Afkoop vruchtgebruik, verdeling van de verkoopkosten.

[Mariette]

Situatie:

onroerend goed: eigenaar/vruchtgebruiker 50% + 2 naakte eigenaars ieder voor 25%

----------------
De afkoopwaarde werd bepaald op 15%

In aanloop van de verkoop werden verschillende kosten gemaakt:
- kosten schatter
- in eerste instantie kosten notaris
- kosten makelaar (3%)
- uiteindelijke kosten voor het verlijden van de akte
- mogelijk nog andere kosten.

Hoe worden deze verrekend? Indien eerst het vruchtgebruik wordt afgetrokken, bedraagt het aandeel van de naakte eigenaars minder dan 25%, zullen de gemaakte kosten dan nog voor 25% aan de naakte eigenaars worden doorgerekend?
Indien de kosten nog voor 25% worden doorgerekend, worden deze dan eerst van de verkoopprijs afgehouden alvorens het vruchtgebruik te berekenen?

vb. kosten makelaar van 3% : worden die eerst van de 25% deelname van de naakte eigenaar gehaald en dàn pas het vruchtgebruik berekend, of wordt éérst het vruchtgebruik van het deel van de naakte eigenaar betaald waarna 3% op de overschot wordt berekend (en de volle eigen+vruchtgebruik dan voor zijn deel+vruchtgebruik).

Wat is hierbij de standaard procedure?

[Mariette]

Niemand?

[roharro]

Hetgeen verdeeld dient te worden is het netto-bedrag. Dus eerst netto berekenen en dan verdelen.

[Mariette]

Is 3% kosten voor de makelaar te berekenen op de totale verkoopprijs of te berekenen op het gedeelte dat overschiet nadat het vruchtgebruik werd afgekocht?

Me dunkt kan er niet tot verkoop worden overgegaan alvorens het vruchtgebruik is afgekocht, bijgevolg zou het % van de kosten voor de makelaar pas nadien mogen worden berekend: in mijn geval niet op mijn aandeel van 25% van de verkoopprijs, maar op 20% van de verkoopprijs, d.i. nà eerst aftrok van het vruchtgebruik.

[Lightning]

Een makelaar heeft gewoonlijk graag zijn commissie op de totale verkoopprijs.

[roharro]

Is 3% kosten voor de makelaar te berekenen op de totale verkoopprijs of te berekenen op het gedeelte dat overschiet nadat het vruchtgebruik werd afgekocht?

Me dunkt kan er niet tot verkoop worden overgegaan alvorens het vruchtgebruik is afgekocht, bijgevolg zou het % van de kosten voor de makelaar pas nadien mogen worden berekend: in mijn geval niet op mijn aandeel van 25% van de verkoopprijs, maar op 20% van de verkoopprijs, d.i. nà eerst aftrok van het vruchtgebruik.

Volgens de gangbare contracten die makelaars hanteren wordt hun commissie berekend op de effectieve verkoopprijs=prijs betaald door de koper.
Vrucht- en naakte eigendom zal de makelaar worst wezen.

[Mariette]

Ik denk dat ik me niet goed heb uitgedrukt.

Er zijn verschillende eigenaars van het onroerend goed. Het vruchtgebruik moet worden afgekocht. Dat maakt dat de eigenaar/vruchtgebruiker in feite een groter aandeel krijgt nadat het vruchtgebruik werd afgekocht. Als er nadien nog de kosten voor makelaar/notarissen etc.. moeten worden verdeeld, welke verdeelsleutel wordt er dan gebruikt? De originele verhouding van 50/25/25 of vb de verhouding 60/20/20 (zijnde 50 + 10 vruchtgebruik).

[Mariette]

Ik zal het maar aan mijn eigen notaris vragen. Misschien kan ik het aan hem beter uitleggen.

[Mariette]

zo werd het uitgevoerd:

1. Makelaar neemt 3% van totaal bedrag
2. Vruchtgebruik wordt berekend op de restsom
3. Bijkomende nog te verrekenen kosten worden verdeeld à rato van effektief ontvangen bedragen. (dus vruchtgebruiker =50%+12% vruchtgebruik, mede-eigenaars = 25%-12% vruchtgebruik).

[roharro]

zo werd het uitgevoerd:

1. Makelaar neemt 3% van totaal bedrag
2. Vruchtgebruik wordt berekend op de restsom
3. Bijkomende nog te verrekenen kosten worden verdeeld à rato van effektief ontvangen bedragen. (dus vruchtgebruiker =50%+12% vruchtgebruik, mede-eigenaars = 25%-12% vruchtgebruik).

Dat klopt met wat ik ook voor ogen had.

[roharro]

Ik veronderstel dat u huurder bent?
Indien de aansprakelijkheid bij u ligt dan moet uw brandverzekering alle schade vergoeden, zowel de schade aan het gebouw als aan de inboedel van de onderbuur.
De verzekering van de onderbuur hoeft niets te vergoeden omdat de oorzaak van de schade niet bij hem te zoeken is.