Bestemmeling laat via e-mail weten niet beschikbaar te zijn voor een aangetekend schrijven - waarvan hij door een derde op de hoogte is gebracht, neem ik aan - wegens verblijf in buitenland voor nog zeker twee maanden.
Er werd gekozen voor een aangetekend schrijven juist omdat voorgaande communicatie via e-mail spaak liep.
Wat nu?
Bestemmeling nt beschikb. vr aangetekende ingebrekestelling
Laatst gewijzigd door Rita_Lien op 02 feb 2011 12:03, 1 keer totaal gewijzigd.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Bestemmeling is mijn huisbaas. Gaat over gebreken die al een jaar aanslepen. Is er (herhaaldelijk) van op de hoogte gesteld dus hij kent de situatie, ontkent ook niet, maar onderneemt niets concreets om probleem op te lossen. Zit naar gewoonte in een ver tropisch land, voor het gros van het jaar.
9-jarig contract: 3-6-9. 1.5 jaar huur inmiddels. Appartement staat nu ook te koop.
Bijkomend: brief werd in 2 exemplaren opgemaakt waarvan 1 aangetekend en 1 per gewone post.
9-jarig contract: 3-6-9. 1.5 jaar huur inmiddels. Appartement staat nu ook te koop.
Bijkomend: brief werd in 2 exemplaren opgemaakt waarvan 1 aangetekend en 1 per gewone post.
Bestemmeling laten weten dat u hem hetzelfde schrijven eveneens per gewone post hebt laten bezorgen, dat hij uw klachten over het pand kent van voorgaande briefwisseling, dat u gelet op zijn weigering het pand in orde te houden verplicht bent de woningdienst in te schakelen om de bewoonbaarheid ervan te laten nagaan, hetgeen voor hem wat betreft verkoop en terugbetaling van alle tot op heden betaalde huurgelden zeer nadelig kan zijn.
In de email voegt u een kopie van het schrijven bij. Op deze kopie vermeldt u zeer duidelijk dat het een kopie betreft van het as dat u gezonden heeft op 11/22/3333.
Zal wel wakker worden.
U heeft meer dan uw plicht gedaan door hem via alle mogelijke middelen te trachten te bereiken.
In de email voegt u een kopie van het schrijven bij. Op deze kopie vermeldt u zeer duidelijk dat het een kopie betreft van het as dat u gezonden heeft op 11/22/3333.
Zal wel wakker worden.
U heeft meer dan uw plicht gedaan door hem via alle mogelijke middelen te trachten te bereiken.
-
Franciscus
- Berichten: 39724
- Juridisch actief: Nee
Als u de huisbaas op zijn domicilie adres hebt geschreven En hij gaat het aangetekend schrijven niet ophalen is dat zijn probleem.
Dan had hij maar iemand moeten aanstellen als zijn ' gevolmachtigde'.
Volgende stap na (gemeentelijke en vlaamse wooncontrole) is de oproeping voor de vrederechter waar u van de rechter mogelijk een beschikking krijgt het huurgeld aan te wenden voor het herstellen van de gebreken vb.
Dan had hij maar iemand moeten aanstellen als zijn ' gevolmachtigde'.
Volgende stap na (gemeentelijke en vlaamse wooncontrole) is de oproeping voor de vrederechter waar u van de rechter mogelijk een beschikking krijgt het huurgeld aan te wenden voor het herstellen van de gebreken vb.
Goed, dan antwoord ik op e-mail en steek de brief met foto's in bijlage.
Ik ben op dit ogenblik voorzichtig met het stuk van de woningdienst en dit om het volgende: ik verwacht dat huisbaas - net zoals voorheen trouwens - alle gebreken zal erkennen en opnieuw zal vragen hiervoor de nodige vaklui in te schakelen en de factuur maar door te sturen. Gemakkelijk dus.
Dat hebben we in het verleden al een aantal keer voor hem gedaan. Op dat moment ondervond ik ook hoe moeilijk het kan zijn om dat allemaal georganiseerd te krijgen. De meeste vaklui willen ook direct betaald worden, dan is het even voorschieten. Nu, ik neem aan dat huisbaas dat wel zal betalen, maar toch...
De lijst van gebreken is nu echter wat lang aan het worden. Ik ben het gewoon beu om alles zelf te moeten doen terwijl meneer altijd op vakantie is. Ik betaal genoeg huur om dat stuk niet te hoeven doen. Als er iets kapot is wat ik zelf moet repareren volgens de huurwetgeving en ik zit in het buitenland, dan bel ik toch ook niet even naar de huisbaas om te vragen of hij even alles regelt. Ik doe dat zelf.
En dat is nu het punt. In mijn brief eis ik eigenlijk dat hij mij met rust laat en zelf zijn vaklui zoekt en stopt met mij extra telefoonkaarten te kosten bovenop mijn huur...in een beleefdere verwoording weliswaar.
Ik ben op dit ogenblik voorzichtig met het stuk van de woningdienst en dit om het volgende: ik verwacht dat huisbaas - net zoals voorheen trouwens - alle gebreken zal erkennen en opnieuw zal vragen hiervoor de nodige vaklui in te schakelen en de factuur maar door te sturen. Gemakkelijk dus.
Dat hebben we in het verleden al een aantal keer voor hem gedaan. Op dat moment ondervond ik ook hoe moeilijk het kan zijn om dat allemaal georganiseerd te krijgen. De meeste vaklui willen ook direct betaald worden, dan is het even voorschieten. Nu, ik neem aan dat huisbaas dat wel zal betalen, maar toch...
De lijst van gebreken is nu echter wat lang aan het worden. Ik ben het gewoon beu om alles zelf te moeten doen terwijl meneer altijd op vakantie is. Ik betaal genoeg huur om dat stuk niet te hoeven doen. Als er iets kapot is wat ik zelf moet repareren volgens de huurwetgeving en ik zit in het buitenland, dan bel ik toch ook niet even naar de huisbaas om te vragen of hij even alles regelt. Ik doe dat zelf.
En dat is nu het punt. In mijn brief eis ik eigenlijk dat hij mij met rust laat en zelf zijn vaklui zoekt en stopt met mij extra telefoonkaarten te kosten bovenop mijn huur...in een beleefdere verwoording weliswaar.
‘De kennisgeving van de beslissing van de arbeidsinspecteur die de termijnen doet lopen om beroep in te stellen bij het arbeidsgerecht,geschiedt op het ogenblik waarop de aangetekende brief AANGEBODEN wordt op het dienende adres‘(Cass. 16 september 1991,R.W. 1991-92,885).
Het ‘dienende adres’ is dit vermeld in uw huurovereenkomst en de aanbieding volstaat als kennisgeving,ook al wordt de aangetekende brief niet ontvangen of opgehaald.
‘In de wederkerige contracten geldt de exceptio non adimpleti contractus van rechtswege. Zij laat aan ieder van de partijen toe de uitvoering van haar verbintenis OP te SCHORTEN en de nakoming van haar eigen verplichtingen uit te stellen tot zolang de tegenpartij in gebreke blijft de hare te volbrengen‘(Cass. 24 april 1947,Arr.Cass. 1947,133).
‘Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).
“Art.1139.De schuldenaar wordt in gebreke gesteld, hetzij door een aanmaning of door een andere daarmee gelijkstaande akte...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).
Maan uw verhuurder aangetekend aan de nodige herstellingen uit te voeren vóór een door u daarin te bepalen redelijke termijn. Verwittig hem daarin tevens dat u daarna alle verdere betalingen van de huur geheel of gedeeltelijk opschort. Hou met het bepalen van de omvang rekening met de ernst van de noodzakelijke herstellingen.
Opschorten houdt in dat het opgeschorte NA uitvoering van de herstellingen dient betaald.
"Art.1144.De schuldeiser kan ook, ingeval de verbintenis niet ten uitvoer wordt gebracht, gemachtigd worden om zelf de verbintenis te doen uitvoeren op kosten van de schuldenaar.Art.1184. De partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd ,heeft de keus om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren,wanneer de uitvoering mogelijk is,ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen,met schadevergoeding"(B.W.).
“Art.1344bis.Onder voorbehoud van...kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Ger.W.=Gerechtelijk Wetboek).
Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. U kan dit verzoekschrift in principe indienen zonder advocaat.
Het ‘dienende adres’ is dit vermeld in uw huurovereenkomst en de aanbieding volstaat als kennisgeving,ook al wordt de aangetekende brief niet ontvangen of opgehaald.
‘In de wederkerige contracten geldt de exceptio non adimpleti contractus van rechtswege. Zij laat aan ieder van de partijen toe de uitvoering van haar verbintenis OP te SCHORTEN en de nakoming van haar eigen verplichtingen uit te stellen tot zolang de tegenpartij in gebreke blijft de hare te volbrengen‘(Cass. 24 april 1947,Arr.Cass. 1947,133).
‘Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).
“Art.1139.De schuldenaar wordt in gebreke gesteld, hetzij door een aanmaning of door een andere daarmee gelijkstaande akte...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).
Maan uw verhuurder aangetekend aan de nodige herstellingen uit te voeren vóór een door u daarin te bepalen redelijke termijn. Verwittig hem daarin tevens dat u daarna alle verdere betalingen van de huur geheel of gedeeltelijk opschort. Hou met het bepalen van de omvang rekening met de ernst van de noodzakelijke herstellingen.
Opschorten houdt in dat het opgeschorte NA uitvoering van de herstellingen dient betaald.
"Art.1144.De schuldeiser kan ook, ingeval de verbintenis niet ten uitvoer wordt gebracht, gemachtigd worden om zelf de verbintenis te doen uitvoeren op kosten van de schuldenaar.Art.1184. De partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd ,heeft de keus om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren,wanneer de uitvoering mogelijk is,ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen,met schadevergoeding"(B.W.).
“Art.1344bis.Onder voorbehoud van...kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Ger.W.=Gerechtelijk Wetboek).
Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. U kan dit verzoekschrift in principe indienen zonder advocaat.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Hartelijk bedankt voor uw opzoekingen.
Ik heb in de eerste ingebrekestelling de "verdere stappen" niet gedefinieerd. Bestemmeling krijgt eerst 15 dagen om orde op zaken te stellen wat vermoedelijk door het verblijf in buitenland en recente mail waarin bestemmeling zich onbeschikbaar verklaarde, niet zal gebeuren.
Hierna kan ik mij beroepen op de door u aangehaalde artikelen in een tweede aangetekend schrijven om de huur (gedeeltelijk) op te schorten al versta ik wel dat dit enkel kan via verzoekschrift en toch tot een verschijning van beide partijen voor de vrederechter zal leiden? Is er een manier om hoven en rechtbanken te omzeilen?
Nu ook nieuwe eigenaars...Blijven richten tot vorige eigenaar?
Ik heb in de eerste ingebrekestelling de "verdere stappen" niet gedefinieerd. Bestemmeling krijgt eerst 15 dagen om orde op zaken te stellen wat vermoedelijk door het verblijf in buitenland en recente mail waarin bestemmeling zich onbeschikbaar verklaarde, niet zal gebeuren.
Hierna kan ik mij beroepen op de door u aangehaalde artikelen in een tweede aangetekend schrijven om de huur (gedeeltelijk) op te schorten al versta ik wel dat dit enkel kan via verzoekschrift en toch tot een verschijning van beide partijen voor de vrederechter zal leiden? Is er een manier om hoven en rechtbanken te omzeilen?
Nu ook nieuwe eigenaars...Blijven richten tot vorige eigenaar?
-
Franciscus
- Berichten: 39724
- Juridisch actief: Nee
Hoe weet je dat dat de nieuwe eigenaars zijn???
Ik weet dat door de flyer die het immokantoor in mijn bus gooide. Die was niet aan mij persoonlijk gericht maar "aan alle buurtbewoners" gericht en daar stond de blije mededeling in dat er een pand in hun straat verkocht was (wat ik nu huur) en nog wat reclame voor het immokantoor.
Conclusie: mijn huisbaas heeft zijn appartement verkocht aan nieuwe onbekenden, want officieel weet ik nog steeds van niets. Ik ben door niemand op de hoogte gesteld, ook al heb ik daar om verzocht. Ik word op dat vlak voorlopig genegeerd.
Conclusie: mijn huisbaas heeft zijn appartement verkocht aan nieuwe onbekenden, want officieel weet ik nog steeds van niets. Ik ben door niemand op de hoogte gesteld, ook al heb ik daar om verzocht. Ik word op dat vlak voorlopig genegeerd.