsom..

[wanton]

Hallo Creatief ,
bedankt voor het compliment , maar zo iets hoeft niet.

Een éénduidig antwoord is niet zo vanzelfsprekend in deze affaire. Daarom enkele bedenkingen.
Ik vermoed en hoop dat in de schenkingsakte aan uw dochter een terugkeerbeding is genoteerd , waardoor bij kinderloos overlijden van haar de schenking teruggaat naar de schenkers. Dit is dan zonder successierechten.
In de aankoopakte dient natuurlijk de eigendomsverdeling geakteerd te worden die de verschillende inbreng duidelijk maakt. Volgens mij is dat 79.5 - 20.5 %. Ik denk dat er ook best geen beding van aanwas wordt opgemaakt. Zo blijven ouders , broers en zussen de wettelijke erfgenamen.
Samenwonenden leven in een systeem van scheiding van goederen. Daarom zou ik ze aanraden niet te trouwen of wettelijk te gaan samenwonen zolang er geen kinderen zijn. Ook geen testament opmaken zodat de partner geen vruchtgebruik krijgt. Op die manier ontstaat er een onverdeeldheid waar men steeds onderuit kan. Ik denk dat , in tegengesteld geval , de dochter wel in staat is het volledig huis te verwerven. Wanneer er kinderen zijn is er geen probleem om te trouwen , want zij worden erfgenaam van beiden.
Ook in de akte laten schrijven wat bij einde relatie niet-door-overlijden. In principe is dat volgens de eigendomsverhouding , maar bijkomende bepalingen kunnen.
Wanneer - 't is te hopen - de relatie lang voortduurt , kunnen andere maatregelen overwogen worden.

Een deftig gesprek met de betrokkenen - samen met een notaris - is aan te raden.

Good luck!

[Creatief]

Bedankt, Wanton, voor je heldere kijk op deze moeilijke situatie.
Gisterenavond heeft het hier even gestormd. Overmorgen zou het verliefde koppel naar een notaris gaan, maar we zullen moeten thuis blijven.
Om een terugkeerbeding te laten noteren, vrees ik dat dit niet gaat: de vriend heeft zo goed als NIETS. Mijn dochter zegt ook wanneer hij het appartement verkoopt, hij een verlies maakt van 20.000 €. De eerste koper van het appartement heeft zondag afgehaakt. Deze kon geen lening krijgen omdat hij geen vast werk had.
Ik heb hier op geantwoord: ik wil ook wel 20.000 € verlies maken om in de plaats 195.000 € in de plaats te krijgen. Voor de rest zei ze me dat ze haar vriend wel als mede-eigenaar moest maken omdat ze het zeer jonge huis (gebouwd 2005) niet op eigen houtje in stand kan houden door mogelijke renovatie naar de toekomst toe, veranda bijbouwen, nieuwe gasketel, ... Ik noem dit persoonlijk grote zever met een nettoloon van 3.200 €! Ik heb haar al voorgesteld dat we haar nog extra zouden steunen indien ze het huis voor zichzelf in volle eigendom zou nemen. Op dat ogenblik was ze bljkbaar selectief doof.
Ook over het beding van aanwas heb ik haar aangesproken. Ze zei me dat alle jonge mensen het beding van aanwas lieten noteren.
Voor de rest sprak ze over de situatie van haar toekomstige schoonouders. De vriend en zijn zus zouden de naakte eigendom van het oudershuis krijgen wanneer het huis volledig is afbetaald. Ik versta hier onder: je krijgt het bedrag op rekening, maar het vruchtgebruik gaat naar de ouders. Dus het is "iets" en het is "niets". Nu weet ik niet hoe dat in Nederland precies tewerk gaat.
Flink boos ben ik dus geworden gisterenavond. Zelfs mijn partner, die nog steeds ziek is, zag er toen verschrikkelijk ziek uit toen ik de discussie uitlokte.

[Creatief]

Hallo Creatief ,
bedankt voor het compliment , maar zo iets hoeft niet.

Ik vermoed en hoop dat in de schenkingsakte aan uw dochter een terugkeerbeding is genoteerd , waardoor bij kinderloos overlijden van haar de schenking teruggaat naar de schenkers. Dit is dan zonder successierechten.

Good luck!

Oei, hier had ik overheen gelezen. Het waren allemaal bankgiften geweest. Hier is geen notaris bij betrokken geweest. Ze dateren van meer dan 3 jaar geleden en zijn dus vrij van SSR. Kan hier nog een regelng voor gevonden worden om een terugkeerbeding af te dwingen? In de begeleidende brief voor de bankgift werd wel vermeld dat elke schenking tot het "eigen vermogen" van het kind moest blijven.

[eylis]

wel dan is het heel duidelijk: confronteer je dochter met het feit dat jullie schenking die ze gehad heeft haar eigen vermogen moét blijven (zoals beschreven in de bankgift) en als ze dat geld dus in een nieuwe woning investeerd: dat gedeelte tot haar eigenste bezit moet worden gerekend. dus al 1/3 van het huis is haar zuiver bezit.
en als ze dat niet wil is dat misschien een reden om de gift terug te vorderen? (beetje druk opvoeren)

Ik begrijp haar redenering niet dat ze zich verplicht voelt om haar partner volledig méé eigenaar te maken omdat er nog werken bekostigd moeten worden die ze niet alleen kan dragen. Dat is toch perfect regelbaar?

Zie volgende rekensom:
huis is nu 330 000 euro waard.
Sarah brengt 200 000 euro in en de lening voor de resterende 130 000 wordt samen afgesloten en samen afbetaald.
Van de aankoopwaarde van het huis is Sarah dus 80% eigenaar. Haar partner 20%.
Maar door de verbouwingen die ze samen zullen realiseren, stijgt de waarde ook van het huis.
Als het huis later verkocht wordt, wordt de toegevoegde meerwaarde gewoon in twee gedeeld.
dus: basisaandeel Sarah is 265 000 euro. Basisaandeel Partner: 65 000 euro.
Het huis wordt ooit verkocht aan 420 000: Sarah en Partner krijgen elk nog 45 000 euro (50% van de meerwaarde)
Of is dat te simpel geredeneerd?

[roharro]

De verschillende eigendomsaandelen kunnen zeker en vast met wat denkwerk op vrij correcte wijze worden vastgelegd. Maar als de dochter dat niet wil dan is dat zo.
Zelfs ingeval van correcte aandeelbeschrijving kan dochter de volgende dag reeds een testament of schenkingsakte laten opstellen die dat alles doorkruist....

[Creatief]

Ik hoor tussendoor vandaag al andere geluidjes van Sarah. Ik denk dat ze zich ook niet meer zo laat vangen zoals met haar eerste vriend, die zelfs de inbreng niet wou onderteken en zelfs de cijfers van inbreng omdraaide naar de notaris per mail.

Ik heb haar duidelijk gemaakt dat wanneer ze haar "eigen vermogen" in de gemeenschap zou gooien, dat ze van mij geen cent meer kreeg! Bovendien heb ik haar duidelijk gemaakt dat ik 1/3 van ons totaal vermogen vrij mag wegschenken, o.a. de twee kleinzoontjes en als toetje kwam er bovenop dat we het recht hadden ons geld helemaal op te leven en niet verplicht waren iets na te laten voor de kinderen. Dat we ons geld zouden opleven, dat mocht van haar. Daar hadden we ook het volste recht op. Toch voelde ze nattigheid.

[Creatief]

Nog mooier: het jonge koppel is naar de notaris geweest. De jurist van de notaris stelde zelfs een hypotheek van 100 % voor! Dat werd bij haar eerste woning ook voorgesteld door haar "advocaat". Die advocaat vroeg al onmiddellijk waarom ze niet voor 100 % hadden geleend, desnoods op 30 jaar i.p.v. in de miserie te belanden.
Wat er nu zal uitgevoerd worden, weten we niet. We moeten tot zondag wachten om hierover meer te horen.

[wanton]

Is idd ook een manier : zo doet ieder een zelfde inbreng in de woning en blijft het kapitaal van dochter onaangetast.De partner heeft er in principe geen recht op , zelfs geen vruchtgebruik tenzij na huwelijk.