#9 , 07 mei 2012 22:29
Niet zozeer wie er bezwaar gaat aantekenen maar wel de situatie dat wanneer de huurder er terug inzit plots toch een vergoeding gaat eisen voor de rechtbank ingevolge nietigheid van de overeenkomst die tijdens de opzeg werd afgesloten.
Ik verwijs o.a. naar:
Rb. Brussel 26 mei 1997
Rechtspraak - 26/05/1997 - Burgerlijke Rechtbank
Dwingend recht (bescherming gezinswoning)
Overeenkomstig Wet 22 december 1989 op de bescherming van de gezinswoning werd de huur beëindigd mits betekening van een opzegging van zes maand omdat de verhuurder het goed persoonlijk en werkelijk wenste te bewonen.
De verhuurder heeft de verplichting om behoudens bewijs van buitengewone omstandigheden, het goed binnen de drie maand na de ontruiming effectief te betrekken en er gedurende minstens twee jaar werkelijk en doorlopend te wonen op straffe van betaling van een vergoeding gelijk aan achttien maand huur. Deze bepalingen zijn van dwingend recht. Een bijkomende overeenkomst tussen partijen tijdens de huurovereenkomst waarbij in het algemeen afstand wordt gedaan van de huurwetgeving is niet toegelaten indien deze voorafgaat aan het ontstaan van het recht. Het recht ontstond niet bij de opzeg maar wel bij de niet-verwezenlijking van de voorwaarde daartoe (i.c. het niet daadwerkelijk betrekken van het pand binnen drie maand na de ontruiming door de huurder). De oorspronkelijke vordering van de huurder is gegrond daar de ingebrekestelling werd verstuurd aan de verhuurder omtrent de niet verwezenlijking van de voorwaarde. Bijgevolg deed de huurder geen afstand van zijn rechten.
Rb. Luik 14 februari 2000
Rechtspraak - 14/02/2000 - Burgerlijke Rechtbank
Opzegging door verhuurder zonder motivering (huur hoofdverblijfplaats)
De verhuurder kan zich niet beroepen op een buitengewone omstandigheid in de zin van art. 3, par. 2, lid 4 Huurwet omdat hij gedwongen zou zijn geweest het gebouw te koop te stellen als gevolg van een geschil met zijn zoon. De buitengewone omstandigheden moeten onafhankelijk zijn van de wil van de verhuurder. De tekoopstelling van het gehuurde goed maakt duidelijk een vrijwillige handeling van de verhuurder uit. De omstandigheden zijn dus geenszins onverwacht aangezien het conflict reeds voor de kennisgeving van de opzegging gekend was.
Het is onbelangrijk dat de verhuurder alle verbintenissen waartoe hij gehouden bleef krachtens de huurovereenkomst is nagekomen of dat de huurder zijn akkoord met de verkoop van het gebouw kenbaar heeft gemaakt, terwijl deze laatste niet de hoedanigheid heeft om de verkoop van het gebouw toe te laten of zich ertegen te verzetten. Opdat de verhuurder-verkoper aan de wettelijke sancties zou ontsnappen in geval de reden van de opzegging niet doorgaat, volstaat het niet dat deze zou worden tot stand gebracht door de koper, indien het goed intussen werd verkocht.
De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling, die de plano en onherroepelijk van kracht wordt, zodat degene die de opzegging heeft gegeven niet over de mogelijkheid beschikt deze eenzijdig in te trekken.
Hof van Cassatie, 1e Kamer 10 januari 2008
II. Beslissing van het Hof
Beoordeling
Eerste onderdeel
1. Het onderdeel vertoont enkel belang in de mate dat het ertoe kan leiden dat de eisers recht hebben op schadevergoeding.
2. Het onderdeel gaat ervan uit dat:
art. 3, § 2, van de Woninghuurwet van 20 februari 1991, vóór de wijziging van die wet bij de wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, een regeling bepaalt waarbij de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen voor persoonlijke bewoning of om het goed te laten bewonen door de in die bepaling nader gepreciseerde personen;
deze opzegmogelijkheid onderworpen is aan de verplichting het opgezegde goed persoonlijk te betrekken in de regel binnen een jaar na de vrijgave van het goed, op straffe van betaling van een wettelijk bepaalde schadevergoeding;
van dit dwingend recht tot bescherming van de huurder pas afstand kan worden gedaan nadat het is ontstaan en derhalve pas na het verstrijken van voormelde termijn van een jaar, zodat de dading waarbij de huurder van dit recht afstand doet vóór het verstrijken van die termijn, nietig is.
Vooral deze laatste alinea heeft me aan het denken gezet. Neem de situatie waar De huurder nog recht heeft op een aantal maanden opzeg. Dus de opzeg van 6 maand is nog niet voorbij. Wanneer er tijdens deze periode reeds een overeenkomst wordt afgesloten, aldus de huurder gaat ermee akkoord dat hij erin mag blijven, maar later toch naar de rechtbank gaat en zich baseert op de nietigheid van de overeenkomst door simpel te verwijzen naar de opzegbrief en het feit dat hij nog steeds in de woning zit na het verstrijken van de bij wet gestelde termijn (binnen het jaar na opzeg).