welke rechten heb je als je huis verzakt

[Koen@1]

Een paar maand geleden werden wij door onze buren aansprakelijk gesteld voor scheuren in de plafonds in hun huis. Onze huizen zijn over een periode van enkele maanden van elkaar losgescheurd. De barst begint op de grond en is bij het dak een vijftal centimeter breed. Verzekering en experten kwamen ter plaatse en merkten al snel dat niet wij van hen losscheuren, maar zij van ons. Wij hebben in onze plafonds (voorlopig) geen barsten. Onze voorgevel begint sinds kort wel steeds meer barsten te vertonen boven de vensters.

Een expert die wij lieten komen heeft vastgesteld dat de twee huizen langs ons verzakken. Het tweede huis - het verst van ons gelegen - ligt inmiddels ongeveer 15cm lager dan het onze.

De oorzaak van de verzakking is voorlopig onbekend. Infrax en de Vlaamse maatschappij voor watervoorziening beweren dat het niet aan hen ligt. Ze hebben hun rioleringen en leidingen onderzocht en vinden geen lekken. Ook de stad weet niet waar de oorzaak ligt. Zelf vermoeden wij dat de suikerfabriek aan de overkant van de straat die steeds meer water oppompt wel eens de oorzaak zou kunnen zijn, maar zeker zijn we daar niet van.

Wij zitten uiteraard met de handen in het haar. De expert die ter plaatse is gekomen heeft ons het adres van een stabiliteitsfirma gegeven, maar ik slaag er zelfs na herhaaldelijk aandringen maar niet in om die bij ons te krijgen en ik vind niet meteen een andere. Onze brandverzekering (ING) gaat de zaak bekijken, maar ik verwacht daar niet veel van. Ik overweeg een advocaat te contacteren maar ik zou niet weten wie. Tegen de fabriek procederen zonder zekerheid dat zij de oorzaak zijn lijkt me ook een groot en vooral duur risico.

Ons grootste probleem is dat we enerzijds ons huis niet meer kunnen verkopen - want wie koopt nu een huis waarvan de buren wegzakken - en anderzijds ons huis niet verder durven renoveren want wie weet zakken ook wij binnenkort weg.

Alle advies is welkom.

[my_key]

U heeft voorlopig geen schade?

Het verslag van de experten moet u zeker goed bijhouden. Indien de schade een oorzaak heeft bij de suikerfabriek (of iemand anders) kan u de schade op hen verhalen (ofwel via foutaansprakelijkheid ofwel via overmatige burenhinder, afhankelijk van het geval). Uw brandverzekering zal de schade door verzakking dekken als het een natuurramp is (verplichte wettelijke waarborg sinds 2005). Deze schade recupereren kan m.i. inderdaad best via een procedure, moest uw verzekeraar het niet voor u zou opnemen. Als u laat weten wat uw woonplaats is, kan ik u via PB wel enige advocaten bij u in de buurt aanraden.

[giserke]

U werd door uw buren aansprakelijk gesteld? Uw buren zullen moeten bewijzen dat jij verantwoordelijk bent voor de verzakkingen.

[j.demoor]

“Art.1384.  Men is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke men veroorzaakt door zijn eigen daad maar ook voor die welke veroorzaakt wordt door de daad van personen voor wie men moet instaan, of van zaken die men onder zijn bewaring heeft. ...”(Burgerlijk Wetboek).

‘Een expert die wij lieten komen heeft vastgesteld dat de twee huizen langs ons verzakken’

Doe aangifte van uw schade aan uw brandverzekeraar tegen uw aanpalende buur wiens huis verzakt en u daardoor schade berokkent.
Indien uw verzekeraar privaat leven(’familiale‘=KB 12 januari 1984) rechtsbijstand omvat kan u ook daaraan aangifte doen.
Lees echter vooraf zorgvuldig uw polissen .

[Koen@1]

U werd door uw buren aansprakelijk gesteld? Uw buren zullen moeten bewijzen dat jij verantwoordelijk bent voor de verzakkingen.

De buren hebben die claim laten vallen nadat experten hebben gezien dat niet wij maar zijzelf wegzakken. De oorzaak ligt waarschijnlijk bij de Tiense suikerraffinaderij aan de overkant van de straat die naar verluidt steeds meer grondwater oppompt voor haar gestegen produktie. Maar hoe bewijs je zoiets? Kan ik zoiets overlaten aan onze verzekering (brandverzekering of familiaal?) of schakel ik hiervoor beter een advocaat in? En procedeer ik dan tegen de buren die wegzakken en voorlopig niets ondernemen om hun huis te stutten of procedeer ik tegen de suikerfabriek die volgens mij de echte schuldige is?

[giserke]

Het eerste dat zal moeten gebeuren is een ingenieursbureau stabiliteit aanstellen, die de oorzaak van de verzakkingen vaststelt.
Meestal moeten er een aantal sonderingen langs de gevels worden geboord.

Uw verzekering (makelaar) heeft misschien bureaus waarmee ze samen werken.

[mava105]

Je kan al altijd de suikerfabriek en alle mogelijke andere schuldigen dagvaarden.
Bij de latere expertise zal wel duidelijk worden wie de echte schuldige is.
Heb zo ooit voor mijn werkgever een reeks maatschappijen gedagvaard voor scheuren en verzakkingen op linker oever in Antwerpen. Van Premetro over gasmaatschappij, watermaatschappij, elektriciteitsmaatschappij, telefoonmaatschappij en stad Antwerpen zelf voor de rioleringen. Zij allen hadden graafwerkzaamheden uitgevoerd voor de gevel van de eigendom in het kader van de aanleg van de metrokoker naar L.O. Uiteindelijk bleek slechts 1 maatschappij verantwoordelijk. Het waren wel zeer ruk bijgewoonde expertisevergaderingen (iedere partij met zijn advocaat en zijn technische raadgever)

[giserke]

Mava, mijn ervaring met die werkwijze is eerder negatief.
Hoe meer partijen je betrekt bij dergelijke case, hoe langer de procedureslag zal duren door tijdsverlies.
Een gerichte expertise, en meteen de juiste partijen dagvaarden op basis van de expertise is de kortste pijn.

[mava105]

Daarvoor moet je juist weten WIE de verantwoordelijke is. Wat doe je als na diverse privé expertises van studiebureaus en architecten de oorzaak nog steeds niet vast ligt.

[my_key]

In dit soort gevallen is het toch aangewezen om van in het begin alle betrokken partijen in het geding te betrekken. Ik neem aan de de verzekeraars van de buren toch ook hun schade zouden willen verhalen op de schuldige en dus ook subrogatoire vordering zullen instellen, dus uiteindelijk zullen de zaken toch quasi zeker gevoegd worden...

Of uw rechtsbijstandverzekeraar dekt in rechtsbijstand zal afhangen van uw polis. In beginsel heeft uw rechtsbijstandverzekeraar het recht op "eigen beheer" (cf. artikel 90 junto 92 van de Wet op de Landverzekeringsovereenkomst ook wel 'WLVO'. U zal dat daar niet letterlijk lezen, het vereist een 'a contrario'-redenering, maar het recht op eigen beheer is onbetwist in de rechtspraak en rechtsleer.). Dit is het recht van de rechtsbijstandverzekeraar om zelf te trachten tot een minnelijke regeling te komen, tenzij uw polis uitdrukkelijk zou bepalen dat onmiddellijk beroep mag worden gedaan op een vrij gekozen advocaat. Dit houdt wel in dat de verzekeraar geen afwachtende houding mag aannemen, het vereist een actieve tussenkomst van zijnentwege en de verzekeraar heeft ook een begeleidingsplicht, d.w.z. dat hij u moet vragen en meedelen welke informatie hij nodig heeft om tet een regeling te kunnen komen en welke de implicaties zijn van de diverse mogelijke stappen. U kan dus best niet zelf onmiddellijk een advocaat aanstellen of u riskeert dat zijn tussenkomst niet gedekt is.
Tekortkomingen in de te leveren bijstand verantwoorden wel de onmiddellijke inschakeling van een advocaat (cf. verscheidene uitspraken van de commissie saisine van de Gemengde Commissie Rechtsbijstandsverzekering. Cf. ook de gedragscode van rechtsbijstandverzekeraars van Assuralia). Stel uw verzekeringsmaatschappij dan wel eerst aangetekend in gebreke.
Een goed advocaat verzekeringsrecht weet dit uiteraard allemaal.

Indien u verschilt van mening met de rechtsbijstandverzekeraar zijn er ook nog uitwegen: art. 93 WLVO waarvan de tekst voor zich spreekt:

Art. 93. Recht van de verzekeraar om dekking te weigeren.
De verzekerde, bij verschil van mening met zijn verzekeraar over de gedragslijn die zal worden gevolgd voor de regeling van het schadegeval en na (kennisgeving) door de verzekeraar van diens standpunt of van diens weigering om de stelling van de verzekerde te volgen, heeft het recht een advocaat van zijn keuze te raadplegen onverminderd de mogelijkheid om een rechtsvordering in te stellen.
Zo de advocaat het standpunt van de verzekeraar bevestigt wordt aan de verzekerde de helft terugbetaald van de kosten en honoraria van deze raadpleging.
Indien tegen het advies van deze advocaat de verzekerde op zijn kosten een procedure begint en een beter resultaat bekomt dan hetgeen hij zou hebben bekomen indien hij het standpunt van de verzekeraar zou hebben gevolgd, is de verzekeraar die de stelling van de verzekerde niet heeft willen volgen gehouden zijn dekking te verlenen en de kosten van de raadpleging terug te betalen die ten laste van de verzekerde zouden zijn gebleven.
Indien de geraadpleegde advocaat de stelling van de verzekerde bevestigt, is de verzekeraar, ongeacht de afloop van de procedure, ertoe gehouden zijn dekking te verlenen met inbegrip van de kosten en de honoraria van de raadpleging.

Wat alvast wel zeker is, is dat u altijd vrije keuze van advocaat heeft. U moet zich niemand laten opdringen, die u niet wenst.