Hebben wij het recht om 1/4 minder te betalen?
Alvast bedankt voor de snelle respons, gezien het nogal dwingende karakter van de vraag van de tegenpartij
RC
Vochtproblemen - Huurgeld niet volledig betalen: Correct?
Sinds vorig jaar huren wij een appartement (nieuwbouw) waar sinds het begin een probleem is met insijpelend water via het dak. Dit probleem werd meermaals aangekaart aan de huisbaas die gerechtelijke stappen heeft ondernomen tegen de aannemer. Het vonnis wordt eerstdaags verwacht, maar voor de voorbije 3 maand hebben wij besloten om het huurgeld met 1/4 te verminderen omdat het geboden comfort niet beantwoordt aan het comfort waarvoor het huurcontract werd opgesteld. Deze vermindering met 1/4 is eenzijdig gebeurd zonder instemming van de huisbaas. Nu ontvangen wij een brief van zijn advocaat die ons dwingt dit niet gestorte gedeelte van het huurgeld binnen de 3 dagen te volstorten anders wordt er een rechtzaak tegen ons opgestart.
Hebben wij het recht om 1/4 minder te betalen?
Alvast bedankt voor de snelle respons, gezien het nogal dwingende karakter van de vraag van de tegenpartij
RC
Hebben wij het recht om 1/4 minder te betalen?
Alvast bedankt voor de snelle respons, gezien het nogal dwingende karakter van de vraag van de tegenpartij
RC
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Lightning
Neen, u hebt dat recht niet.
Indien u korting wenst op de huishuur wegens genotsderving, hebt u OF de toestemming nodig van de verhuurder OF u passeert via de vrederechter met uw dossier.
Indien u korting wenst op de huishuur wegens genotsderving, hebt u OF de toestemming nodig van de verhuurder OF u passeert via de vrederechter met uw dossier.
Aan uw huisbaas een genotsderving van de aannemer te vragen in het kader van zijn lopende procedure tegen deze laatste. Deze genotsderving kan hij u dan naderhand over meken.
Ze zelf afhouden van de huur mag niet. Wie heeft bepaald dat deze genodsderving 25 % is? Dat is de taak van een rechter, en niet deze van één der partijen.
Betaal dus zo snel als mogelijk en overleg met uw huisbaas hoe je toch nog van een genotsderving zal kunnen genieten.
Ze zelf afhouden van de huur mag niet. Wie heeft bepaald dat deze genodsderving 25 % is? Dat is de taak van een rechter, en niet deze van één der partijen.
Betaal dus zo snel als mogelijk en overleg met uw huisbaas hoe je toch nog van een genotsderving zal kunnen genieten.
Dit geeft de principes weer.Door de huur niet meer te betalen hebben de huurders toepassing gemaakt van de exceptio non adimpleti contractus, ook wel de exceptie van niet– uitvoering of niet-nakoming genoemd.
De beide partijen in een huurovereenkomst zijn verplicht hun verbintenissen na te leven. De huurder moet de huur betalen. De eigenaar moet de nodige herstellingen uitvoeren en ervoor zorgen dat de huurder een rustig genot heeft van het gehuurde goed.
Als algemene regel geldt artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek krachtens hetwelk alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan de partijen tot wet strekt. De partijen moeten de overeenkomst die ze hebben afgesloten naleveren. Zij moeten de verbintenissen die zij zijn aangegaan uitvoeren.
Het niet uitvoeren van de verbintenissen door een contractspartij, zoals in casu het niet betalen van de huur door de huurders of het niet uitvoeren van de nodige herstellingswerken door de eigenaar is in principe een inbreuk op deze verplichting om de afgesloten overeenkomst na te leven.
Eigenrichting, dit is het zichzelf recht verschaffen, het eigenmachtig optreden om de contractpartij te verplichten haar verbintenissen na te leven is in principe verboden. Wanneer een partij haar verbintenissen niet uitvoert zal de contractpartij zich tot de rechter moeten wenden om de uitvoering van de verbintenissen te vorderen.
De exceptio non adimpleti contractus is aldus een uitzondering èn op de regel dat eigenrichting verboden is, èn op de regel dat men zijn verbintenissen moet uitvoeren. Omwille van de wederzijdse afhankelijkheid van de verbintenissen in een wederkerige overeenkomst (de ene verbintenis bestaat slechts omwille van het bestaan van de andere verbintenis) wordt echter aanvaard dat een partij haar verbintenissen voorlopig niet uitvoert (opschort), indien haar contractpartij nalaat haar verbintenissen uit te voeren.
Hierbij moet echter steeds voor ogen gehouden worden dat de exceptio non adimpleti contractus in principe een uitzondering is. Zij dient te goeder trouw te geschieden. Zij mag slechts geschieden indien er sprake is van een ernstige tekortkoming aan de hoofdverplichtingen van de overeenkomst. Een gedeeltelijke tekortkoming verantwoordt een daarmee evenredige opschorting. De wanprestatie van de partij die de exceptio non adimpleti contractus toepast moet in verhouding zijn tot de wanprestatie van de contractpartij.
De rechter dient te beoordelen of de ernst van de tekortkomingen van de eigenaar het niet uitvoeren door de huurder van zijn verbintenissen kan rechtvaardigen (Cass., 14 maart 1991, Arr. Cass. 1990-91, 735; Bull. 1991, 652; J.T. 1992, 77; Pas. 1991, I, 652; R.W. 1993-94, 1276; Res Jur. Imm. 1992, 175).
De eerste vraag in uw zaak is: komt de eigenaar op foutieve wijze zijn verplichtingen niet na? Blijkbaar is hij een procedure begonnen tegen de aannemer. De eigenaar kan dus al zeggen dat hem geen fout kan verweten worden, dat hij al het mogelijke gedaan heeft.
Tweede vraag: de eigenaar is van goede wil, doet wat hij kan. Is het in die omstandigheden toegelaten de exceptie van niet-uitvoering toe te passen?
Derde vraag: het probleem bestaat al van in het begin. Was het probleem u bekend op het ogenblik dat u de huur aanging?
Samengevat: ik durf niet voorspellen wat een rechter zal beslissen, maar de kans dat u ongelijk krijgt is er zeker.