Vennootschap vestigen in gehuurd appartement

[nathanvp]

Geachte,


Over enkele maanden ga ik op mezelf wonen en ik zou mijn vennootschap (comm.V) graag vestigen in het appartement dat ik ga huren.

Nu wil ik zeker niet dat de verhuurder hier fiscaal nadeel van heeft, zoals ik al enkele keren gelezen heb... Ik kwam een artikel op internet tegen waarbij men als oplossing aandraagt dat ik onderverhuur (mits akkoord verhuurder natuurlijk) aan de vennootschap. Op die manier zou de verhuurder hier geen fiscaal nadeel van ondervinden.

Zijn er valkuilen in deze constructie? Kan de fiscus bij mij komen aankloppen? Better safe than sorry

[mava105]

Als uw venootschap de huurkosten van het appartement inbrengt bij de belastingsaangifte zal de verhuurder 100 % zeker ook belast worden.

[nathanvp]

Als uw venootschap de huurkosten van het appartement inbrengt bij de belastingsaangifte zal de verhuurder 100 % zeker ook belast worden.

Hoe wordt de huur bij de eigenaar belast?

Dat u, via een omweg, een deel van de huur in kosten brengt in de vennootschap betekent niet dat de eigenaar (hoofdverhuurder) zwaarder zal worden belast op de door hem ontvangen huur. Aangezien hij enkel met u als privépersoon een huurovereenkomst heeft afgesloten, zal hij niet worden belast op basis van de werkelijk ontvangen huur maar op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen zoals dat van toepassing is bij gewone verhuur aan een particulier, wat meestal veel voordeliger uitvalt.

Indien hij rechtstreeks een deel van het appartement zou verhuren aan uw vennootschap, dan zou dat gedeelte van de huur bij hem worden belast op basis van de werkelijk ontvangen huur wat impliceert dat hij netto minder overhoudt, tenzij hij de huur in dezelfde mate zou optrekken.

Kortom, indien u een deel van het pand onderverhuurt aan een vennootschap of natuurlijke persoon die het gebruikt voor zijn beroepsdoeleinden, dan heeft dit geen nadelige fiscale gevolgen voor de eigenaar-verhuurder.

Spreekt dat elkaar wat tegen of zijn de regels aangepast intussen?

[mava105]

Maar wel voor u als hoofdhuurder, gezien jij onderverhuurt aan een vennootschap.
Iemand zal moeten betalen

[nathanvp]

Maar wel voor u als hoofdhuurder, gezien jij onderverhuurt aan een vennootschap.
Iemand zal moeten betalen

Inderdaad, daar heb je een punt.

Hoe wordt de ontvangen (onder)huur bij u belast?

De “onderhuur” die u ontvangt van uw vennootschap zal als een divers inkomen worden belast in uw aangifte personenbelasting[2].
Het belastbaar bedrag is gelijk aan het verschil tussen[3]:

enerzijds het totale bedrag van de huur[4] die u ontvangt van uw vennootschap + de huurwaarde van de lokalen die u privé zelf betrekt
en anderzijds met het totale bedrag van de door uzelf betaalde huurprijs[5] en van de kosten die u verantwoordt in het belastbare tijdperk te hebben gedaan om de huurprijs te verkrijgen of te behouden

Het aldus verkregen bedrag wordt afzonderlijk belast aan het voordelige tarief van 15%[6], tenzij globalisatie van de inkomsten voordeliger is.

Voorbeeld

Bert is bedrijfsleider en enig aandeelhouder van vennootschap Optimal IT Solutions vanaf 1 januari 2011. Sedert augustus 2010 nam hij als verstokte vrijgezel zijn intrek in een ruim duplexappartement en wenst hij daarvan vanaf 1 januari 2011 een gedeelte (30%) onder te verhuren aan zijn vennootschap aangezien een deel van het appartement als bureel is ingericht. In de huurovereenkomst staat bedongen dat Bert het appartement mag onderverhuren. De totale huurprijs die hij persoonlijk aan de eigenaar betaalt, bedraagt 750 € per maand.

Optimal IT Solutions betaalt aan Bert een maandelijkse huur van 300 € voor gebruik van het bureel.

Bert zal in inkomstenjaar 2011 op het volgende bedrag worden belast:

ontvangen huurprijs (300 € x 12): 3.600 €
huurwaarde van het door Bert privé betrokken gedeelte (750 € x 70% x 12): 6.300 €
totaal (aan te geven in code 1182-79): 9.900 €

het totale bedrag van de betaalde huurprijs (750 € x 12): - 9.000 €
(aan te geven in code 1183-78)

huur belastbaar als divers inkomen: 900 €

Bert zal in bovenstaande situatie worden belast op een bedrag van 900 €. Hierop betaalt hij 15% personenbelasting[7] of een totaal bedrag van 135 €.

De door Optimal IT Solutions betaalde huurvergoeding is bij haar volledig aftrekbaar als beroepskost en hierdoor realiseert de vennootschap een belastingbesparing van 1.223,64 € (3.600 € x 33,99%).

Het voorbeeld toont aan dat zo een deel van de huur ten laste kan worden gelegd van de vennootschap en de last om dragen privé minder zwaar wordt. Wordt er meer huur gevraagd dan u voor het verhuurde deel moet betalen aan de eigenaar – wat niet verplicht is - dan wordt dat surplus voordelig belast aan het voordelige tarief van 15%. Hoeveel huur u in dergelijke situatie werkelijk kan vragen aan uw vennootschap staat nergens gestipuleerd in de (fiscale) wet. Zorg er echter altijd voor dat u redelijk blijft (zie hierna) en dat u de aangerekende huur ook kunt verantwoorden, zoniet kan de fiscus een deel ervan verwerpen als beroepskost.

Gelukkig lijkt die extra belasting (in het voorbeeld €135 / jaar) nogal mee te vallen

[artemis]

Over wat voor handelsactiviteit gaat het?

Dit blijft toch wel een grijze zone waar regelmatig een vraag over opduikt.
Zie dit topic http://www.juridischforum.be/forum/view ... 38&t=17949

[Bart]

Vaak staat in huurcontracten dat er niet onderverhuurd mag worden en dat huurkost niet als beroepskost mag worden ingebracht.
Een terbeschikkingstelling kan mogelijks een oplossing bieden.
Je huurt privé en stelt deel van je woning ter beschikking van je vennootschap.

[nathanvp]

Over wat voor handelsactiviteit gaat het?

Dit blijft toch wel een grijze zone waar regelmatig een vraag over opduikt.
Zie dit topic http://www.juridischforum.be/forum/view ... 38&t=17949

Ik ontwikkel webapplicaties en ben ook van plan een webwinkel op te starten.

Dit is toch een iets ander geval als het topic dat je aanhaalt artemis, ik zou onderverhuren aan de eigen vennootschap waardoor de situatie iets anders lijkt te zijn (zie artikel)

Vaak staat in huurcontracten dat er niet onderverhuurd mag worden en dat huurkost niet als beroepskost mag worden ingebracht.
Een terbeschikkingstelling kan mogelijks een oplossing bieden.
Je huurt privé en stelt deel van je woning ter beschikking van je vennootschap.

Dat wist ik, klopt inderdaad. Ik zou dan met de verhuurder moeten bespreken dat onderverhuren wél toegestaan is (alleen voor de vennootschap). Als het artikel klopt heeft de eigenaar van het pand hier geen fiscaal nadeel van, dus dat zou geen probleem mogen zijn volgens mij.


EDIT
Ik kreeg intussen een mailtje terug van de accountancyfirma die dit artikel schreef. Het artikel werd begin december 2011 opgesteld en zou zeker nog actueel zijn. Misschien een mooie oplossing voor mensen in dezelfde situatie?

[bartvdv]

Volgens mij klopt er iets niet. De huurinkomsten zijn extra inkomsten die bij jouw inkomen worden geteld en waarover jij toch ongeveer 50% belastingen betaald. Ik begrijp niet waarom een en ander afgetrokken of teruggebracht wordt tot 70%. Dit lijkt mij toch te mooi om waar te zijn.

Edit: OK. Huurinkomsten worden belast aan 15%.

http://www.taxworld.be/taxworld/onderve ... gType=2067" onclick="window.open(this.href);return false;

[nathanvp]

Lijkt me ideaal voor mijn situatie. Hopelijk past men de regelgeving hieromtrent niet aan binnenkort