Verdeling onroerend goed

[Houtenbrug]

Ik zit met een situatie waarvan ik hoop dat ik hier een antwoord voor kan vinden. Het is als volgt:

Vrouw erft €50.000 van haar familielid, neemt een hypotheek van €40.000 en koopt een huis van €75.000. Na enkele jaren trouwt ze onder het wettelijk stelsel. Vervolgens besluiten man en vrouw om een ander huis te kopen. De vrouw verkoopt eerst haar huis met een waarde van €200.000 en lost haar schuld van €25.000 af. Ze heeft dus op dat moment €175.000 eigen geld.

Man en vrouw kopen een huis van €260.000, brengen het €175.000 van de vrouw in en nemen een hypotheek van €85.000 en nog eens extra €75.000 voor allerlei kosten(notaris, verbouwing, etc..). Ze lossen de maandelijkse hypotheek 50/50 af per maand. Hoe is de verdeling van het onroerend goed bij een echtscheiding als de woning op dat moment €300.000 waard is en de schuld nog €140.000 bedraagt en de vrouw besluit om de man uit te kopen?

En stel dezelfde situatie als hierboven maar met een notariële akte met een verdeling van de inbreng 75/25 vrouw/man?

[lucgescheiden]

Aan de hand van wat in onze vereffening en verdeling tot heden mocht begrijpen:

Speelt het eerste deel van uw verhaal weinig rol, zolang
de verkoop van de eerste eigendom geschiedde rond de datum van het huwelijk.
De 175.000 euro vormen aldus het persoonmijk vermogen van mevrouw.

Er vanuit gaande dat er beide hypotheken volledig werden aangewend voor de aankoop en de verbeteringswerken aan de tweede woning, mogen we stellen dat er 175.000 euro eigen vermogen van mevrouw werd aangewend, en 160.000 euro gemeenschappelijk vermogen. De totale investing bedroeg aldus 335.000 euro.

Dat de maandelijkse hypotheek 50/50 wordt afgelost heeft wettelijk geen belang bij de ontbinding van uw stelsel
En ook een herwaardering van het persoonlijk vermogen van mevrouw is niet aan de orde, daar
er blijkbaar een 'verlies' wordt genoteerd van 35.000 euro.

Mevrouw heeft het recht om haar eigen vermogen terug te nemen voorafgaand aan de verdeling.
Rest er van de 300.000 euro als huidige waarde - het eigen vermogen van mevrouw 175.000 euro = 125.000 euro
Na aflossing van de schuld van 140.000 euro rest er een verlies van 15.000 euro, hetwel;
tussen beide partijen dient te worden verdeeld.
Aldus zouden zowel mevrouw als u een schuld dienen te delgen van 7.500 euro elk.
Tot dusver de verdeling in geval de woning aan een derde werd verkocht aan de huidige waarde.

Indien mevrouw de woning wilt inkopen zal zij zich dus in de plaats stellen van deze derde en
de huidige waarde dienen in te brengen. Voor de andere partij maakt dit geen enkel verschiil.

Waar het wel een verschil maakt; is in de registratierechten (1 of) 2 procent tegen 10 procent bij opbare verkoop (telkens op de volledige waarde).
Bovendien zal bij gedwongen verkoop; de woning mogelijk een nog lagere waarde halen, aldus
een groter verlies opleveren, met gevolg: een groter schuld voor beide partijen.

Waar alle kosten van de vereffening en verdeling lastens het gemeenschappelijke vermogen zullen gevallen, dienen beide partijen rekening te houden met de helft van deze kosten bovenop het te verdelen verlies.

75/25
Een notariële akte met een 75/25 verdeling zou ervoor zorgen dat;
mevrouw haar persoonlijke inbreng niet voorafgaandelijk kan terugnemen.
De schuld zou aldus bij voorrang worden vergoed.
In dat geval rest er 300.000 euro - 140.000 euro = 160.000 euro
Deze rest wordt verdeeld volgens sleutel, met resultaat: u 40.000 euro, mevrouw 120.000 euro.
Wat voor mevrouw uiteraard een serieuze slok op de borrel zou kosten.

Wellicht wilt een deskundige terzake, mijn beweringen eens nakijken en evalueren, maar
ik vermoed dat dit weinig wereldschokkend verschil zal opleveren....

[v950511]

Voor de gezinswoning gelden er andere regels ingevolge een cassatiearrest van 22 april 1976. De kosten ter verkrijging van een gezinswoning die door beide echtgenoten gezamenlijk werd verworven en terugbetaald met een gemeenschappelijke lening en/of via inkomsten maken een onderdeel uit van de lasten van het huwelijk. Hierdoor kan er geen vordering worden ingesteld tot recuperatie van de gedane investeringen in de gezinswoning tenware het bewijs kan geleverd worden dat een van de echtgenoten zelfs niet in natura heeft bijgedragen in de lasten van het huwelijk.

[lucgescheiden]

Mag ik u vragen welk verschil dit zou maken in deze verdeling?

Poster meldt dat mevrouw haar persoonlijk vermogen heeft aangewend om de aankoop mogelijk te maken, aldus
lijkt dit gedeelte alvast niet te zijn terugbetaald met een gemeenschappelijke lening en
valt daarmede, mijn inziens, buiten de scoop van dit arrest.

[Houtenbrug]

lucgescheiden en v950511 bedankt voor jullie antwoorden. Dus als ik het goed begrijp leidt enkel een notariële akte met welke verdeling dan ook, tot wijziging van het moment van recuperatie van het eigen vermogen. Hetzij voor of na aftrek van de schuld.

En nog iets anders: volgens het wettelijk stelsel blijven geërfde goederen altijd behoren tot het eigen vermogen. Zorgt dit feit er niet voor dat de eerste woning van mevrouw, die (deels) is gekocht met de erfenis, door wederbelegging altijd haar eigen vermogen blijft ondanks een notariële akte?

[j.demoor]

Ik ga ervan uit dat ‘Man en vrouw kopen een huis van €260.000’ betekent dat dit huis behoort tot het GEMEENSCHAPPELIJK vermogen.

Art.1434.Het gemeenschappelijk vermogen is vergoeding verschuldigd ten belope van de eigen of uit vervreemding van een eigen goed voortkomende gelden die in dat vermogen zijn gevallen...alsook, in het algemeen, telkens als het voordeel heeft getrokken uit de eigen goederen van een der echtgenoten.”(Burgerlijk Wetboek).

“Art.1435.De vergoeding mag niet kleiner zijn dan de verarming van het vergoedingsgerechtigde vermogen. Hebben de in het vergoedingsplichtige vermogen gevallen bedragen en gelden echter gediend tot het verkrijgen, instandhouden of verbeteren van een goed, dan zal de vergoeding gelijk zijn aan de waarde of de waardevermeerdering van dat goed, hetzij bij de ontbinding van het stelsel indien het zich op dat tijdstip bevindt in het vergoedingsplichtige vermogen, hetzij op de dag van de vervreemding indien het voordien vervreemd is; is het vervreemde goed vervangen door een ander goed, dan wordt de vergoeding geschat op de grondslag van dat nieuwe goed.”(B.W.).

‘Man en vrouw kopen een huis van €260.000, brengen het €175.000 van de vrouw in’

De vergoeding mag dus niet kleiner zijn dan €175.000.

[lucgescheiden]

De wetsartikels die hier worden vermeld vormen een argumentatie voor mevrouw.
De notariële akte zou getuigen dat er eerder een minnelijke schilkking werd bekomen inzake een latere verdeling.

Mijn inziens kunnen beiden partijen onderling overeenkomen hoe de verdeling mag/kan geschieden.
Indien geen onderlinge overéénkomst mogelijk, kan u de rechtbank vragen om te oordelen.

Het is, mij als leek, daarbij evenmin duidelijk of:
de notariële akte, wettelijk, voorrang heeft op de vermelde wetgeving.