Ik ga proberen zo kort mogelijk onze situatie te schetsen:
- 2 jaar geleden een kort huurcontract opgemaakt met plaatsbeschrijving voor een appartement
- altijd op tijd betaald en het appartement ziet er nu mooier uit dan we er in trokken (we hebben alles witgeschilderd, perfect gereinigd want het was er een zooi toen we er introkken, de afzuigkap van de badkamer/ doucheslang/ wc-bril veranderd omdat deze stuk waren).
- een huurwaarborg gestort van 2 maanden, namelijk 1200€, gestort op een huurrekening
- we betalen 680€/maand met 100€ provisie voor de verwarming. Elektriciteit en water zijn voor onze eigen rekening. De huur is ondertussen geïndexeerd geweest.
Na 2 jaar zeggen we ons contract op. In ons contract staat dat dit mag, ondanks dat het een kort contract is van 3 jaar, mits we een 'boete' betalen van 1, 2 of 3 maanden afhankelijk in welk jaar we opzeggen. Voor ons is dit dus 1 maand.
Er is een nieuwe plaatsbeschrijving geweest en hierbij waren er geen opmerkingen dus krijgen we eerstdaags een brief dat we enkel nog de maand boete moeten betalen en verwarming. Maar hier dus het probleem:
1. De huurwaarborg was 2 x 680€, maar nu vraagt de verhuurder een 'boete' van 680€ + de index. Kan dit wel? Hij mag toch alleen maar 680€ vragen?
2. Aangezien de afrekening van de verwarming in oktober pas gebeurd wil de eigenaar dat we de volledige provisie die we nog zouden moeten betalen (dit zijn nog 5 maanden, dus 500€) laten staan op de rekening van de huurwaarborg.
Kan hij dit eisen? De verwarmingsprovisie heeft toch niets met de huurwaarborg te maken?
Bovendien zijn we niet akkoord met dit bedrag. Hij vraagt wel 100€ provisie per maand, maar we krijgen na de afrekening hier altijd geld op terug, minstens 400€. Dus eigenlijk vraagt hij veel te veel. We hebben ook bewijs dat we minder verwarmen dan hij vraagt. Maar hij wil hier niet van weten.
3. Ondanks dat we geen akkoord hebben over de huurwaarborg is er wel al een nieuwe huurder in het appartement getrokken, kan dit? Wij zijn hopelijk niet verantwoordelijk als hij het appartement afbreekt aangezien wij onze huurwaarborg nog niet hebben?
4. In ons contract staat dat als een van de partijen de huurwaarborg niet vrijgeeft hij de andere partij dan 1,25%/maand op het verschuldigde bedrag moet betalen. Wie is er in dit geval nu in fout? Kunnen we deze kosten op hem verhalen?
Alvast bedankt voor jullie advies!
Evelien
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
1- Het is geen boete maar een verbrekingsvergoeding gelijk aan het bedrag van de laatste huur. HWB heeft hier niets mee te maken. Het zal wel ongeveer overeenkomen met de aanvangshuur + index
2- Stel voor aan verhuurder een voorlopige afrekening verwarming te maken op basis van het voorbije jaar + 10 % onvoorzien.
3- Werd er een uitgaande PB opgemaakt? Dan kan nieuwe huurder schade aanbrengen zoveel hij wil, doch verhuurder kan u die niet meer aanrekenen.
4- Staat de HWB op een geblokkeerde rekening? Dan komen hier de gewone intresten bij die de bank u toekent, ook al blijft de HWB nog jaren staan.
2- Stel voor aan verhuurder een voorlopige afrekening verwarming te maken op basis van het voorbije jaar + 10 % onvoorzien.
3- Werd er een uitgaande PB opgemaakt? Dan kan nieuwe huurder schade aanbrengen zoveel hij wil, doch verhuurder kan u die niet meer aanrekenen.
4- Staat de HWB op een geblokkeerde rekening? Dan komen hier de gewone intresten bij die de bank u toekent, ook al blijft de HWB nog jaren staan.
2. Hij kan dit niet eisen. Huurwaarborg dient normaal enkel voor schade, dus als hij al de verwarming wil betaald zien, zal hij nu een afrekening moeten maken. Anders zal hij moeten wachten.
3. Voor zover ik heb begrepen is een uitgaande PB opgesteld, dus kan de verhuurder u niets meer extra aanrekenen. Mocht hij toch proberen, verwijst u naar de uitgaande PB plus het feit dat er een nieuwe bewoner is.
4. U stuurt hem een AS waarin u de vrijgave van de HWB vraagt, en verwijst naar de clausule in het contract. Dat u anders verplicht zal beroep te doen op die clausule. Die 1.25% komt dan bovenop de intrest van de bank.
3. Voor zover ik heb begrepen is een uitgaande PB opgesteld, dus kan de verhuurder u niets meer extra aanrekenen. Mocht hij toch proberen, verwijst u naar de uitgaande PB plus het feit dat er een nieuwe bewoner is.
4. U stuurt hem een AS waarin u de vrijgave van de HWB vraagt, en verwijst naar de clausule in het contract. Dat u anders verplicht zal beroep te doen op die clausule. Die 1.25% komt dan bovenop de intrest van de bank.
1. Dus eigenlijk moeten we de verbrekingsvergoeding zo aan hem betalen? En dan is de rest van de HWB voor ons?
2. Dat had ik gedaan, maar daar wilde hij niets van weten. Mag hij bovendien het geld van de HWB gebruiken voor de verwarmingsprovisie?
3. Er werd een uitgaande PB gemaakt. Dus dan zijn we hier al safe
4. De HWB staat op een geblokkeerde rekening.
Ik vrees dat als we het doen zoals hij het wil: onze verbrekingsvergoeding aan hem uitbetalen en de provisie voor verwarming laten staan op de HWB-rekening, we in oktober bij de eindafrekening van de verwarming nog eens problemen gaan krijgen. Hij heeft immers al zijn geld al gekregen (de verbrekingsvergoeding) en dus hebben we geen drukmiddel meer bij hem. Vooral omdat hij weet dat hij nog geld op de verwarmingsprovisie moet teruggeven in oktober ipv dat wij hem nog geld moeten. Ik had hem dit trouwens ook gemeld, maar toen heeft hij me compleet genegeerd.
Ik kan inderdaad een voorlopige afrekening voorstellen + 10% onvoorziene kosten, maar dan denk ik dat we dit geld kwijt zijn...
Dus weet ik niet goed wat hiermee te doen.
2. Dat had ik gedaan, maar daar wilde hij niets van weten. Mag hij bovendien het geld van de HWB gebruiken voor de verwarmingsprovisie?
3. Er werd een uitgaande PB gemaakt. Dus dan zijn we hier al safe
4. De HWB staat op een geblokkeerde rekening.
Ik vrees dat als we het doen zoals hij het wil: onze verbrekingsvergoeding aan hem uitbetalen en de provisie voor verwarming laten staan op de HWB-rekening, we in oktober bij de eindafrekening van de verwarming nog eens problemen gaan krijgen. Hij heeft immers al zijn geld al gekregen (de verbrekingsvergoeding) en dus hebben we geen drukmiddel meer bij hem. Vooral omdat hij weet dat hij nog geld op de verwarmingsprovisie moet teruggeven in oktober ipv dat wij hem nog geld moeten. Ik had hem dit trouwens ook gemeld, maar toen heeft hij me compleet genegeerd.
Ik kan inderdaad een voorlopige afrekening voorstellen + 10% onvoorziene kosten, maar dan denk ik dat we dit geld kwijt zijn...
Dus weet ik niet goed wat hiermee te doen.
-
Franciscus
- Berichten: 39752
- Juridisch actief: Nee
Niet vergeten te vermelden dat naast de gewone intrest vanaf de AS ook de gerechtelijke intrest van toepassing is.
Ik dacht nu 2,75%
Ik dacht nu 2,75%
Het is volkomen normaal, wettelijk en logisch dat de eigenaar de huurwaarborg inhoudt. Je hebt als huurder nog niet aan al uw verplichtingen voldaan, namelijk de verwarmingskosten afrekenen en de boete voor contractbreuk betalen. Het is niet logisch dat je geen afrekening krijgt. Hoe wordt er normaal afgerekend? Is het een systeem met verdeelsleutel of zijn er tussenmeters. Kan je zelf niet uitrekenen wat de kost van verwarming is? Hoe lang ben je al verhuisd? Ik hoop dat je de meterstanden hebt opgeschreven, anders kan de huisbaas rekenen wat hij wil. Je zal waarschijnlijk moeten bijbetalen op de provisie die je al betaald hebt aangezien de vorige afrekening van oktober dateert zijn het enkel wintermaanden die moeten afgerekend worden. De provisies zijn gespreid over een volledig jaar maar het grootse deel van het effectieve verbruik vindt plaats in de winter.
Je moet onmiddellijk een aangetekend schrijven versturen met de opmerking de afrekening niet uit te stellen zodat je als huurder aan uw betalingsverplichting voor verwarming kan voldoen, zodat de huurwaarborg kan vrijgegeven worden. Niets weerhoudt u om de eigenaar wat gunstiger te stemmen door de schadevergoeding voor de contractbreuk te betalen. Hou er rekening mee dat de verhuurder waarschijnlijk evenveel schrik heeft als u dat hij zijn geld niet krijgt.
Je moet onmiddellijk een aangetekend schrijven versturen met de opmerking de afrekening niet uit te stellen zodat je als huurder aan uw betalingsverplichting voor verwarming kan voldoen, zodat de huurwaarborg kan vrijgegeven worden. Niets weerhoudt u om de eigenaar wat gunstiger te stemmen door de schadevergoeding voor de contractbreuk te betalen. Hou er rekening mee dat de verhuurder waarschijnlijk evenveel schrik heeft als u dat hij zijn geld niet krijgt.
-
Franciscus
- Berichten: 39752
- Juridisch actief: Nee
Index kan hij trouwens vragen als het voorzien is in het contract.
Langs de andere kant u hebt zaken vervangen die in principe door de eigenaar dienen betaald te worden.
Langs de andere kant u hebt zaken vervangen die in principe door de eigenaar dienen betaald te worden.
Hoe kan je een afrekening van de verwarming krijgen als het warmteverbruik met calorimeters wordt gemeten?Je moet onmiddellijk een aangetekend schrijven versturen met de opmerking de afrekening niet uit te stellen zodat je als huurder aan uw betalingsverplichting voor verwarming kan voldoen, zodat de huurwaarborg kan vrijgegeven worden. .
Daarvoor is een opname van al de meters in het hele gebouw nodig, en moet er ook al een eindfactuur zijn van stroomverbruik, waterverbruik en gas of stookolie.
Er kan enkel maar een voorlopige afrekening gemaakt worden op basis van de gegevens van vorig jaar.
Je kan natuurlijk een tussentijdse eindafrekening vragen voor uw deel, maar dan moet je ook akkoord zijn alle kosten hiervoor te willen dragen( opname van alle metertjes in het hele gebouw, opmaakt van een tussentijdse eindafrekening van elektro, water en gas)
Na al heel wat heen en weer gestuur van aangetekende brieven heeft de verhuurder ons nu voor een ultimatum gesteld: hij wil tegen woensdag zijn extra provisie voor de verwarming hebben anders gaat hij 'verdere stappen ondernemen'.
Ik heb hem meermaals, per brief, proberen uitleggen dat we:
1. Niet van plan zijn om de volledige factuur, voor het opnemen van de caloriemeters van de verwarming, gaan betalen. Dit moet verdeeld worden tussen ons en de nieuwe huurder (die er al in zit) maar dit wil hij niet. Hij wil dat wij alle kosten betalen en dan, neem ik aan, zal hij dit ook aan de nieuwe huurder vragen...
2. We geen 'extra' provisie voor de verwarming willen betalen. De periode dat we hier woonden hebben we netjes elke maand de provisie voor de verwarming betaald, maar nu wil hij dus nog extra provisie. Dit omdat hij denkt dat we meer moeten betalen dan de voorschotten die we al betaald hebben maar dit is volgens mijn berekeningen niet juist. Ik heb hem deze berekeningen ook doorgegeven maar hij blijft bij zijn standpunt.
Bovendien denk ik niet dat hij zomaar extra provisie hiervoor mag aanrekenen? Dat is toch hetzelfde als je er een heel jaar woont, elke maand provisie betaald en op het einde een afrekening krijgt? Dan moet je toch ook niet plots meer provisie gaan betalen?
3. We hadden voorgesteld om te wachten op de afrekening van de verwarming die in oktober komt om dan de juiste bedragen vrij te geven, maar dit wil hij niet. Hij wil nu al zijn geld.
Wij daarentegen willen nu geen nieuwe opmeting doen voor de verwarming want dwz dat wij deze opmeting moeten betalen.
4. Ik heb meerdere malen aangehaald in de brieven dat de huurwaarborg NIET gebruikt mag worden voor de verwarmingskosten maar dat negeert hij volledig.
Dus nu is mijn vraag, stel dat hij naar de vrederechter gaat, hebben wij dan iets te verliezen of staan we sterk genoeg in onze schoenen?
Ik heb hem meermaals, per brief, proberen uitleggen dat we:
1. Niet van plan zijn om de volledige factuur, voor het opnemen van de caloriemeters van de verwarming, gaan betalen. Dit moet verdeeld worden tussen ons en de nieuwe huurder (die er al in zit) maar dit wil hij niet. Hij wil dat wij alle kosten betalen en dan, neem ik aan, zal hij dit ook aan de nieuwe huurder vragen...
2. We geen 'extra' provisie voor de verwarming willen betalen. De periode dat we hier woonden hebben we netjes elke maand de provisie voor de verwarming betaald, maar nu wil hij dus nog extra provisie. Dit omdat hij denkt dat we meer moeten betalen dan de voorschotten die we al betaald hebben maar dit is volgens mijn berekeningen niet juist. Ik heb hem deze berekeningen ook doorgegeven maar hij blijft bij zijn standpunt.
Bovendien denk ik niet dat hij zomaar extra provisie hiervoor mag aanrekenen? Dat is toch hetzelfde als je er een heel jaar woont, elke maand provisie betaald en op het einde een afrekening krijgt? Dan moet je toch ook niet plots meer provisie gaan betalen?
3. We hadden voorgesteld om te wachten op de afrekening van de verwarming die in oktober komt om dan de juiste bedragen vrij te geven, maar dit wil hij niet. Hij wil nu al zijn geld.
Wij daarentegen willen nu geen nieuwe opmeting doen voor de verwarming want dwz dat wij deze opmeting moeten betalen.
4. Ik heb meerdere malen aangehaald in de brieven dat de huurwaarborg NIET gebruikt mag worden voor de verwarmingskosten maar dat negeert hij volledig.
Dus nu is mijn vraag, stel dat hij naar de vrederechter gaat, hebben wij dan iets te verliezen of staan we sterk genoeg in onze schoenen?
Wij daarentegen willen nu geen nieuwe opmeting doen voor de verwarming want dwz dat wij deze opmeting moeten betalen
Uiteraard moeten jullie die betalen want het maakt deel uit van de verwarmingskosten die ten late zijn van de huurder. Zonder die tussenopneming is een correcte afrekening tussen de twee opeenvolgende huurders trouwens onmogelijk. En jullie willen toch een correcte afrekening?
Als verhuurder ga ik zo als jaren tewerk en nog nooit een opmerking over gekregen.
Uiteraard moeten jullie die betalen want het maakt deel uit van de verwarmingskosten die ten late zijn van de huurder. Zonder die tussenopneming is een correcte afrekening tussen de twee opeenvolgende huurders trouwens onmogelijk. En jullie willen toch een correcte afrekening?
Als verhuurder ga ik zo als jaren tewerk en nog nooit een opmerking over gekregen.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
Klopt niet, er zijn legio uitspraken van vredegerechten dat de nog niet verwerkte jaarlijkse afrekening geen geldige reden vormt voor het inhouden van de volledige waarborg tot de afreking is gemaakt. De vonnissen in die aard besluiten steeds dat de verhuurder gerechtigd is voor te stellen een deel van de huurwaarborg, in verhouding met de verlopen periode en de individuele afrekening van de voorgaande jaren, te reserveren voor deze kost.Het is volkomen normaal, wettelijk en logisch dat de eigenaar de huurwaarborg inhoudt. Je hebt als huurder nog niet aan al uw verplichtingen voldaan, namelijk de verwarmingskosten afrekenen en de boete voor contractbreuk betalen.
Aangezien TS hier plaatst dat ze jaarlijks een deel van haar voorschot terugkreeg is er geen enkele reden om thans nog een bijkomend voorschot te eisen.
- voor een tussentijdse opname vanwege verbreking huurcontract zijn er apparte tarieven voorzien. Deze kan u meestal terugvinden op de site van de maatschappij, via mail of telefonisch bij hen opvragen. De opname kost zelf vormt maar een klein onderdeel van de facturatie die de maatschappij voor het beheer aanrekent. (normaliter is dit tussen de € 45-€100)
- De verhuurder kan u geen kosten aanrekenen voor gebruik in de periode na het beëindigen van uw overeenkomst en wanneer er reeds een nieuwe huurder in het pand aanwezig is. Voor de periode dat het pand leegstond tussen beide bewoners dient het huurcontract bekeken te worden indien het, zoals hier, gaat om een contract van bepaalde duur.
- u stelt de verhuurder voor om de schadevergoeding voor het vroegtijdig verbreken van de overeenkomst buiten de waarborg om te betalen. (het bedrag dat u dient te betalen is evenredig aan één maand de laatst betaalde huur. Als deze werd geïndexeerd dient u dat bedrag te betalen, indien de huur niet werd geïndexeerd dient u dat bedrag te betalen.)
Indien u de bewijzen van de vorige afrekeningen meeneemt, bewijst dat u heeft voorgesteld, gelet op de problemen die hij maakt, de schadevergoeding buiten de huurwaarborg om te regelen zodat deze geen onderdeel uitmaakt van de betwisting, heeft u voor het vredegerecht niets te vrezen. u dient iedere stap echter te kunnen bewijzen. vervul dan ook iedere communicatie vanaf nu via AS.
Nee, natuurlijk moeten we die betalen, ik denk dat je me verkeerd verstaan hebt:Uiteraard moeten jullie die betalen want het maakt deel uit van de verwarmingskosten die ten late zijn van de huurder. Zonder die tussenopneming is een correcte afrekening tussen de twee opeenvolgende huurders trouwens onmogelijk. En jullie willen toch een correcte afrekening?
Als verhuurder ga ik zo als jaren tewerk en nog nooit een opmerking over gekregen.
De afrekening voor de verwarming komt pas in oktober maar we zijn er sinds 1 maart vertrokken. Ondertussen is er een nieuwe huurder ingetrokken. De verhuurder wil wachten tot hij de afrekening voor de verwarming in oktober krijgt en dan pas de huurwaarborg vrijgeven en de verwarming afrekenen. Daarinboven wil hij nu nog 400€ extra provisie voor de verwarming omdat hij denkt dat we nog moeten bijleggen bij de afrekening in oktober.
Bovendien is hij er niet mee akkoord dat we in oktober de kosten van de factuur van de verwarming willen delen met de nieuwe huurder. Hij wil dat wij kosten betalen én dat de nieuwe huurder kosten betaald en dat kan natuurlijk niet! Dit moet in 2 gedeeld worden!
Het is iets heel anders als we zeggen: we laten nu de verwarming opnemen en rekenen nu alles af. Dan moeten wij uiteraard de kosten van de opmeting betalen, dat spreekt voor zich. Maar we moeten deze toch niet betalen als de nieuwe huurder er nu al in zit en ook verwarming zit te verbruiken? Dat slaat toch op niets?
Maar ik ga inderdaad eens horen wat zo een tussen opmeting kost bij de firma zelf. Misschien valt dat wel mee en dan kunnen we dit nu allemaal laten uitrekenen en zijn we van de hele nest af!
Het is iets heel anders als we zeggen: we laten nu de verwarming opnemen en rekenen nu alles af. Dan moeten wij uiteraard de kosten van de opmeting betalen, dat spreekt voor zich. Maar we moeten deze toch niet betalen als de nieuwe huurder er nu al in zit en ook verwarming zit te verbruiken? Dat slaat toch op niets?
U moet enkel het verbruik betalen mbt tot periode dat u er woonde. Maar dat kan eerst bij de eindafrekening binnen x maanden als voor alle appartementen het verbruik is opgenomen.
U moet enkel het verbruik betalen mbt tot periode dat u er woonde. Maar dat kan eerst bij de eindafrekening binnen x maanden als voor alle appartementen het verbruik is opgenomen.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.