Onbewoonbaarheid // Verjaring bouwovertreding.

[patjesomers]

Beste,

Ik zit met een ingewikkeld probleem en zal het trachten zeer simpel samen te vatten, indien iemand meer info wil dan kan ik natuurlijk de zaal verder toelichten. Wel het zit zo...

Ik heb onlangs via een openbare verkoop een huis gekocht. Er was volgens de notaris niets aan de hand met het huis. Ik heb een stedenbouwkundig uittreksel gehad, waar geen bouwovertredingen enzomeer op stonden vermeld.
De dag dat ik de akte moest tekenen kwam de aap uit de mouw. Het huis zou opgenomen zijn in de lijsten van de leegstand. Is dit erg, ik dacht van niet... Maar nu komt het.

Het huis is (huidige situatie) opgedeeld in 3 appartementen, wel in zeer slechte staat, maar ik was sowieso van plan om te renoveren.

Op een mooie dag verscheen er bij me thuis iemand van stedenbouw die me erop wees dat het huis opgenomen is in de lijst van de ONBEWOONBARE woningen, m.a.w. het pand kan NIET legaal verhuurd worden. Eveneens stelde deze persoon een bouwovertreding vast, die volgens hem bestaande is. M.a.w. ik heb deze overtreding niet zelf begaan.
Ook heb ik een lijst ontvangen waar de mankementen op staan vermeld, te maken met de onbewoonbaarheidsverklaring.

Op de lijst met tekortkomingen is er melding van 3 appartementen, volgens de man van stedenbouw is het huis een eengezinswoning zoals bekend bij stedenbouw. Volgens dezelfde persoon staat het huis bij het kadaster dan weer bekend als een meergezinswoning.

Mijn vragen zijn de volgende:
-Kan ik de koop nog ongedaan maken, info achtergehouden door notaris (ik ben al met de renovatie begonnen dus niet mijn topoptie

-Ik heb het pand gekocht in de staat waar het zich in bevond, er was een stedenbouwkundig uittreksel met vermelding 'geen bouwovertredingen', moet ik de vastegestelde bouwovertreding dan wegwerken? Is deze verjaard? kan ik vervolgend worden? Kan men mij wat maken?

-Het huis is bedoeld om deels zelf te bewonen en deels te verhuren. Aangezien de persoon van stedenbouw spreekt over een eengezinswoning, kan ik dan wel wat verhuren? Het kadaster spreekt over een meergezinswoning. Wat primeert? Eveneens was op het moment dat ik het huis aankocht de situatie dat er 3 appartementen stonden, moet ik de appartementen wegwerken en alles herleiden tot een eenwoonst? Is er hier verjaring mogelijk, m.a.w. de mogelijkheid om het een 3-woonst te laten?
-Als ik de onbewoonbaarheid wil laten opheffen, wie komt er dan allemaal langs en wat controleert met allemaal en hoe?

Alvast bedankt voor jullie reacties en uitleg.

[j.demoor]

“Art.5.2.5.Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of...opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en of het krachtens artikel 4.2.12, § 2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd, en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. In voorkomend geval worden ook vermeld : de dagvaardingen die met betrekking tot het goed werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of artikelen 6.1.41 tot en met 6.1.43 alsook iedere in de zaak gewezen beslissing, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1, respectievelijk het feit dat op het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is...”(15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening).

‘Een notaris komt tekort aan zijn onderzoeks- en informatieverplichting door eerst nadat de door hem opgestelde onderhandse verkoopakte door partijen was ondertekend een hypothecair getuigschrift aan te vragen en zonder de partijen hierover onmiddellijk in te lichten. De verkoper van een onroerend goed begaat een precontractuele fout wanneer hij aan de koper niet meedeelt dat het goed gedeeltelijk met afbraak is bedreigd,temeer daar van dit gegeven melding is gemaakt in de registers van de hypotheekbewaarder‘[Brussel 12 januari 2004(V./D.),R.W.2007-08,72-75].

‘dat het huis opgenomen is in de lijst van de ONBEWOONBARE woningen‘ + ‘Eveneens stelde deze persoon een bouwovertreding vast’ + ‘is het huis een eengezinswoning zoals bekend bij stedenbouw...bij het kadaster dan weer bekend als een meergezinswoning‘.

De burgemeester verklaart de woning onbewoonbaar en deelt dit krachtens art.16 Vlaamse Wooncode 15 juli 1997 mee aan de gewestelijke ambtenaar. Die onbewoonbaarverklaring wordt de eigenaar betekend zodat zijn verzwijging bedrieglijk kan worden geacht.

“Art.1116. Bedrog is een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst,wanneer de kunstgrepen,door een van de partijen gebezigd...het contract niet zou hebben aangegaan...”(Burgerlijk Wetboek).

‘Er is bedrog dat de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg heeft, wanneer de verkoper van een frituur vóór en bij het sluiten van de overeenkomst tegenover de koper geen melding maakt van het veertien dagen voordien te zijnen laste uitgesproken vonnis waarin hij strafrechtelijk is veroordeeld wegens het zonder voorafgaande vergunning bouwen en in stand houden van die frituur en waarbij beslist is dat de plaats waarop die frituur staat, in de vorige staat dient te worden hersteld‘(Antwerpen 1 april 1992,R.W. 1994-95,783-784).

‘Bedrog in de zin van art.1116 impliceert dat een contractant doelbewust listen gebruikt om de andere partij aan te sporen de overeenkomst te sluiten. Verzwijging bij het sluiten van een overeenkomst kan in bepaalde omstandigheden bedrog in de zin van deze bepaling uitmaken wanneer de partij die het verzwegen feit niet kende,niet gecontracteerd zou hebben indien zij dat feit zou hebben gekend‘(Cass. 30 juni 2005(S.C./R.G.),R.W.2007-08,1406,Noot).

U kan op grond van voornoemd bedrieglijk verzwijgen de nietigverklaring van de koop vorderen.

De bouwovertreding die nu pas werd vastgesteld was ongetwijfeld een zichtbaar gebrek dat u zelf bij de koop had kunnen vaststellen. U kan daartoe een regularisatievergunning aanvragen,krachtens art.4.2.24 Vlaamse Codex.

“Art.4.2.1.Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning:...7° een woning opsplitsen of in een gebouw het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande wijzigen, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer...”(15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening).

Indien u de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar niet kan overtuigen op basis van een kadasteruittreksel en een woonstattest van de laatste bewoners dan kan u een regularisatievergunning aanvragen,krachtens art.4.2.24 Vlaamse Codex.

[gilops]

Zoals in dit forum al eerder ergens gezegd is kan U het pand verhuren aan een mindere verhuurprijs met een overeenkomst dat de huurder-vakman de nodige werken doet binnen een vastgelegde termijn. Al die tijd mag er door die huurder gewoond worden in het pand.

zie Re: onbewoonbaar verklaard - hoeveel tijd? 15 dec 2011

Volgens mij kan je het ook oplossen met een renovatie (huur)contract
de bewoner is dan geen normale huurder meer en mag in een ongeschikte woning blijven leven.
In dat contract moeten dan wel alle werken opgenomen worden die door bewoner
uitgevoerd moeten worden en binnen welk tijd bestek.
er moet ook tegenprestaties in het contract staan zoals huur mindering ,niet opzegbaar enz