reservekapitaal minpost in eindafrekening (cfr pagina 1 +2)

revisor · #1 , 15 jun 2011 13:11

mijn syndicus vergeet het reservekapitaal in mindering te brengen van mijn jaarafrekening.

In het verslag van dat jaar staat duidelijk dat mocht het vooropgestelde budget niet afdoende zijn de facturen betaald dienen te worden met het reservekapitaal en dat de kosten zullen aangerekend worden in de jaarafrekening. Dit staat als slotregel vermeld in het verslag omdat dit het laatste punt was waarover de mede-eigenaars beslist hadden.
Het staat juist onder 3.4. Goedkeuring budget volgend jaar. Dit laatste heeft de syndicus zelf in het verslag gezet. Tijdens de vergadering is nooit iets gezegd over volgend jaar.
Het is een wereld van verschil indien de syndicus stelt dat de slotzin tot de goedkeuring budget volgend jaar behoort en niet tot het huidig jaar.
Het financieel plan stelt dat bij overschrijding van het budget met het reservekapitaal dient betaald te worden . Het tekort bedroeg ongeveer 8500 euro en de niet periodieke uitgaven 4500 euro.

Wat kan je beginnen indien de syndicus de zaken verdraait ?

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

revisor · #2 , 15 jun 2011 14:42

mag in een jaarverslag al een maatregel opgenomen worden voor volgend jaar m.b.t. de financiering van de eindafrekening terwijl over de financiering van de huidige jaarafrekening niets wordt gesteld?

revisor · #3 , 15 jun 2011 15:27

In het verslag van het jaar daar op staat dat voor uitzonderlijke kosten die het geraamde budget overschrijden het reservekapitaal dient aangewend te worden als extra werkingskapitaal. Is er een verschil in betekenis t.a.v. vorig jaar ?

Reclame

observer-old · #4 , 15 jun 2011 17:36

Ik beperk me tot de eerste zin van uw bericht(en)

" reservekapitaal " moet niet in mindering gebracht wsorden van uw jaarafrekening, want reservekapitaal is niet meer Uw kapitaal maar het kapitaal van de VME

werkkapitaal daartegen is wel nog steeds uw kapitaal, en dat moet verrekend worden met de jaarafrekenibg

Het aanwenden van een reservekapitaal is een beslissing van de AV, maar moest dan wel ook zo op de da

observer-old · #5 , 15 jun 2011 17:39

...maar moest dan wel ook zo op de dagorde staan.

Al wat niet op de dagorde staat, kan besproken maar niet beslist worden, en het is nog altijd de algemene vergadering die de baas is, en niet de syndicus. Maar dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan.

Pelikaan · #6 , 15 jun 2011 18:05

Het aanwenden van het reservekapitaal is een autonome beslissing van de AV (met een minimale stemming van 75%).

Gelezen op dit forum = Vermogensbeheer door Syndicus
De Syndicus staat onder meer in voor het beheer van het vermogen van de Vereniging van Mede-Eigenaars. Hij plaatst het op aparte rekeningen, waaronder een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal. Alle rekeningen moeten op naam staan van de Vereniging van Mede-Eigenaars. Beide gelden mogen thans onder geen enkel beding nog vermengd worden.

In feite dient dit reservekapitaal voor uitzonderlijke uitgaven (bijv. vervanging van een lift). Een tekort op een jaarbalans van het werkkapitaal wordt wellicht in de meeste gevallen opgelost met een bijkomende provisie.

De vraag rijst op de bewuste Syndicus hier niet zijn boekje te buiten gaat, door de nieuwe wet op een eerder futiele wijze te interpreteren?

revisor · #7 , 15 jun 2011 22:03

het reservekapitaal stond inderdaad op de dagorde als laatste punt volledig los van de punten over het werkkapitaal. De uitzonderlijke uitgaven waren dat jaar ongeveer 4500 euro. De gewone uitgaven daarentegen 24500 euro. De AV besliste het reservekapitaal aan te wenden indien de 4 kwartaalprovisies van 5000 euro onvoldoende waren voor de gewone uitgaven te dekken. De syndicus heeft nog een extra provisie opgevraagd van 9000 euro zonder het reservekapitaal aan te wenden. Volgens mij mocht hij maar 4500 euro opvragen.

De syndicus denkt echt dat hij de baas is en zet de mede-eigenaars die tegelijkertijd de eigendom verkopen in het zak, daar het reservekapitaal onaangeroerd bleef. Wat voor zin heeft het dan een wet op te stellen over reservekapitaal. Mijn notaris beweert zelf dat het tekort in dit geval eerst met het reservekapitaal moet gefinancierd worden tot het op is. Daarna kan eventueel een bijkomende provisie opgevraagd worden, daar de syndicus veel te laat heeft ingezien dat er een tekort was en dit nooit tijdens het jaar heeft gedaan.

Het ergste is dat voor de nieuwe eigenaar het jaar daarop het reservekapitaal wel is aangewend. Sta ik sterk in mijn schoenen als ik beweer dat het reservekapitaal verkeerdelijk is aangewend ? Alle eigenaars hebben hier een minpost gekregen op de eindafrekening van het volgende jaar. Dat volgende jaar was ik geen eigenaar meer. Bijgevolg schreef ik een brief aan de Voorzitter van de AV die onbeantwoord bleef.

roharro · #8 , 15 jun 2011 22:37

"Alle eigenaars hebben hier een minpost gekregen op de eindafrekening van het volgende jaar. Dat volgende jaar was ik geen eigenaar meer. Bijgevolg schreef ik een brief aan de Voorzitter van de AV die onbeantwoord"

Uitleg is zeer verwarrend. Alleszins geldt dat het eventuele reservekapitaal eigendom blijft van de Vereniging van Mede-Eigenaars. Ook bij de verkoop van een appartement. U hebt -als ex-eigenaar- geen recht meer op het deel van dat reservekapitaal dat u ooit betaald hebt.

revisor · #9 , 15 jun 2011 23:35

Dat weet ik. Maar dit is niet de kwestie. Het gaat hier over het aanwenden van het reservekapitaal die de syndicus niet wil toepassen.Wij betaalden 5000+5000+5000+5000+9000 euro of 29000 euro in totaal. In het AV staat wel dat het bestaande reservekapitaal ging aangewend worden indien de uitgaven meer dan 20000 euro waren. Waarom doet de syndicus de eigenaars nog eens 9000 euro betalen in een eindfactuur? Er waren wel degelijk voor 4500 euro buitengewone uitgaven zoals dak, lift, garage , garagepoort, inkomhall, pallier op 4e verdiep, ... herstellingen, schilderingen, asfaltering, vervangingen... groot onderhoud...

roharro · #10 , 15 jun 2011 23:47

Ja maar u haalt zelf de jaren door elkaar!

U schrijft:
"In het verslag van dat jaar staat duidelijk dat mocht het vooropgestelde budget niet afdoende zijn de facturen betaald dienen te worden met het reservekapitaal en dat de kosten zullen aangerekend worden in de jaarafrekening."

Een budget dat wordt goedgekeurd in de AV van jaar t is het budget voor het jaar t+1. Het is dus steeds het budget en bijgevolg de uitgaven voor het jaar dat gaat komen. Voor het lopende jaar werd het budget reeds goedgekeurd in jaar t-1.

En wat die notaris vertelt over de verplichting om eerst het reservefonds aan te spreken voor het wegwerken van een tekort van de lopende uitgaven is "zever in pakskes".

revisor · #11 , 16 jun 2011 00:05

Neen.Het is nochtans heel simpel.Het budget wordt goedgekeurd in het begin van het jaar voor het jaar zelf. De AV heeft altijd het eerste kwartaal plaats.De vraag van de eigenaars was daarop de volgende. Wat indien de reële kosten van dat jaar groter zullen zijn dan de geraamde kosten. Het antwoord was dit tekort te financieren door het reservekapitaal er voor aan te wenden. Ieder jaar bespreek je slechts één jaar en stellen de eigenaars het financieel plan op van dat jaar.
In het verslag van het jaar daar op staat dat voor uitzonderlijke kosten die het geraamde budget overschrijden het reservekapitaal dient aangewend te worden als extra werkingskapitaal. Is er een verschil in betekenis t.a.v. vorig jaar ?
Voor een tekort te financieren zijn er maar 3 mogelijkheden. Ofwel vraag je nog extra werkingskapitaal op, ofwel opvragen van extra reservekapitaal, ofwel financier je met het bestaande reservekapitaal op de balans. De laatste jaren werd voor het laatste gekozen omdat de eigenaars vonden dat er ruim voldoende reservekapitaal op de balans stond en onaangeroerd bleef de laatste 10 jaar.

roharro · #12 , 16 jun 2011 00:18

Met "jaren" bedoel ik uiteraard "werkingsjaren" die vallen niet noodzakelijk samen met kalenderjaren.

Syndicus kan zonder voorafgaandelijke toestemming van de AV het reservekapitaal niet gebruiken voor werkingsuitgaven.
Dus: in welke AV werd er voor welk werkingsjaar op reguliere wijze (op dagorde geplaatst + goedgekeurd door STEMMING tijdens AV) goedkeuring gegeven om het reservefonds aan te spreken voor lopende uitgaven?

revisor · #13 , 16 jun 2011 00:38

In begin 2008 werd op de AV gezegd (door de Voorzitter) dat mocht het vooropgestelde budget van 2008 (20000 euro) niet afdoende zijn, de facturen betaald dienen te worden met het reservekapitaal en dat de kosten zullen aangerekend worden in de jaarafrekening. De echte kosten waren 29000 euro in totaal volgens de factuurlijst van 2008. En zo opgenomen in het AV van 2008. Eén persoon zag dit lichtjes anders en stelde dat er minimum aan reservekapitaal op de balans moest blijven staan. Dit laatste staat niet in het AV van 2008.
In het verslag van het jaar 2009 staat dat voor uitzonderlijke kosten die het geraamde budget van 2009 overschrijden het reservekapitaal dient aangewend te worden als extra werkingskapitaal.
Is er een verschil in betekenis t.a.v. 2008 ?
Ter zijde : een Verslag van de AV is in feite een proces-verbaal. In 2008 was ik er bij, in 2009 niet meer. Op de dagorde van de A.V. van 2008 staat bespreking reservekapitaal.

VERVOLG OP PAGINA 2
VERVOLG OP PAGINA 2
VERVOLG OP PAGINA 2

VERVOLG OP PAGINA 2
VERVOLG OP PAGINA 2
VERVOLG OP PAGINA 2

VERVOLG OP PAGINA 2
VERVOLG OP PAGINA 2
VERVOLG OP PAGINA 2
VERVOLG OP PAGINA 2
VERVOLG OP PAGINA 2

VERVOLG OP PAGINA 2
VERVOLG OP PAGINA 2
VERVOLG OP PAGINA 2

Pedro · #14 , 16 jun 2011 01:05

In begin 2008 werd op de AV gezegd (door de Voorzitter) dat mocht het vooropgestelde budget van 2008 (20000 euro) niet afdoende zijn, de facturen betaald dienen te worden met het reservekapitaal en dat de kosten zullen aangerekend worden in de jaarafrekening. De echte kosten waren 29000 euro in totaal volgens de factuurlijst van 2008. En zo opgenomen in het AV van 2008. Eén persoon zag dit lichtjes anders en stelde dat er minimum aan reservekapitaal op de balans moest blijven staan. Dit laatste staat niet in het AV van 2008.
In het verslag van het jaar 2009 staat dat voor uitzonderlijke kosten die het geraamde budget van 2009 overschrijden het reservekapitaal dient aangewend te worden als extra werkingskapitaal.
Is er een verschil in betekenis t.a.v. 2008 ?
Ter zijde : een Verslag van de AV is in feite een proces-verbaal. In 2008 was ik er bij, in 2009 niet meer. Op de dagorde van de A.V. van 2008 staat bespreking reservekapitaal.

De syndicus dient wettelijk verplicht de tijdens vergaderingen rechtsgeldig genomen beslissingen uit te voeren. Wanneer de AV besliste om een tekort op het WK binnen de jaarafrekening aan te zuiveren via het RF, dan is de syndicus hiertoe gehouden.

Luc · #15 , 16 jun 2011 08:21

In begin 2008 werd op de AV gezegd (door de Voorzitter) dat mocht het vooropgestelde budget van 2008 (20000 euro) niet afdoende zijn, de facturen betaald dienen te worden met het reservekapitaal en dat de kosten zullen aangerekend worden in de jaarafrekening. De echte kosten waren 29000 euro in totaal volgens de factuurlijst van 2008. En zo opgenomen in het AV van 2008. Eén persoon zag dit lichtjes anders en stelde dat er minimum aan reservekapitaal op de balans moest blijven staan. Dit laatste staat niet in het AV van 2008.
In het verslag van het jaar 2009 staat dat voor uitzonderlijke kosten die het geraamde budget van 2009 overschrijden het reservekapitaal dient aangewend te worden als extra werkingskapitaal.
Is er een verschil in betekenis t.a.v. 2008 ?
Ter zijde : een Verslag van de AV is in feite een proces-verbaal. In 2008 was ik er bij, in 2009 niet meer. Op de dagorde van de A.V. van 2008 staat bespreking reservekapitaal.
De syndicus dient wettelijk verplicht de tijdens vergaderingen rechtsgeldig genomen beslissingen uit te voeren. Wanneer de AV besliste om een tekort op het WK binnen de jaarafrekening aan te zuiveren via het RF, dan is de syndicus hiertoe gehouden.

Dus zo dit expliciet op de dagorde vermeld werd in de uitnodiging.