glazen veranda thv perceelsgrens

[gilops]

"Mag men een gemene muur niet verhogen? "
Ja en men vraagt wel het akkoord van de buren.
Want hoe hoger een muur, hoe minder zonlicht.
Als de buur niet akkoord is dan moet men het wetboek eens openslaan : die zegt wat minimum wel kan zonder akkoord.
Als de muur "te paard" staat, dus mooi gelijk verdeeld op de perceelsgrens, dan mag die muur door beide buren gebruikt worden om er iets "tegen" te zetten. Niemand kan dat verbieden.
Maar voor een nieuw gedeelte van de muur zal in eerste instantie enkel de bouwer de kosten dragen zolang de andere buur er geen actief gebruik van wenst te maken.
Als de andere buur vele jaren later daar plots een pergola wenst tegen te zetten, dan moet deze eerst zijn gedeelte van de kostprijs van de nieuwe muur vergoeden foor een "overname".
Daarvoor bestaan er tabellen op de website van de belgische bouwunie.
En een overeenkomst wordt op papier gezet, en al dan niet, maar sterk aangeraden, op het registratiekantoor bekend gemaakt ..

[juplan]

Volgens de stedebouwkundige dienst is een muur waartegen iets is aangebouwd, automatisch een gemene muur. Dus dat gedeelte waarop mijn buurman een overdekt terras heeft is dan een gemene muur. Maw dan zou het toegelaten zijn om daartegen iets aan te bouwen, bvb een tweede muur op ons perceel tot dezelfde hoogte als die vensters. Hiermee zouden de vensters dan bedekt zijn. Klopt die redenering?

[juplan]

En op de vraag hoe die vensters gekuist worden. Zeker weten we dat niet (wij wonen daar niet) maar hoe dan ook is het noodzakelijk om op ons perceel te reiken om de buitenkant te kunnen afwassen ed.

[bartvdv]

Voor die tweede muur zal je dan wel eerst een bouwvergunning nodig hebben. En begint dat dan niet te rieken naar rechtsmisbruik?

[gilops]

Een niet-gemene muur is een scheidingsmuur die op de perceelsgrens staat maar die door de aanliggende buur niet gebruikt wordt en die door deze buur ook nooit deels bekostigd werd.
Deze buur kan er wel iets tegen zetten vanaf dat deze een overname doet voor het stuk muur dat deze wil gebruiken.
Na de overname wordt het een gemene muur.
In een muur korter dan 1,9m van de perceelsgrens gelegen mogen er geen ramen bestaan.
Met een supermoeilijke buur kan men een steen van 14cm zetten op eigen grond tegen de scheidingsmuur als men er 0% eigenaar van is.
Dan moet men een vergunning vragen ( eenvoudige procedure ) bij stedenbouw en dat komt vanzelf in orde.
De buurman kan een bezwaar hebben, maar dat wordt verworpen.
En het zou zeer gek zijn als hij zegt dat hij zijn ramen moet kunnen kuisen : dat wordt lachen.
Men moet dan, denk ik, best er een doel bijvermelden zoals bevestiging van ankerpunten voor een druivelaar.
= = =
Wat is een gemene muur ?
http://www.habitos.be/bouwen/item.asp?item_id=365" onclick="window.open(this.href);return false;

[mava105]

Op uw foto's is te zien dat er langs uw zijde vroeger een soort veranda of afdak heeft gestaan, waarvan de draagstruktuur in de muur werd ingekapt. Dit doet vermoeden dat deze muur op het gelijkvloers waarschijnlijk gemeenschappelijk is. Door dit afdak had uw gebuuur waarschijnlijk ook geen inkijk op uw terras.

[juplan]

Een update:

1. De griffie van de vrederechter liet weten dat voor een verzoeningsprocedure geen advocaat nodig is. Evenwel moet men voor een dagvaarding ofwel een advocaat ofwel een gerechtsduurwaarder onder de arm nemen

2. Mijn buurman liet nu schriftelijk weten niet bereid te zijn die vensters te verwijderen. Hij beweert dat die daar al meer dan 30 jaar staan en dat dit dus ondertussen een verworven recht, zelfs erfdienstbaarheid is.

3. Bovendien beweert hij dat de muur waartegen dat terras is aangebouwd volledig op zijn grond staat en dus zijn eigendom is. Dit zou geregistreerd staan. Maw ik zou daar geen rechten op hebben en evenmin ooit iets tegen mogen aanbouwen of zetten .

Dat laaste punt is in tegenspraak met de stedenbouwkundige dienst die beweert dat van zodra tegen een muur thv een perceelsgrens wordt aangebouwd, dat gedeelte van die muur dan ook 'gemeen' wordt. Ik vind niets terug in de notariele akte over eventuele erfdiensbaarheden. Mijn volgende stap is de notaris te raadplegen.

[juplan]

Een update:

1. De griffie van de vrederechter liet weten dat voor een verzoeningsprocedure geen advocaat nodig is. Evenwel moet men voor een dagvaarding ofwel een advocaat ofwel een gerechtsduurwaarder onder de arm nemen

2. Mijn buurman liet nu schriftelijk weten niet bereid te zijn die vensters te verwijderen. Hij beweert dat die daar al meer dan 30 jaar staan en dat dit dus ondertussen een verworven recht, zelfs erfdienstbaarheid is.

3. Bovendien beweert hij dat de muur waartegen dat terras is aangebouwd volledig op zijn grond staat en dus zijn eigendom is. Dit zou geregistreerd staan. Maw ik zou daar geen rechten op hebben en evenmin ooit iets tegen mogen aanbouwen of zetten .

Dat laaste punt is in tegenspraak met de stedenbouwkundige dienst die beweert dat van zodra tegen een muur thv een perceelsgrens wordt aangebouwd, dat gedeelte van die muur dan ook 'gemeen' wordt. Ik vind niets terug in de notariele akte over eventuele erfdiensbaarheden. Mijn volgende stap is de notaris te raadplegen.

[gilops]

"2. volledig op zijn grond staat en dus zijn eigendom is"
"dat gedeelte van die muur dan ook 'gemeen' wordt"
Eerste zin kan waar zijn en de tweede zin kan onwaar zijn. Zie onderwerp "overname" eerder vermeld.
Maar dat de muur gemeen kan worden daar kan de buurman niets aan doen als jij dat wilt.
Jij gaat naar de notaris : een goed idee.
Ga mogelijk eerst naar het kadaster. En ga naar het registratiekantoor. Meestal zijn beiden in hetzelfde gebouw.
En bij het kadaster hebben ze een archiefdienst .. je kan de actuele toestand bekijken .. maar ook die van vroeger.
Op het registratiekantoor kan je weten welke afspraken geregistreerd zijn op je eigendom,
idem met deze op de eigendom van je buur. Heb geboortedatum bij de hand van je buurman voor het geval deze te veel voorkomt (jan desmet, jan vermeulen).
( als de dingen escalleren :
- ga naar het hypotheekkantoor. Je kan de notariele akte inkijken van je buur.
- En als je stad of gemeente ontvoogd is op het vlak van ruimtelijke ordening ( dus zelfstandig in papierenwinkel zonder provincie ) dan kan je een lijstje van alle vergunningen opvragen van je buurman of jezelf.
Dat laatste heb ik gelezen, maar daar ben ik niet zeker van dat dit zo is.
)
Tenslotte lees je eigen notariële akte eens rustig.
Het kan dat daar een onderlinge overeenkomst vermeld staat van muurovername die als bijlage bij je akte werd gevoegd. Maae die niet geregistreed werd op het registratiekantoor ( geen verplichting ).

[gilops]

We ( ik ) waren weer aan het afdwalen :
In een gemene muur of scheidingsmuur mag geen raam zitten.
Vraag het eens aan een architect voordat je naar de notaris trekt.
Beiden zullen misschien bevestigen dat op een minnelijke schikking de vrederechter je buurman zal wijzen op de onmogelijkheid van ramen en dat zoiets niet erfbaar is.

[juplan]

Verdere update: volgens de stedebouwkundige ambtenaar zal het niet mogelijk zijn om te bekomen dat dat glas van de veranda wordt verwijderd, ook al gaat het hier om een bouwovertreding gezien het verjaard is.

[gilops]

We komen stilaan dichter bij de waarheid :
Men kan de buur mogelijks niet meer verplichten zijn raam af te breken ( zie 1 ),
maar jij mag in elk geval iets verticaals voor het raam plaatsen op jouw perceel ( zie 2 ).

En als de muur op de perceelsgrens ligt en van de buur is dan mag je er gebruik van maken, mits overname van de muur.
En dan beloof je met een aangetekende brief dat je een aantal m2 muur overneemt.
Enkel de m2 muur nodig om pluggen en plaat te bevestigen moeten overgenomen worden.
Wellicht mag je ook een bevestiging op de veranda zelf plaatsen.
Je plaatst een scherm en de buur heeft zijn veranda nog steeds maar jij verhindert de inkijk.


= = = = 1e
Het 1e vonnis komt van stedenbouw ( niveau cassatie )
Stedenbouw meent dat een raam door erfdienstbaarheid door verjaring mogelijks kan .. maar dat is buiten haar bevoegdheid

http://www.rwo.be/LinkClick.aspx?fileti ... &mid=20167" onclick="window.open(this.href);return false;
Volgens artikel 678 van het
Burgerlijk Wetboek mogen geen rechtstreekse uitzichten genomen, of uitzicht gevende
vensters geplaatst worden, op het erf van de nabuur, tenzij er een afstand van negentien
decimeter is tussen het uitzicht gevend venster en het erf. Het venster van de veranda
beantwoordt niet aan deze bepaling; niettemin is het niet onmogelijk dat het bestaan wordt
gerechtvaardigd als gevolg van een erfdienstbaarheid door verjaring. Dit evenwel betreft
een burgerrechtelijke aangelegenheid.
….
Het ligt niet in de beoordelingsbevoegdheid van een administratieve overheid, zoals de
deputatie, om uitspraak te doen over het feit of de aanvraag in strijd is met burgerlijke
rechten.

= = = = 2
http://www.elfri.be/rechtspraak/erfdien ... staat-niet" onclick="window.open(this.href);return false;

erfdienstbaarheid van uitzicht en zonlicht bestaat niet

Onregelmatige uitzichten die in een gemene muur werden aangebracht kunnen verkregen worden door verjaring, maar anderzijds mag men hieruit niet
concluderen, dat een bestaand vrij uitzicht een erfdienstbaarheid uitmaakt. Mits erkenning van alle wettelijke voorschriften kan men dus op zijn
eigendom constructies oprichten die vrij uitzicht van buren beperken, mits deze de toets van burenhinder en rechtsmisbruik doorstaan.

[Je Oma]

No way dat die veranda 40 jaar is