problemen met huurder

[nick1]

Beste allemaal,

=> Ik stel enkele vragen namens mijn hoogbejaarde ouders.

=> Zij verhuren (handelshuur) een atelier sedert 12/06/1998 en er zijn serieuze problemen gerezen met de huurder.

=> Hij betaalt sedert 2005 de indexering niet maw hij betaalt nog altijd dezelfde huurprijs als toen, ik heb ondertussen opgezocht dat wij maar drie maanden kunnen terugvorderen...

=> Blijkt dat hij ook tweemaal (2009 en 2010) de grondlasten niet betaald heeft dewelke volgens het contract voor 2/5 te zijnen laste zijn.

=> Concrete vragen:

1/ Kunnen wij wettelijk gezien de betaling van de grondlasten van 2009 en 2010 opeisen?

2/ Is er volgens jullie een andere wijze (misschien burgerrechtelijk) om toch de indexaanpassingen te laten betalen. Onze huurder werd telkenmale aangeschreven maar mijn ouders hebben de opvolging van de betaling nagelaten. Persoonlijk denk ik (na wat opzoekingen op het net) dat we de 'pineut' zijn.

3/ Er is ook een gemeenschappelijke doorgang die vroeger gebruikt werd door onze handelshuurder en een huishuurder (het appartement staat ondertussen leeg). Gaandeweg heeft de handelshuurder deze volledige doorgang ook in gebruik genomen en heeft zijn gehuurde atelier aan plaats ingewonnen. Kan/mag dit zomaar?

4/ Op het plat dak van het atelier bevinden zich enkele ruiten, in de toestandsopname van 1998 werden die ruiten niet weerhouden, er is gewoon geen sprake van... Nu zijn al die ruiten gebarsten en aan vervanging toe... In het contract staat duidelijk gestipuleerd dat gebarsten of gebroken ruiten, zowel binnen als buiten, door welke oorzaak ook, moeten door de huurder op zijn kosten vernieuwd worden.
Concreet: als iets niet in de toestandsopname opgenomen is, gaat de wet er dan vanuit dat de staat ok is?? Kunnen wij de herstelling van die specifieke ruiten afdwingen?

5/ In het contract staat gestipuleerd dat de huurder jaarlijks de schouw moet laten kuisen, dit is sedert 1998 nog nooit gebeurd?

6/ Binnenschilderwerk en behangen moet ten gepasten tijde gebeuren zelfs als deze vernieuwing nodig is door normale sleet, ouderdom, toeval of overmacht. Onze huurder heeft deze zaken nog nooit uitgevoerd.

7/ Hij heeft er ook een lichtreclame gehangen waarvoor hij schriftelijk aan ons de toelating diende te vragen (opgenomen in het contract), is echter nooit gebeurd....

8/ Hamvraag: kunnen wij, alles in acht genomen de huurder laten buitenzetten door de Vrederechter. Minnelijke schikking lijkt moeilijk, we worden als verhuurder gewoon uitgescholden en krijgen de melding dat er niets zal betaald worden...

N.B.: mijn ouders zijn beiden 85 jaar, de huurder heeft gewoon flagrant misbruik gemaakt van hun onwetendheid, misschien kan de Vrederechter daar ook rekening mee houden??

Van harte dank voor de reacties en de hulp,

Nick

[Vandebos]

1) ja.
2) als u de bewijzen hebt (AS) dat uw ouders hem van de index aanpassingen op de hoogte hebben gebracht kan u deze eisen middels een procedure voor het vredegerecht.
3) hangt af van hoe het gebruik van de doorgang in het contract beschreven staat.
4) neen, u zal dienen te bewijzen dat de ruiten in goede staat waren bij de aanvang van de huur, dat het door de schuld van de huurder is dat deze zijn gebarsten.
5) Vredegerecht afdwingen tegen dwangsom en voorleggen bewijs van schouwveger.
6)zie 4.
7) vredegerecht, lichtreclame tegen dwangsom te laten verwijderen aangezien er nooit een toestemming hiertoe werd verleend.
8) de punten 1, 2, 3, 5 en 7 in overweging nemend heeft u een meer dan gerede kans het contract ten laste van de huurder te laten verbreken.

9) Aarzel niet een advocaat in de arm te nemen. Kwestie van conclusie veldslagen te vermijden.

[j.demoor]

1. “Art.2277....en,in het algemeen,al hetgeen betaalbaar is bij het jaar of bij kortere termijnen;Verjaren door verloop van vijf jaren.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek)
INDIEN uw contract de onroerende voorheffing ten laste van de huurder legt dan kan u deze op hem verhalen voor 2009 en 2010.

2. “Art.1728bis.§ 1. INDIEN een aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud is bedongen, is deze slechts één maal per huurjaar toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst...”(B.W.).

“Art.2273.De rechtsvordering van de verhuurders tot betaling van het bedrag dat volgt uit de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud verjaart door verloop van een jaar...”(B.W.).

3. ‘Er is ook een gemeenschappelijke doorgang die vroeger gebruikt werd door onze handelshuurder en een huishuurder...Gaandeweg heeft de handelshuurder deze volledige doorgang ook in gebruik genomen...’ kan niet zonder toelating van de verhuurder.

4. “Art.1754.Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :...Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is...”(B.W.).

5 “Art.1134.Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet. Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun WEDERZIJDSE toestemming of op gronden door de wet erkend‘(B.W.).
‘In het contract staat gestipuleerd dat de huurder jaarlijks de schouw moet laten kuisen‘
Eis de uitvoering van de overeenkomst.

6. ’Binnenschilderwerk en behangen moet ten gepasten tijde gebeuren zelfs als deze vernieuwing nodig is door normale sleet, ouderdom, toeval of overmacht‘
INDIEN dit contractueel bedongen is,eis dan de uitvoering van het contract.

7 ‘Hij heeft er ook een lichtreclame gehangen waarvoor hij schriftelijk aan ons de toelating diende te vragen (opgenomen in het contract)’
Eis de uitvoering van het contract.

8 ‘kunnen wij, alles in acht genomen de huurder laten buitenzetten door de Vrederechter‘
Maan vooraf de huurder aangetekend aan de verschillende tekortkomingen weg te werken binnen een door u daarin te bepalen redelijke termijn(=ingebrekestelling).
Geeft de huurder daaraan geen tijdig en afdoende gevolg daag hem dan voor de vrederechter met vordering tot verbreken van de huur.

“Art.1344bis.Onder voorbehoud van...kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Ger.W.=Gerechtelijk Wetboek).

Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. U kan dit verzoekschrift in principe indienen zonder advocaat.

“Art.728.§ 1. Op het ogenblik van de rechtsingang en later dienen de partijen in persoon of bij advocaat te verschijnen. § 2. Voor de vrederechter, de rechtbank van koophandel en de arbeidsgerechten mogen de partijen ook vertegenwoordigd worden door hun echtgenoot of een bloed- of aanverwante houder van een schriftelijke volmacht en speciaal door de rechter toegelaten..”(Ger.W.).