Ik ben verhuurder van een woning en heb hieromtrent een vraag.
Op 2 februari ll zijn wij naar het Vredegerecht geweest om achterstallige huurgelden op te eisen. De huurders hadden de woning opgezegd en vonden het niet meer nodig die laatste 3 maanden te betalen. De rechter oordeelde, op hun vraag, dat zij daar de huurwaarborg voor mochten gebruiken en de derde maand in schijven mochten afbetalen.
Wij zijn met dat vonnis naar de bank gegaan, daar zeggen dat die rekening niet op onze naam staat en dat er niets op die rekening staat. [Nog even melden dat de huurders waren doorverwezen door het CPAS (Waalse OCMW) en dat zij een franstalig document bij hadden om de waarborg te regelen.]
Vandaag belden we terug naar de bank en zij vertelden ons dat ze die waarborg niet kunnen geven omdat het over een bankwaarborg gaat en niet over een huurwaarborg. In dat document stond dat die waarborg enkel gebruikt kan worden om huurschade te betalen. Nu is mijn vraag: Kan een bank dat vonnis gewoon naast zich neerleggen? En zo niet, wat moeten wij dan doen? Een advocaat betalen is voor ons onmogelijk, een proces tegen een bank beginnen zonder advocaat is volgens mij nutteloos.
Nu heb ik ook nog een vraag ivm de huurschade. De huurders hebben een ravage achtergelaten en hebben nog tot morgen de tijd gekregen om alles te herstellen. Morgen komen zij er nog meubels uithalen en voor de rest doen zij geen veranderingen meer. Kan iemand mij zeggen welke schade voor ons is en welke voor hun?
* Plafonds zijn zwaar beschimmeld door het niet verluchten en verzorgen van het platte dak. In de keuken is de verf ook afgebladerd. Zij hebben dit overschilderd, maar de schimmel is nog steeds te zien.
* Sommige muren vertonen lichte schimmel.
* Stenen plinten zijn gebarsten, maar wel terug tegen de muur gezet.
* Laminaat is beschadigd.
* Glasraam van een deur is gebarsten.
* In de gang zit een gat van 30 cm² in een stenen vloer.
* Glaspartijen van een gaskachel zijn verdwenen.
* Een houten plafond is beschadigd, zal dus waarschijnlijk helemaal vernieuwd moeten worden om het in orde te maken.
* Een rolluik is niet meer te gebruiken (er is geen beweging meer in te krijgen).
* Verwijderen van achtergebleven vuil en/of meubels.
* Het ledigen van de beerput.
Ik hoop hier snel antwoorden op mijn vragen te vinden. In ieder geval bedankt!
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Ik raad u aan om onmiddellijk een expert in de hand te nemen voor de uittredende PB. U stapt dan met dat document terug naar de VR. Euh .. is er wel een intredende PB gemaakt ? Anders staat u nergens.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Wie of wat de oorzaak is van de schimmel is moeilijk te zeggen. Een expert kan dat nader bepalen. In elk geval is onderhoud van een plat dak de taak van de verhuurder. Afgebladerde verf is normale slijtage en dus ten uwe laste. Een huurder hoeft geen nieuwe laag verf aan te brengen tenzij u kan aantonen dat het rookresidu is of ten gevolge van slechte verluchting KK. De mogelijkheid tot een degelijke verluchting in de KK is dan weer uw taak. v** Plafonds zijn zwaar beschimmeld door het niet verluchten en verzorgen van het platte dak. In de keuken is de verf ook afgebladerd. Zij hebben dit overschilderd, maar de schimmel is nog steeds te zien.
Zie hierboven* Sommige muren vertonen lichte schimmel.
Wat is de oorzaak van die barsten ? Ouderdom ? Dan is het ook ten uwe laste.* Stenen plinten zijn gebarsten, maar wel terug tegen de muur gezet.
Hoe erg ?* Laminaat is beschadigd.
Ten laste huurder* Glasraam van een deur is gebarsten.
Ten laste huurder* In de gang zit een gat van 30 cm² in een stenen vloer.
Ten laste huurder* Glaspartijen van een gaskachel zijn verdwenen.
Ten laste huurder* Een houten plafond is beschadigd, zal dus waarschijnlijk helemaal vernieuwd moeten worden om het in orde te maken.
Ten laste verhuurder (ouderdom - sleet)* Een rolluik is niet meer te gebruiken (er is geen beweging meer in te krijgen).
Ten laste huurder* Verwijderen van achtergebleven vuil en/of meubels.
Ten laste verhuurder tenzij contractueel anders bedongen* Het ledigen van de beerput.
De meeste zaken en een prijsopgave is echter expertenwerk.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Klopt, men heeft die dan ook in alle geuren en kleuren. De burger zal soms diep in de geldbeugel moeten tasten om zijn gelijk in eerste aanleg te halen. Wat de meeste burgers dan ook zo laten.
Edit: gal afgeroomd
Edit: gal afgeroomd
Laatst gewijzigd door JohnD op 29 feb 2012 21:33, 1 keer totaal gewijzigd.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Een klein beetje objectiever oordelen en wat minder gal spuwen zou ook helpen...
in detail:
Traditioneel is de gewoonte gegroeid dat men een huurwaarborg in onderlinge overeenstemming enkel gebruikt om waardederving te vergoeden.
Als men hoort dat de huurwaarborg niet mag gebruikt worden om huur te betalen heeft men het echter over het betalen van huur tijdens de looptijd van het contract, niet over openstaande bedragen na het, als dan niet via vonnis, beëindigen van het huurcontract.
Persoonlijk vind ik het goed dat men bij andere schulden dan waardederving bijna automatisch naar de vrederechter stapt, deze kan immers niet alleen de waarborg vrijgeven voor het totaal van de "schulden" doch kan, mits het verzocht wordt, de verhuurder tevens voorbehoud voor waardederving geven. dat wil zeggen dat indien de achterstallen en de waardederving samen de waarde van de waarborg overschrijden deze gerechtigd is het restant middels gerechtsdeurwaarder te vorderen.
Op het einde van de dag en het vonnis, maakt het als verhuurder geen fluit uit of je nu moet gaan vorderen voor huurachterstallen of waardederving, de procedure is identiek en de waarborg zal zich niet magisch gaan vergroten of het nu om het ene dan het andere handelt.
in detail:
Betalen van huur is tevens een van de huurder zijn verplichtingen.Art. 10. Waarborg. <W 2007-04-25/38, art. 103, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
§ 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen....
De rechter is bevoegd te bepalen waar de huurwaarborg voor mag gebruikt indien beide partijen niet tot overeenstemming komen.Art. 10. § 3. Er mag niet beschikt worden over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente, noch van de bankwaarborg, noch van de rekening waarop de waarborg opnieuw werd samengesteld, dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Deze beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement.
Traditioneel is de gewoonte gegroeid dat men een huurwaarborg in onderlinge overeenstemming enkel gebruikt om waardederving te vergoeden.
Als men hoort dat de huurwaarborg niet mag gebruikt worden om huur te betalen heeft men het echter over het betalen van huur tijdens de looptijd van het contract, niet over openstaande bedragen na het, als dan niet via vonnis, beëindigen van het huurcontract.
Persoonlijk vind ik het goed dat men bij andere schulden dan waardederving bijna automatisch naar de vrederechter stapt, deze kan immers niet alleen de waarborg vrijgeven voor het totaal van de "schulden" doch kan, mits het verzocht wordt, de verhuurder tevens voorbehoud voor waardederving geven. dat wil zeggen dat indien de achterstallen en de waardederving samen de waarde van de waarborg overschrijden deze gerechtigd is het restant middels gerechtsdeurwaarder te vorderen.
Op het einde van de dag en het vonnis, maakt het als verhuurder geen fluit uit of je nu moet gaan vorderen voor huurachterstallen of waardederving, de procedure is identiek en de waarborg zal zich niet magisch gaan vergroten of het nu om het ene dan het andere handelt.
Efkes snel reageren:
@John:D
*De oorzaak van de schimmel gaan wij zo snel mogelijk proberen te achterhalen. Ik weet echter wel dat wij zelf daar bijna 5 jaar hebben gewoond en een andere huurder een jaar zonder dat door ooit enig spoor van schimmel geweest is. Het afbladeren van de verf in de keuken is ook te wijten aan vocht. De douche staat in de keuken en als je daar dan niet ventileert (gewoon door aan een simpel koordje te zetten), krijg je daar enorm stoomwolken. Ik weet ook dat daar nooit een verwarming heeft opgestaan (een gaskachel zonder glaspartijen kan je volgens mij moeilijk gebruiken). Wat het plat dak betreft hebben wij, weliswaar mondeling (wat dus voor problemen kan zorgen) dat zij dat bladvrij gingen houden. Indien de schimmel onze verantwoordelijkheid is zullen wij die ook dragen, zonder problemen.
*De gebarsten plinten zijn 9 van de 10 door hen veroorzaakt. De buurvrouw heeft bij ons herhaaldelijk geklaagd dat ze zo met deuren sloegen en laat het nu net achter een deur zijn. Ik hoop dat wij dat dan ook kunnen aantonen.
*De laminaat is lichtbeschadigd, maar was wel net nieuw gelegd voor zij erin kwamen.
*Een vraag over die beerput. Hoe kunnen wij weten dat die geledigd moet worden? Moeten zij dat niet laten doen en eventueel de factuur naar ons laten opsturen? Wat als er schade is door een te volle beerput? Het zou KUNNEN dat dat gat in de gang daardoor veroorzaakt is.
*Ik heb vanmorgen nog gebeld naar de deurwaarder zodat hij, als zij er vanmiddag ook zijn, alle schade kan vaststellen.
*Bijkomend vraagje: Wie is er verantwoordelijk voor de dakgoot? Ik heb gezien dat die ook volstaat...
@artemis:
De vrederechter heeft ons niet alleen de waarborg gegeven maar de huurders ook gezegd (op vraag van die huurders) om de sleutels af te geven, waardoor wij nu natuurlijk in de knoei zitten met dat plaatsbeschrijf. Zij konden dus enkel nog binnen als wij erbij waren. Ik ben blij dat we na de rechtbank rechtstreeks naar de woning zijn gegaan om dat op te maken.
@Vandebos:
[quote="Vandebos"]Een klein beetje objectiever oordelen en wat minder gal spuwen zou ook helpen...
Is dat tegen mij? Ik vind eigenlijk niet dat ik echt gal spuw, maar als 't zo overkomt, mijn excuses...
*Zij hebben in november 3 maanden opzeg gedaan, de waarborg wordt hier dus gebruikt voor die maanden en niet voor eventuele schadevergoeding (aan huur) achteraf. Nog even zeggen dat we er zo snel bij waren, omdat de vrouw van dat koppel ons expliciet gezegd heeft dat ze niet meer wilde betalen.
*Het vonnis is nu uitgesproken en dient om de achterstallige huurgelden te betalen. Als die bank moeilijk blijft doen, zullen wij daar nooit een cent van zien. Kan de rechter zijn vonnis hier veranderen? Kan hij het doel van die waarborg veranderen? Het lijkt mij eens uitgesproken, moet dat uitgevoerd worden, 't zou mij dus verbazen als hij nog eens de waarborg geeft voor de schade aan de woning.
Tot slot wil ik nog eens iedereen bedanken voor de reacties. Ik ben er toch al iets wijzer van geworden...
@John:D
*De oorzaak van de schimmel gaan wij zo snel mogelijk proberen te achterhalen. Ik weet echter wel dat wij zelf daar bijna 5 jaar hebben gewoond en een andere huurder een jaar zonder dat door ooit enig spoor van schimmel geweest is. Het afbladeren van de verf in de keuken is ook te wijten aan vocht. De douche staat in de keuken en als je daar dan niet ventileert (gewoon door aan een simpel koordje te zetten), krijg je daar enorm stoomwolken. Ik weet ook dat daar nooit een verwarming heeft opgestaan (een gaskachel zonder glaspartijen kan je volgens mij moeilijk gebruiken). Wat het plat dak betreft hebben wij, weliswaar mondeling (wat dus voor problemen kan zorgen) dat zij dat bladvrij gingen houden. Indien de schimmel onze verantwoordelijkheid is zullen wij die ook dragen, zonder problemen.
*De gebarsten plinten zijn 9 van de 10 door hen veroorzaakt. De buurvrouw heeft bij ons herhaaldelijk geklaagd dat ze zo met deuren sloegen en laat het nu net achter een deur zijn. Ik hoop dat wij dat dan ook kunnen aantonen.
*De laminaat is lichtbeschadigd, maar was wel net nieuw gelegd voor zij erin kwamen.
*Een vraag over die beerput. Hoe kunnen wij weten dat die geledigd moet worden? Moeten zij dat niet laten doen en eventueel de factuur naar ons laten opsturen? Wat als er schade is door een te volle beerput? Het zou KUNNEN dat dat gat in de gang daardoor veroorzaakt is.
*Ik heb vanmorgen nog gebeld naar de deurwaarder zodat hij, als zij er vanmiddag ook zijn, alle schade kan vaststellen.
*Bijkomend vraagje: Wie is er verantwoordelijk voor de dakgoot? Ik heb gezien dat die ook volstaat...
@artemis:
De vrederechter heeft ons niet alleen de waarborg gegeven maar de huurders ook gezegd (op vraag van die huurders) om de sleutels af te geven, waardoor wij nu natuurlijk in de knoei zitten met dat plaatsbeschrijf. Zij konden dus enkel nog binnen als wij erbij waren. Ik ben blij dat we na de rechtbank rechtstreeks naar de woning zijn gegaan om dat op te maken.
@Vandebos:
[quote="Vandebos"]Een klein beetje objectiever oordelen en wat minder gal spuwen zou ook helpen...
Is dat tegen mij? Ik vind eigenlijk niet dat ik echt gal spuw, maar als 't zo overkomt, mijn excuses...
*Zij hebben in november 3 maanden opzeg gedaan, de waarborg wordt hier dus gebruikt voor die maanden en niet voor eventuele schadevergoeding (aan huur) achteraf. Nog even zeggen dat we er zo snel bij waren, omdat de vrouw van dat koppel ons expliciet gezegd heeft dat ze niet meer wilde betalen.
*Het vonnis is nu uitgesproken en dient om de achterstallige huurgelden te betalen. Als die bank moeilijk blijft doen, zullen wij daar nooit een cent van zien. Kan de rechter zijn vonnis hier veranderen? Kan hij het doel van die waarborg veranderen? Het lijkt mij eens uitgesproken, moet dat uitgevoerd worden, 't zou mij dus verbazen als hij nog eens de waarborg geeft voor de schade aan de woning.
Tot slot wil ik nog eens iedereen bedanken voor de reacties. Ik ben er toch al iets wijzer van geworden...
Het ontbreekt ons hier aan precieze data van ingang van opzeg.
Ik meende uit het eerste bericht begrepen te hebben dat de opzegtermijn en dus het huurcontract nog niet helemaal afgelopen was op het moment van verschijnen voor de vrederechter. Ook meende ik uit dat bericht begrepen te hebben dat het bezoek aan de vrederechter enkel over de huurachterstallen ging en dat de schade die de huurders veroorzaakt hebben toen nog niet bekend was.
Als een vrederechter dan de borg vrijgeeft voor de huurachterstallen, dan blijft er natuurlijk geen cent over voor de nader te bepalen waardederving.
Nu mot de TS opnieuw naar devrederechter voor de huurschade en is de kans reëel dat die nooit kan grecupereerd worden.
Ik meende uit het eerste bericht begrepen te hebben dat de opzegtermijn en dus het huurcontract nog niet helemaal afgelopen was op het moment van verschijnen voor de vrederechter. Ook meende ik uit dat bericht begrepen te hebben dat het bezoek aan de vrederechter enkel over de huurachterstallen ging en dat de schade die de huurders veroorzaakt hebben toen nog niet bekend was.
Als een vrederechter dan de borg vrijgeeft voor de huurachterstallen, dan blijft er natuurlijk geen cent over voor de nader te bepalen waardederving.
Nu mot de TS opnieuw naar devrederechter voor de huurschade en is de kans reëel dat die nooit kan grecupereerd worden.
-
Franciscus
- Berichten: 39720
- Juridisch actief: Nee
Ofwel geeft de bank een waarborg vrij bij handtekening partijen ofwel als er een VONNIS is van een rechter die dat beveelt.
Als ze moeilijk doen vraag dan de naam en voornaam en funktie van de bankbediende die dat weigert eventueel ook van de kantoordirecteur als die de weigering bevestigt
Als ze dan de reden vragen zeg je dat je de namen nodig hebt omdat je hen hoofdelijk in gebreke zal stellen wegens de weigering een vonnis te respecteren.
Dat indien nodig ze het dan bij de rechter mogen gaan uitleggen.
Ik heb ooit zo'n case gehad waar de bank medewerking weigerde.....zelfs na een pittig gesprekje met hun juridische dienst.
Als ze moeilijk doen vraag dan de naam en voornaam en funktie van de bankbediende die dat weigert eventueel ook van de kantoordirecteur als die de weigering bevestigt
Als ze dan de reden vragen zeg je dat je de namen nodig hebt omdat je hen hoofdelijk in gebreke zal stellen wegens de weigering een vonnis te respecteren.
Dat indien nodig ze het dan bij de rechter mogen gaan uitleggen.
Ik heb ooit zo'n case gehad waar de bank medewerking weigerde.....zelfs na een pittig gesprekje met hun juridische dienst.
Eerst en vooral nogmaals bedankt voor de reacties en excuses voor niet de volledige informatie (ivm data) te geven.
Amai, ik ga dus de boze madam moeten spelen? Ik zal eens heel vies kijken naar mijnen telefoon, zenne! Morgen dus weer een dagje telefoneren.
Ik ben daarstraks nog eens naar de woning geweest omdat ze hun meubels nog mochten buitenhalen. De vrouw heeft alles alleen mogen doen en heeft hier en daar ook dingen beschadigd. Die dingen staan dus niet in de plaatsbeschrijving, kan ik die toch nog aanvechten? Ik vond den deurwaarder ook wel straf. Die heb ik vanmorgen in allerijl nog opgetrommeld. Die man komt daar ter plaatse, bekijkt dat eens en zegt me dan gewoon vlakaf dat hij niets gaat noteren. Zijn mening: 'Ge kunt bij die mensen toch niks halen, zelfs als ge die 150 euro per maand niet krijgt, moet ge dat niet aanvechten, 't gaat u meer kosten dan dat ge ooit gaat krijgen.' Ik vraag mij af waar die man het recht haalt: ik doe het niet, want ik word toch niet betaald; rare instelling voor een deurwaarder.
Bij het verlaten van het pand is er direct een expert binnengekomen om de schade te ramen. Het vochtprobleem zal waarschijnlijk voor ons zijn. Zij heeft de schade gezien direct nadat de vrouw het pand verlaten had, misschien dat we daardoor toch iets sterker in onze schoenen staan wat de bijkomend schade betreft.
Amai, ik ga dus de boze madam moeten spelen? Ik zal eens heel vies kijken naar mijnen telefoon, zenne! Morgen dus weer een dagje telefoneren.
Ik ben daarstraks nog eens naar de woning geweest omdat ze hun meubels nog mochten buitenhalen. De vrouw heeft alles alleen mogen doen en heeft hier en daar ook dingen beschadigd. Die dingen staan dus niet in de plaatsbeschrijving, kan ik die toch nog aanvechten? Ik vond den deurwaarder ook wel straf. Die heb ik vanmorgen in allerijl nog opgetrommeld. Die man komt daar ter plaatse, bekijkt dat eens en zegt me dan gewoon vlakaf dat hij niets gaat noteren. Zijn mening: 'Ge kunt bij die mensen toch niks halen, zelfs als ge die 150 euro per maand niet krijgt, moet ge dat niet aanvechten, 't gaat u meer kosten dan dat ge ooit gaat krijgen.' Ik vraag mij af waar die man het recht haalt: ik doe het niet, want ik word toch niet betaald; rare instelling voor een deurwaarder.
Bij het verlaten van het pand is er direct een expert binnengekomen om de schade te ramen. Het vochtprobleem zal waarschijnlijk voor ons zijn. Zij heeft de schade gezien direct nadat de vrouw het pand verlaten had, misschien dat we daardoor toch iets sterker in onze schoenen staan wat de bijkomend schade betreft.
-
Franciscus
- Berichten: 39720
- Juridisch actief: Nee
Moet nog wel vermelden dat de bank enkele weken daarna zich uitgebreid EN schriftelijk verontschuldigd heeft zowel het kantoor als de juridische dienst. 
Maar die werkwijze heb ik nog meerdere keren toegepast .... ter plaatse notablokje openklappen en dan de gegevens opvragen.
Heel koel blijven niet roepen zelf niet boos worden. Cool en sec en zelfs redelijk stil dan zeggen omdat ik u hoofdelijk aansprakelijk ga stellen ...enz.
Maar die werkwijze heb ik nog meerdere keren toegepast .... ter plaatse notablokje openklappen en dan de gegevens opvragen.
Heel koel blijven niet roepen zelf niet boos worden. Cool en sec en zelfs redelijk stil dan zeggen omdat ik u hoofdelijk aansprakelijk ga stellen ...enz.
Dit bevestigd enkel mijn stelling dat VR's er in andere kantons er soms een volledig andere mening op nahouden dan in andere. Wat die gal betreft zal ik misschien moedwillig lichtjes overdreven hebben, maar huurders zowel als verhuurders moeten er toch maar rekening mee houden (en niet alleen in huurgeschillen) want het is praktijk en dat telt. Zoals reeds dikwijls gezegd door anderen is het niet het gelijk hebben maar het gelijk krijgen. Ik begin een klein vermoeden te hebben dat VDB steeds met heel logische en normale VR's te doen heeftAls een vrederechter dan de borg vrijgeeft voor de huurachterstallen, dan blijft er natuurlijk geen cent over voor de nader te bepalen waardederving.
Nu mot de TS opnieuw naar devrederechter voor de huurschade en is de kans reëel dat die nooit kan grecupereerd worden.
, wat toch niet kan gezegd worden van alle andere gerechtelijke kantons dacht ik. In elk geval wat deze VR doet is allesbehalve normaal. Ik zal dan de gespuwde gal wat aanpassen (verminderen).Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard