Aankoop van Appartement maar bodemattest meldt risico grond.

[jdb99]

Begin augustus 2020, ik doe bod op appartement, bod wordt aanvaard. Via immo. Via mail.
Het immo kantoor maakt een aan-en verkoopbelofte.
Mijn notaris leest deze belofte en vraagt documenten op, hij merkt op dat bodemattest verouderd is en vraagt nieuwe.
Blijkt dat hier sprake is van risico grond.
Dit appartement is op het 3de verdiep van een huis met in totaal 4 appartementen en 1 winkelpand, waar tot kort gedurende enkele jaren een wassalon/droogkuist was. Dus een risico activiteit. Dit pand is van 2008, dus vrij nieuw.
Er moet een bodem oriënterend onderzoek gebeuren
Mijn notaris wil dit onderzoek afwachten, dit gebeurd in september.
Resultaat verhoogd arseen, deze resultaten werden bekend gemaakt in oktober.
Volgens het onderzoekbureau, is er geen probleem, aan de kust is dit normaal...
Doch Ovam oordeelt dat er een bijkomend onderzoek moet gebeuren ,nieuwe boringen.
Dit moet nog gebeuren. Het is nu begin november, dat kan nog enkele weken duren, en dan heeft Ovam nog 2 maand nodig om een besluit te nemen.

Wij hebben Ovam regelmatig gebeld zei zeggen dat ik mag tekenen, dat dit geen probleem is... maar ze zijn tegelijkertijd ook voorzichtig ... de groep van eigenaars van dit appartement zou eventueel aansprakelijk kunnen gesteld worden als er vervuiling is opgetreden in een gemeenschappelijke ruimte. Bv lekkende stookolietank, of olielek van de lift...

Ondertussen mailt en belt het immo kantoor regelmatig, Ze willen dat ik de aan en verkoopbelofte zou tekenen. En nu zelfs dreigen ze dat de verkoper deze verkoop wil stop zetten. (1 gesprek was uitermate onvriendelijk, lees onbeschoft)

De notaris gaat niet in op de telefoons van het immo kantoor. Hij zegt mij dat hij het onderzoek wil afwachten.

Ik ken er niets van maar moet altijd het immo kantoor te woord staan. Maar ik moet mijn notaris volgen.

Op internet vind ik kort dat je bv een compromis niet mag tekenen als er sprake is van risico grond...

Moet ik het immokantoor geloven of de notaris, graag uw advies.

Dank voor uw antwoord.

J.

[Sirkii]

Ik zou de notaris volgen. Een vriend heeft ooit een pand gekocht waarbij een bodemsanering noodzakelijk bleek. Hij wou het pand en was bereid te wachten: akte pas verleden na uitvoering van de sanering.

[mava105]

Laat dan in de aankoopbelofte opnemen dat de verkoop niet doorgaat mocht er vervuiling gevonden worden., of dat de verkoper alle kosten van de sanering zal dragen.

[bosprocureur]

Laat dan in de aankoopbelofte opnemen dat de verkoop niet doorgaat mocht er vervuiling gevonden worden., of dat de verkoper alle kosten van de sanering zal dragen.

Inderdaad, op voorwaarde dat de verkoper solvabel genoeg is om die kosten ook werkelijk ten laste te nemen, of bereid is bijvoorbeeld een som als waarborg te blokkeren... Tenzij OVAM die kosten ten laste wil nemen?

[jdb99]

Heel veel dank voor jullie reacties.

Ik begrijp het volgende, OVAM doet een onderzoek het resultaat heeft 3 mogelijkheden, mocht er uiteindelijk vervuiling zijn.

1) vervuiling is te koppelen aan het wassalon, deze heeft het enkele jaren gehuurd, draaide de zaak goed, vermits hij gestopt is, kan hij, wil hij dit betalen...of is het dan de eigenaar wie het verhuurde.
2) vervuiling is te koppelen aan de groep van eigenaars...
3) vervuiling is van vroeger voor het bouwen van dit appartement, dus kosten voor Ovam.

Ik vraag me ook af hoe er kan gesaneerd worden. Vooraan is een voetpad. Achteraan is er bij mijn weten geen tuin, die is van een rustoord. Het appartement (denk ik) heeft geen kelder en is dus gebouwd op een betonnen plateau. Ik weet niet hoe men hier de grond gaat saneren....

Ik heb hier niets mee te maken en wil dit in de toekomst ook niet. En zoals hierboven gezegd wordt wat als de verkoper solvabel genoeg is. Ik heb het voorstel al via mail gedaan naar mijn notaris ... dat de verkoper al de kosten van de kosten zal dragen...maar ik krijg geen antwoord (hij wil het onderzoek afwachten).

Het grootste probleem is ook dat wanneer ik alsnog zo een aan-en verkoopbelofte zou tekenen ik een voorschot van 10% moet betalen aan het immokantoor. Dan ben ik sowieso gebonden aan deze aankoop. Mocht de vorige huurder van het wassalon verantwoordelijk gesteld zijn maar niet solvabel zijn om deze kosten te dekken of via de rechtbank de vervuiling betwist en dus de groep van eigenaren betrekt....

Ik lees bv op internet iemand die een compromis tekenent weten dat het risicogrond is en een voorschot betaald heeft, maar wanneer uiteindelijk blijkt dat de grond moet gesaneerd worden, er ontstaat discussie hij moet de sanering niet terug betalen maar is zijn voorschot kwijt... (rechtbank etc)

Ik denk idd dat het beter is dat ik er zo veel mogelijk mijn handen af hou en de notaris volg. Maar ben als koper nog nooit zo (onvriendelijk) onder druk gezet. Ik keek er erg uit naar deze aankoop, maar dat is nu veranderd in de andere richting. Ook het feit dat die makelaar ook Syndicus is.

Ik weet ook niet of ik kan afzien van mijn bod, op het ogenblik dat ik het bod heb gedaan was er bodemattest van 2019 waar nog geen melding was van risico grond. Want in deze sfeer...

Afijn, dank voor jullie antwoorden.

[mava105]

Ik vraag me ook af hoe er kan gesaneerd worden. Vooraan is een voetpad. Achteraan is er bij mijn weten geen tuin, die is van een rustoord. Het appartement (denk ik) heeft geen kelder en is dus gebouwd op een betonnen plateau. Ik weet niet hoe men hier de grond gaat saneren....

Kan perfect door het spoelen van de ondergrond. Aan de ene kant pompt met zuiver water in de ondergrond, en aan de andere kant wordt het weer opgepompt (simpel uitgelegd) Men kan het water inpompen via de tuin van het rustoord, en weer oppompen op de stoep (of omgekeerd) Het opgepompte vervuilde water wordt dan door filters gezuiverd en weer ingepompt aan de andere kant. Operatie kan wel tot 1 jaar of langer duren, afhankelijk van de vervuiling.
Ondertussen kan de woning of appartement bewoond blijven

[bosprocureur]

Het belangrijkste probleem zal wel zijn : "wie zal dat betalen" ? Maak dat je zeker bent dat dit ten laste van OVAM komt !!

Het minder-genot tijdens de sanering moet je natuurlijk op de koop toe nemen.

[mava105]

Als de oorzaak van de vervuiling bij het wassalon ligt, zal dat voor de rekening zijn van de toenmalige eigenaar.Toevallig heb ik ook een appartement waar er een bodemverontreiniging is vermoed. OVAM is recent komen boringen uitvoeren maar resultaat is nog niet gekend. In de jaren 1940-50 blijkt hier nl een stortplaats geweest te zijn van puin van de bombardementen op Leuven. Voordien was het een put voor zandwinning. Een heel huizenblok is betrokken, voornamelijk bebouwd met appartementen. OVAM heeft iedere bewoner al aangetekend laten weten dat zij de kosten zullen dragen. Nu enkel nog afwachten wat men juist zal doen. Steenpuin kan toch niet zoveel verontreinigen, tenzij met er ook allerlei andere rommel heeft in gesmeten.

[bosprocureur]

historische vervuiling nemen ze inderdaad meestal voor hun rekening.

Wat nogal dikwijls betekent dat ze het gewoon blauw blauw laten, dat er dus (voorlopig? ) niets mee gebeurt.

Ik kan de budgettaire redenen begrijpen, of de problemen om hele wijken te gaan aanpakken...

[Franciscus]

Bovenstaande klopt allemaal. Zeker geen voorschot betalen aan immo wel aan notaris. Een vriend heeft dat +10 jaar geleden ook voorgehad. Gelukkig voorschot bij notaris. Resultaat OVAM zwaar vervuilde grond ....is dan door verkoper en immo een rechtszaak geopend en verloren en dan beroep en weer verloren. Waren dan een jaar of 5 verder voor er een uitspraak ten gronde was.
Als vriend aan immo had betaald was hij zijn geld kwijt geweest ...maar hij heeft geen contract met immo want dat was afgesloten door verkoper. Immo moest hun geld maar gaan opvragen bij verkoper hun opdrachtgever. Als u als koper geld aan immo geeft zal u nog eens moeten procederen tegen immo om dat geld terug te krijgen. Bij notaris heeft men dat probleem niet.

Kostprijs voor zijn zuivering bij een tankstation liep dat in de € met 7 cijfers.

[jdb99]

Heel veel dank voor jullie reacties. Veel goede raad, voel me al sterker.

Het feit dat de makelaar kwaad was op en zelfs van notaris moest veranderen omdat hij mijn notaris niet kon mailen of spreken ivm deze zaak, heeft gisteren een bankdirecteur het volgende gezegd dat je nooit een Notaris telefonisch of via mail kunt spreken. Daarvoor heeft hij zijn bediende. (Het spijtige was dat de notaris persoonlijk mijn dossier beheerde). Ik heb hem ook nooit kunnen bellen.

Dat de verkoper overweegt om het niet meer om mij te verkopen zou ik nu stilaan toejuichen. Maar ik weet niet of dit zomaar kan als je via mail een bod hebt gedaan en is bevestigd door de verkoper. Binnen 2 weken heb ik een afspraak met de notaris en zal verder horen.

Dank alleszins voor jullie goede raad.

[bosprocureur]

U mag ook gewoon verder met de eigenaar/verkoper onderhandelen. Die is normaal wel de commissie verschuldigd, maar dat is dan zijn zaak; tenzij, heel tenzij dat uzelf de opdrachtgever zou zijn van de makelaar, maar dat zijn dan meer Nederlandse toestanden.

En dat u NOOIT of nooit een notaris aan de lijn kan krijgen, is ook fel overdreven. Maar inderdaad, de mensen op een notariskantoor hebben voldoende kennis om zowat alle zaken aan te kunnen.

[mava105]

En dat u NOOIT of nooit een notaris aan de lijn kan krijgen, is ook fel overdreven. Maar inderdaad, de mensen op een notariskantoor hebben voldoende kennis om zowat alle zaken aan te kunnen.

Heb gedurende bijna 30 jaar beheer en ook aankoop en verkoop van horecapanden gedaan, en heb bijna nooit op de notaris moeten verzaken. Ik belde maandelijks meerdere keren. Het kan natuurlijk altijd gebeuren dat hij afwezig is door een akte of verkoop. Je moet natuurlijk weten op welk uur je hem het best belt