Deel van de woning niet bruikbaar door schade

[Questionmark]

Ik had een vraag rond een artikel (artikel 4) dat ik in mijn huishuurcontract zag staan; namelijk dat indien ik een deel van de woning door werken meer dan 40 dagen niet kan gebruiken, ik recht heb op vermindering van de huishuur.

Nu vraag ik mij af hoeveel dit juist is en van wat dit af hangt.

Even kort de situatie; wij huren een gelijkvloers appartement met 2 slaapkamers en een garage. Door een lek bij de bovenbuur (dat ik heb gemeld, maar door nalatigheid van verhuurder is het probleem groter geworden) kan ik momenteel al een maand de 2e kamer niet gebruiken. Er staat schimmel op de muur dus hebben we ook onze (deels beschadigde) spullen uit de kamer moeten halen en verdelen in onze garage, gang, slaapkamer, berging,.. Die kamer kunnen en mogen we dus niet meer gebruiken vanwege 1) geurhinder (was lek wc) 2) gezondheidsredenen (schimmel). Ook moet het raam continu open staan ter verluchting/uitdroging. In de garage kan ik nu ook mijn auto niet meer kwijt, aangezien we de zetel daar nu hebben moeten zetten die in de 2e kamer stond.

De huisbaas is heel laks in het oplossen van dit probleem, waardoor ik mijn recht op vermindering wil laten gelden. Zo moest ik achter zijn veren zitten om mij te informeren wanneer de loodgieter langs zou komen (deed hij niet én hij kwam zelfs in de woning nadat ik hem telefonisch had laten weten dat ik 3 dagen naar het buitenland zou gaan) en nu de lekkage (wc en bad) opgelost is, is voor hem het probleem ook opgelost, want "het moet uitdrogen". Een termijn geeft hij niet, kent hij ook niet want hij heeft nog geen vakman laten langskomen om de termijn vast te stellen. Sowieso moet een deel van de muur uitgekapt worden aangezien er urine in zit én de muur beschimmeld is. Het ontgaat mij dus een beetje waarom hij kiest voor uitdrogen terwijl er sowieso gekapt moet worden, je kan toch beter een proper stuk muur laten uitdrogen dan wachten tot de muur droog is maar ondertussen de schimmel wel verder laten lopen (wat nu gebeurt).

Telkens ik hem bel en uitleg vraag rond een termijn en wat hij doet, krijg ik als antwoord dat hij veel doet en ik de verzekering maar moet bellen voor uitleg. Zowel zijn als mijn brandverzekering zijn hiermee bezig, aangezien zijn verzekering mij al liet weten enkel het hoognodige te willen betalen (kapotte lamp en behang). De andere beschadigde spullen (kast, krabpaal,..) moet ik maar vragen aan mijn verzekering zei die me. Ook geeft de verzekering me mee dat mijn huisbaas veel doet, maar wat juist kan hij me niet zeggen.

Aangezien op 22 april dag 40 er op zit en ik mij absoluut niet kan inbeelden dat de muur zal uitgekapt en opgevuld zal zijn tegen die datum, wil ik hem die huurvermindering vragen.

Iemand tips met wat mijn rechten en plichten zijn?

[sloeberken]

Heb je dit gemeld met een AS of iets dergelijks zodat je een onomkeerbaar bewijs hebt, hoe ga je anders bewijzen dat verhuurder zijn plicht niet doet.

[Questionmark]

Ik ging de uitvoering van het artikel via een AS doen. Ik heb een document van de vaststelling van het lek op datum van 14 maart, die man was gestuurd door de verzekering en het is op zijn aanraden dat we de kamer niet meer gebruiken. Hij maakte daar ook een verslag van dat bij de verzekeraar van de huisbaas is.

Hij doet zijn plicht uiteindelijk wel, het duurt alleen lang(er dan 40 dagen) vandaar de vraag. Als ik er niet zou achter zitten, zit ik binnen 2 maand nog met de schimmel, dat weet ik nu al.

De vaststellingen en foto's zijn ook doorgestuurd naar de verzekeringen dus ik heb op papier de data vanaf wanneer die kamer onbruikbaar is. Is dit niet voldoende?

Ik wil hem absoluut onnodig boos maken door aangetekende brieven te sturen. Heb dit 3 jaar geleden al gedaan vanwege een herstelling die hij niet deed en toen kreeg ik meteen te horen "zo communiceren wij niet". Het is een vrij imponerende man en ik zit erg verveeld met de situatie terwijl ik wel met de ongemakken zit, maar ja ik krijg dat gevoel niet kwijt door het weg te denken natuurlijk.

[mava105]

Dat die man van de verzekering u dat heeft gezegd is goed, maar het zou nog beter geweest zijn moest je dat ook bevestigd hebben via AS aan uw verhuurder. Dat is een officieel document waardoor de datum wordt vastgelegd.
Voortgaan op : die man van de verzekering heeft gezegd, is niet slim. De datum begint nl pas te lopen vanaf de officiële ingebrekestelling door u als huurder van de verhuurder.
Om het drogen te versnellen kan er een bouwdroger worden geplaatst. ook moeten de muren worden vrijgemaakt van bepleistering voor het sneller drogen. Nadien moet dan ook nog eens de nieuwe bepleistering opdrogen voor je er iets kan over schilderen of behangen.

[Questionmark]

Dat was dus ook mijn punt dat al een deel moet uitgekapt worden, om het drogen te versnellen, want de nieuwe muur moet dan ook nog eens uitdrogen voor die behangen kan worden.

Daarnet de huisbaas nog gehoord, donderdag komt er een vakman kijken dan weet ik meer.

Blijft wel een punt dat de kamer dan meer dan 40 dagen niet bruikbaar is. Dus omdat ik die datum niet bevestigde via een AS, kan de huisbaas mijn vraag weigeren? Ondanks de vele foto's en brieven en aanvragen bij de verzekering op datum?

[KJ86]

De oplossing voor uw probleem is redelijk simpel. Je moet uw verzekering toch aanspreken voor de krabpaal en de kast, dien tegelijkertijd huurderving in voor de termijn dat je de kamer niet kon gebruiken. De verzekeringen vechten het dan wel uit (de schade is immers verzekerd en daardoor is de gevolgschade gedekt). Als je recht hebt op huurderving wordt dit door de verzekering uitbetaald. Ik denk wel dat je enkel huurderving kan krijgen tot aan het herstel van de lek. De schimmel kan immers eenvoudig opgelost worden door af te wassen met javel, de kamer kan in principe terug in gebruik genomen worden.

[Questionmark]

Nee hoor, de muur moet wel degelijk uitgekapt worden. Er is vandaag eindelijk een vakman langsgekomen. Dus de kamer zal nog een paar weken niet te gebruiken zijn.

De huisbaas was er ook en hij had nog het lef om de schade op mij te steken, omdat de schade dermate erg is, dat deze er al langer dan een maand moest zijn. Fijn detail, ik heb de huisbaas reeds 2 maand geleden op de hoogte gesteld van het lek, maar toen was het lek "droog" dus moest er volgens hem niets aan gedaan worden. En nu plots vroeg hij me of ik vorig jaar hier niets van gemerkt had en dat het toch wel al langer aan de gang moest geweest zijn. Ik heb hem nochtans verwittigd van zodra ik het gezien had. Dat hij daar dan niets mee doet, is zijn verantwoordelijkheid.

Dus kom ik terug bij mijn beginvraag, hoeveel huur minder mag ik vragen aan mijn huisbaas voor het niet kunnen gebruiken van de kamer?

[sloeberken]

Hoeveel kamers heb je, als je bijvoorbeeld 4 kamers hebt is het gewoon 1/4.

[j.demoor]

“Art.1724.Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die gedogen, welke ongemakken hem daardoor ook mochten worden veroorzaakt, en al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moeten derven. Indien echter die herstellingen langer dan veertig dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven. Indien de herstellingen van dien aard zijn dat hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin, daardoor onbewoonbaar wordt, kan hij de huur doen ontbinden.”(Burgerlijk Wetboek).

[KJ86]

Nee hoor, de muur moet wel degelijk uitgekapt worden. Er is vandaag eindelijk een vakman langsgekomen. Dus de kamer zal nog een paar weken niet te gebruiken zijn.

De huisbaas was er ook en hij had nog het lef om de schade op mij te steken, omdat de schade dermate erg is, dat deze er al langer dan een maand moest zijn. Fijn detail, ik heb de huisbaas reeds 2 maand geleden op de hoogte gesteld van het lek, maar toen was het lek "droog" dus moest er volgens hem niets aan gedaan worden. En nu plots vroeg hij me of ik vorig jaar hier niets van gemerkt had en dat het toch wel al langer aan de gang moest geweest zijn. Ik heb hem nochtans verwittigd van zodra ik het gezien had. Dat hij daar dan niets mee doet, is zijn verantwoordelijkheid.

Dus kom ik terug bij mijn beginvraag, hoeveel huur minder mag ik vragen aan mijn huisbaas voor het niet kunnen gebruiken van de kamer?

Heb je een verzekeringsmakelaar? Laat anders hem eens langs komen, die kan de schade beter inschatten en heeft ervaring met huurderving. Als je recht heb op huurderving wordt dit toegekend door de verzekeringsmaatschappij. Huurderving is over het algemeen inbegrepen in de polis. Uw makelaar of verzekeringsmaatschappij zijn de geschikte mensen om u te vertegenwoordigen in deze zaak.

[Questionmark]

Hoeveel kamers heb je, als je bijvoorbeeld 4 kamers hebt is het gewoon 1/4.

We hebben maar 2 slaapkamers. Of bedoelde je alle ruimtes in huis inclusief living en dergelijke?

Deze middag nog eens uitleg vragen aan mijn verzekering, krijg de persoon die verantwoordelijk is voor mijn dossier maar niet aan de lijn.

Bedankt al voor de gegeven info iedereen!

[Turaki]

De schimmel kan immers eenvoudig opgelost worden door af te wassen met javel, de kamer kan in principe terug in gebruik genomen worden.

Dit is vaak maar een tijdelijke oplossing, schimmel wil namelijk zeggen dat de muur vochtig is, en de oorzaak moet weggenomen worden.
Er zijn 3 mogelijke oorzaken hiervoor, nl opstijgend water (op te lossen door injecteren), neerdalend water (een lek die hersteld moet worden), of te weinig ventilatie.

[Questionmark]

Mijn verzekeringsmakelaar weet niet van huurderving aangezien dat huurrecht is dus ga ik mijn beroepen op de huurdersbond om een correcte brief op te stellen en deze aangetekend te versturen. Ik weet ook niet hoeveel het bedrag juist is dat ik in mindering mag en kan vragen dus zo gaan we niet ver komen natuurlijk.

Het is wel al duidelijk dat zowel mijn verzekering als zijn verzekering niet echt zitten te wachten op bestekken en het allemaal maar willen laten uitdrogen. Gemakkelijk gezegd, laat uw kamer 6 maand uitdrogen en het is in orde. 6 maand een kamer niet kunnen gebruiken op een appartement met 2 kamers. Ik moet daar geen tekening bij maken dat dit een bittere pil is. Zeker aangezien de grote schade had voorkomen kunnen worden als mijn huisbaas in februari al in actie was geschoten in plaats van pas in maart.

Is er hier niemand die daar ervaring mee heeft en weet hoeveel die huurderving juist is? Want ik wil dit zo snel mogelijk in orde brengen.

[sloeberken]

Daar staat geen wettelijke regeling op, welk bedrag u juist kan vragen, derving van aantal m² gedeeld door de totale oppervlakte. Misschien hangt het ook wat af met hoeveel personen inclusief kinderen je daar woont.

[Turaki]

Daarnaast dient ook rekening gehouden te worden met de functie van de leefruimte. De woonkamer is bijvoorbeeld heel wat belangrijker dan een garage.