achterstallige huur + vraagje overbewoning

[natalieken]

De situatie is als volgt :
Ik verhuur 2 appartementen, de huurster op het gelijkvloers huurt al meer dan 4 jaar (contract wordt na 3 jaar automatisch 9 jaar),
ik heb al meermaals moeten vaststellen dat ze ofwel te laat betaald ofwel durft ze soms een maand overslaan. Door dan haar meermaals te contacteren
zowel mondeling, schriftelijk als via de advocaat betaald zij dan uiteindelijk de achterstand. Deze maand heeft ze slechts de helft van het maandelijkse huurgeld
betaald met als referentie in haar overschrijving : 'Ontwaarding wegens overbewoning'. Dag later krijg ik een brief in de bus waarin zij omschrijft wat ze hiermee bedoeld:
Het appartement boven haar is bewoond door een gezin (man, vrouw en 4 kinderen ) officieel is dat zo, zij beweert echter dat er daar al 2 x vrachtwagens meubels in- en
uitgeladen hebben en beweert dat er daar meer volk zou wonen. In haar brief spreekt ze dat de met de aanpalende buren de procedure ging starten wegens overbewoning.
Ze wil ook een minnelijke beëindiging van haar huurcontract.
Nu had ik mijn AS al opgemaakt om mijn advocaat de opdracht te geven haar via de rechtbank er uit te zetten en het achterstallige huurgeld op te eisen (december 2010
had ze terug maar betaald begin januari 2011)

Volgens mij kan zij zomaar geen inhouding doen van het huurgeld zonder toestemming van de rechter.
Welke minnelijke schikking kan ik best met haar treffen?
Wanneer is er sprake van overbewoning? ( appartement telt 2 slaapkamers en officieel woont daar 1 gezin)
Het appartement erboven zou er volgens haar sprake zijn van overbewoning, hoe kan ik dit het best aanpakken? Want zij liegt constant, telkens beweert dat ze betaald heeft en
heeft dan niet betaald, op een periode van 4 jaar is dit toch 20 keer voorgevallen, dat ik uiteindelijk beslist had om nu haar eruit te zetten.

alvast bedankt voor de reactie

[Tope]

Ik vind een appartement met 2 slaapkamers voor een gezin van 6 eigenlijk al overbewoning.
Waarschijnlijk zullen er leden van het gezin in de living slapen met het gevolg dat er elke avond zowat een kleine verhuis moet gebeuren om het bed op te stellen.
Alleen dat feit al brengt voor de bewoners van de benedenverdieping een behoorlijke geluidsoverlast mee.
Daar ik een leek ben in deze materie, ben ik zeer benieuwd naar de reacties van de specialisten.

[Franciscus]

Als de huurster ergens niet akkoord mee gaat moet ze de verhuurder daarop aanspreken. Niet zelf onwettige aktie ondernemen. Rechtbank zal dat niet appreciëren.
Elke woning mag verhuurd worden aan het aantal personen voorzien in het huurcontract en wat de regelgeving Vlaamse wooncode toelaat.
Er zijn regels qua slaap en woonplaats... voldoen de appartementen daaraan dan heeft dame geen poot om op te staan en ik denk zelf dat vredegerecht dit argument zelfs niet in overweging zal geven gezien zij geen enkel belang heeft in die zaak.
De mogelijke geluidsoverlast zou wel kunnen maar daar is geen sprake van ....
Dame staat hierin ook zeer zwak ... zij moet haar huur betalen en klagen bij de eigenaar.
Maar of de vrederechter haar zal laten buitenzetten op basis van enkele dagen betwijfel ik ook. Dus moeten de vorige malen van niet betaling goed gedocumenteerd zijn.

lees zeker enkele enkele verwante topics hierover

[Vandebos]

Twee apparte verhalen die samenvallen:

De wanbetaler:

De huurster kan een huurvermindering doorvoeren wegens genotsderving. Dit wordt echter in het algemeen niet graag gezien door vrederechters aangezien de huurder in kwestie dan zelf de rol van aanklager, jury en rechter opneemt. Voor een dergelijk geval is het dan ook steeds aan te raden dat de huurder een strikt parcours volgt aan de hand waarvan ze kan aantonen dat ze al het mogelijke heeft gedaan om haar verhuurder te verplichten de nodige stappen te zetten om de oorzaak van de genotsderving weg te nemen vooraleer ze op eigen houtje deze mindering heeft ingevoerd. Een overzicht van de stappen die de huurster had dienen te ondernemen vindt u terug in het artikel "wie doet wat.pdf" in onderschrift.

De huurster zal in dit specifieke geval ook dienen aan te tonen dat de verhuurder over de mogelijkheid beschikt om de overlast aan te pakken. Gelet op artikel 15 van de grondwet die stelt dat de woning onschendbaar is en deze onschendbaarheid slaat op diegene die het gebruiksrecht van het pand heeft (in casu de bewoner/huurder), gelet op het feit dat er geen wettelijke definitie bestaat die een gezin omschrijft en de veelheid van gezinsformaties tegenwoordig populair zal ze dit zeer moeilijk op de verhuurder kunnen verhalen, tenzij deze zijn pand bewust aan een te groot gezin heeft verhuurd.
Voeg hier aan toe dat de huurster effectief de aangeraden weg tot huurvermindering niet heeft gevolgd en er een onbetwistbare geschiedenis van wanbetaling bestaat zal de huurster het zeer moeilijk hebben haar standpunt hard te maken in een geding.

De overbewoning:

Hier valt op dit ogenblik geen antwoord op te geven omdat er te weinig gegevens zijn om deze af te toetsen aan de wettelijke voorwaarden. Nodig hiertoe zijn:

- de oppervlakte van de flat in vierkante meters.
- het aantal woonlokalen (alle kamers met een leef, slaap en kookfunctie. Badkamer en toilet tellen dus niet mee, berging eventueel wel) met een oppervlakte van 4m² (m² te meten met een minimum plafondhoogte van 2.2m)
- de leeftijden van de kinderen.

De verhuurder stelt dus best aangetekend de huurster in gebreke en sommeert haar de ontbrekende huur te betalen aangezien ze anders weer voor het vredegerecht zal gedaagd worden en met de kosten hiervan geconfronteerd worden, dat bij gebrek aan betaling u de procedure tot contractverbreking en uitzetting bij het lokale vredegerecht zal opstarten aangezien u over meer dan voldoende bewijs beschikt van het niet respecteren van de gestelde huurovereenkomst. Dat de huurster indien ze het contract wenst op te zeggen vriendelijk verzocht wordt de geijkte wettelijke mogelijkheden te volgen in plaats van te resorteren tot schriftelijke afpersing en chantage.

De verhuurder informeert de huurder van het bovenliggende appartement dat hij klachten wegens overbewoning heeft ontvangen en dat er mogelijkerwijs door de rest van het gebouw een controle en geding wegens overbewoning tegen hem gestart kan worden. In het schrijven informeert de verhuurder eveneens de huurder van het maximaal aantal bewoners dat het pand wettelijk mag herbergen.

Ter informatie: om zes bewoners te mogen herbergen moet de flat minstens 70m² groot zijn én moeten er op deze oppervlakte minstens 5 woonlokalen zijn.

[j.demoor]

“Art.1725.De verhuurder is niet verplicht de huurder te vrijwaren voor de stoornis die derden hem door feitelijkheden toebrengen in zijn genot, zonder dat zij overigens beweren enig recht op het verhuurde goed te hebben; onverminderd het recht van de huurder om hen in eigen naam te vervolgen.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

“Art.5.§1...De omvang van de woning moet ten minste beantwoorden aan de woningbezetting. De *Vlaamse regering stelt de normen inzake de vereiste minimale omvang van de woning vast in relatie tot de gezinssamenstelling.Art.6.Een woning met een woningbezetting die groter is dan toegelaten volgens de normen, bedoeld in artikel 5, § 1, derde lid, is overbewoond wanneer het aantal bewoners van de woning zo groot is dat het een veiligheids- of gezondheidsrisico inhoudt.”(15 JULI 1997. - Decreet houdende de Vlaamse Wooncode).

* De Vlaamse regering heeft,bij mijn weten, die normen totnogtoe NIET vastgesteld.

[Vandebos]

De woningdienst is gemachtigd overbewoning vast te stellen en hierop te reageren. De bovenvermelde cijfers zijn deze die zij gebruiken voor het plegen van hun vaststellingen en advies naar het gemeentebestuur toe.

Art 1725 BW. was ik even uit het oog verloren.

[natalieken]

Bedankt voor de reacties,

ik heb ondertussen een aangetekend schrijven gestuurd naar de huurster van het onderste appartement ivm de achterstallige huur op te eisen en haar er nog eens op gewezen inzake verbreking dat zij de wettelijke opzeggingstermijn moet respecteren,
aan het gezin op het eerste verdiep heb ik ook een aangetekend schrijven gestuurd waarin ik verwijs naar de klacht die ik ontvangen heb met name constante lawaaioverlast die
door de huurster op het gelijkvloers wordt beweerd.
In het huurcontract aangegaan door de bewoonster op het eerste verdiep staat vermeld dat het appartement door max. 4 personen mag bewoond worden; dat was zo bij het
aangaan van het huurcontract 4 jaar geleden; ondertussen weet ik dat er 2 kindjes zijn bijgekomen, dus in totaal 6 mensen.
Is er dan sprake van overbewoning? Het betreft 1 enkel gezin in feite

[Vandebos]

U heeft verhuurd aan het correcte aantal mensen. Gezinsuitbreiding is een factor waarop de verhuurder geen effect heeft. (zou leuk worden... Lang geleden was er het zogenaamde "droit du seigneur" maar ik heb een licht donkerbruin vermoeden dat dat tegenwoordig niet meer toe te passen valt...)