jaarlijkse eindafrekening

[Hans P]

Ik huur sinds 2 jaar en een maand een appartement (vanaf december 2008).

Elk jaar krijg ik in januari een eindafrekening over het totaal van de kosten die ik nog moet bijbetalen (stookolie, onderhoud gang, gemeenschappelijke elektriciteit in de gang, gemeenschappelijk waterverbruik).

De eindafrekening van het jaar 2009 bedroeg 40 euro minder t.o.v. de eindafrekening van 2010. Het probleem is echter dat ik in 2009 elke dag op mijn appartement gewoond heb en in 2010 niet elke dag want de laatste 6 maanden heb ik meer bij mijn vriendin gewoond en was ik vaak enkel in het weekend op mijn eigen appartement. Ik had me dus verwacht aan een eindafrekening die beduidend minder zou zijn dan die van 2009.

Van mijn huurbaas heb ik enkel een blad gekregen waarop staat: prijs totale kosten - voorschotten = nog te betalen bedrag. Niet meer, niet minder.

Daarom mijn vraag: welke documenten is mijn huurbaas verplicht om mij aan te tonen hoe hij aan het bedrag van de eindafrekening is gekomen?

Bedankt voor jullie hulp!

[Vandebos]

Art. 1728ter. <Ingevoegd bij W 29-12-1983, art. 2> § 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.
Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.
In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.
§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Art. 1728quater. <Ingevoegd bij W 29-12-1983, art. 3> § 1. Indien de huurder meer betaald heeft dan hij in toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is moet hem het teveel betaalde op zijn verzoek worden terugbetaald. Dit verzoek dient aan de verhuurder te worden verzonden bij ter post aangetekende brief.
De teruggave kan evenwel slechts geëist worden voor de bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de 5 jaar die aan dit verzoek voorafgaan.
De vordering tot teruggave verjaart door verloop van een termijn van één jaar, zoals bepaald in artikel 2273.
§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

lees uw huurcontract nauwgezet na om te verifiëren dat het hier gaat om voorschotten op een jaarlijks te bepalen afrekening of vaste bedragen. Bij voorschotten kan nu de huisbaas schriftelijk verzoeken u de details over te maken op basis waarvan hij zijn afrekening heeft gemaakt. (natuurlijk schrijft u het beste aangetekend)

[Hans P]

bedankt voor uw reactie.

Over het voorschot, 50 euro, dat ik elke maand betaal voor mijn stookolie-kosten, het onderhoud van de gangen, de gemeenschappelijke elektriciteit in de gang en gemeenschappelijk waterverbruik) staat niets van in het contract.

Enkel de volgende artikels hieromtrent heb ik in mijn contract terug gevonden:
Artikel 7: de huurder moet de rekeningen betalen voor het verbruik van water, gas en elektriciteit, evenals het huren van de meters.
Artikel 9: de huurder moet de kosten van de centrale verwarming voor zijn rekening nemen, die verdeeld zullen worden op basis van een controlesysteem op de circulatiepomp. Ook de gemeenschappelijke kosten van onderhoud gang en verlichting van gemeenschappelijke plaatsen kelder, gang en garages. Evenals reinigen van ketel en schouw van centrale verwarming. Hiervan wordt op het einde van elk jaar een afrekening gemaakt.

[Vandebos]

Er is sprake van een afrekening, u heeft dus recht op een uitgebreide rechtvaardiging van de kosten die de eigenaar u wenst te laten betalen. Verzoek hem hiertoe middels een aangetekend schrijven. Gebruik hiervoor art 1728 ter BW dat u integraal in uw schrijven kan overnemen.

[Hans P]

Welke documenten, facturen mag ik hem dan vragen om mij te tonen?

[Vandebos]

Alle die te maken hebben met de bedragen die hij u middels de jaarlijkse afrekening tracht aan te rekenen.

VB: verwarming rekent hij u € 850 aan. Dan zal hij u alle facturen en verdeelsleutels dienen te tonen waarop hij die € 850 baseert.

[Hans P]

Opnieuw bedankt voor je advies.

Ik heb nog een vraag: In de hele appartementsblok is er maar 1 teller voor het water. Er zijn vier appartementen in het appartementsblok. Mijn huisbaas heeft hierdoor de rekening van het water gewoon gedeeld door 4, omdat er vier appartementen zijn.

Het is zo dat ik enkel een douche heb t.o.v. van andere appartementen in het appartementsblok waarbij ze een bad en wasmachine hebben en zelfs met meerdere personen wonen dan ik.

Kan hij dus zomaar de waterrekening delen door 4, want op deze manier betaal ik ook de andere hun water omdat zij meer verbruiken aan water (bad, wasmachine) dan ik.

De reden dat er maar 1 teller is voor het water is volgens mijn huisbaas de volgende: het zou ons (de inwoners) meer kosten om 4 aparte tellers te hebben door de huur/aankoop van een teller, installatie, .... Moeten de huurders opdraaien voor de installatie en dergelijke van aparte tellers?

Is hier een regel voor?

[Vandebos]

Met één teller is het moeilijk discussiëren.. Wat eventueel kan is dat het waterverbruik wordt gedeeld door het aantal volwassenen in het gebouw, maar zelfs dan blijven deze discussies bestaan.
Wat wel niet nodig is dat de huisbaas 4 tellers huurt van de watermaatschappij, hij kan evengoed een loodgieter op de wateringang van iedere flat een tussenteller laten plaatsen. (de goede kosten iets van een €100 dacht ik). Als hij dan aan het begin van ieder jaar de standen van de teller van de tussenmeters noteert, de jaarlijkse verschillen optelt en het bedrag van de watermaatschappij deelt door dit getal kan hij perfect de juiste facturatie uitvoeren.
bv:
verschil standen tussenmeters 2009-2010

flat 1 230
flat 2 154
flat 3 187
flat 4 315 totaal 886 eenheden

factuur watermaatschappij € 953. Per eenheid verbruikt door een flat geeft dit € 953/886= € 1.076

resultaat:

flat 1: €247.39
flat 2: €165.65
flat 3: €201.14
flat 4: €338.82

Kosten installatie lijkt me er een voor de verhuurder en niet de huurder maar hem ertoe verplichten kan je niet.