Gemeenschappelijke kosten doorrekenen

[Turaki]

De wetten die van toepassing zijn op de woninghuur zijn van dwingend karakter, mag dus niet van afgeweken worden. Ik zit hier al maanden op dat forum bezig over clausules waarin ik de interpretatie van de wet verschuif in het voordeel van de verhuurder. Die schiet je zonder pardon onmiddellijk af. Als een clausuele wordt opgenomen in het contract die rechtstreeks tegen de huurwet ingaat, heeft de huurwetgeving opeens geen dwingend karakter meer. Nu voel ik mij wel een beetje geviseerd.

Ik richtte mij op het woordje "altijd", en heb in mijn antwoord ook duidelijk verwezen naar wetten van dwingend karakter. Uw antwoord was namelijk een veralgemening die niet correct was. Voor de rest heb ik geen commentaar gehad op uw antwoord, hoewel dit nog kan komen...

[roharro]

Het uur van de onzin heeft hier weer toegeslagen!

Contract is BINDEND

Het enige wat de wet oplegt is dat sommige kosten NOOIT mogen worden doorgerekend aan de huurder. Omgekeerd is er geen enkele beperking wat betreft de kosten waarvan men de huurder mag vrijstellen.

[KJ86]

Het uur van de onzin heeft hier weer toegeslagen!

Contract is BINDEND

Het enige wat de wet oplegt is dat sommige kosten NOOIT mogen worden doorgerekend aan de huurder. Omgekeerd is er geen enkele beperking wat betreft de kosten waarvan men de huurder mag vrijstellen.

Zie onderstaande link.

http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf

Beginnen lezen vanaf pag 15!

[roharro]

Dan zou ik dus in de toekomst ook geen kosten mogen aanrekenen om de boiler te laten kuisen? Als die boiler in het appartement staat is dat een privatieve kost en heeft niets te maken met de gemeenschappelijke kosten.
Net zoals het water en electriciteit in de gemeenschappelijke delen? Neen, in uw contract hebt u bepaald dat ze die niet moeten betalen, het zijn immers gemeenschappelijke kosten van het gebouw.
Ik zou bijvoorbeeld nog kunnen zeggen dat ze de verzekering (blokpolis) niet moeten betalen. Dat kunt u in het geheel niet zeggen want het is verboden die kosten aan de huurder aan te rekenen.
Dat mijn appartement zou afbranden is voor hen van weinig belang, zij hebben inboedelverzekering. Zoals steeds is de wet hier weer niet erg duidelijk...Klopt van geen kanten...ze dienen niet enkel een inboedelverzekering af te sluiten, maar vooral een brandverzekering voor het huurdersrisico.

[roharro]

Het uur van de onzin heeft hier weer toegeslagen!

Contract is BINDEND

Het enige wat de wet oplegt is dat sommige kosten NOOIT mogen worden doorgerekend aan de huurder. Omgekeerd is er geen enkele beperking wat betreft de kosten waarvan men de huurder mag vrijstellen.

Zie onderstaande link.

http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf

Beginnen lezen vanaf pag 15!

En???
Brochure is me reeds lang bekend...

[KJ86]

]De wet voorziet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is. Gedurende de ganse duur van de overeenkomst moet hij de nodige herstellingen uitvoeren, behalve deze die beschouwd worden als het normale onderhoud, wat ten laste van de huurder valt. Deze regels zijn van verplichtende aard wat betekent dat zij steeds van toepassing zijn zelfs wanneer het contract een tegenovergestelde clausule inhoudt. Deze laatste regel is enkel van toepassing op huurovereenkomsten die na 18 mei 2007 worden afgesloten.

Dat wil dus zeggen dat de clausule van de algemene kosten niet van toepassing is op het onderhoud waarvoor de huurder verantwoordelijk is, een deel van de algemene kosten, degene die gemaakt zijn voor het onderhoud zal de verhuurder dus kunnen verhalen op de huurder.

[sloeberken]

KJ86 ik begrijp u volhouden niet, als hier 3 a 4 mensen zeggen waaronder ook vandebos dat TS geen kosten kan vorderen van huurder door de clausule in zijn eigen huurcontract omtrent ook maar enige algemene kosten, de huurprijs is met dit contract all in. Verhuurder heeft dit zo bepaald in zijn eigen contract.
Hij kan toch moeilijk iets gaan vorderen wat hij uitgesloten heeft, en daarbij gaan uitzonderingen maken.

[Vandebos]

Het is immers wettelijk zo bepaald en de wet heeft altijd voorrang op contractuele bepalingen.

Neen, contractuele bepalingen hebben voorrang op de wet, tenzij de wet van dwingend karakter is. In alle andere gevallen geldt het contract als wet voor de contractanten (art 1134 bw).

De wetten die van toepassing zijn op de woninghuur zijn van dwingend karakter, mag dus niet van afgeweken worden. Ik zit hier al maanden op dat forum bezig over clausules waarin ik de interpretatie van de wet verschuif in het voordeel van de verhuurder. Die schiet je zonder pardon onmiddellijk af. Als een clausuele wordt opgenomen in het contract die rechtstreeks tegen de huurwet ingaat, heeft de huurwetgeving opeens geen dwingend karakter meer. Nu voel ik mij wel een beetje geviseerd.

De artikels die handelen over de algemene kosten maken deel uit van de wetgeving op mede-eigendom en zijn niet expliciet van dwingend recht. De artikelen van de woninghuurwet zijn wel expliciet van dwingend tenzij anders vermeld, daar zorgt art 12 van de woninghuurwet voor.

Je dient maw telkens te controleren welk artikel valt onder welk stelsel, mede-eigendom, WHW of gemeen huurrecht. Daarnaast dien je ook nog eens de woordkeuze in de wetgeving, eventuele oordelen van het GWH en RVS, andere wetten en vonnissen van gewone rechtbanken te bestuderen.

Nooit gezegd dat het eenvoudig was.

[KJ86]

KJ86 ik begrijp u volhouden niet, als hier 3 a 4 mensen zeggen waaronder ook vandebos dat TS geen kosten kan vorderen van huurder door de clausule in zijn eigen huurcontract omtrent ook maar enige algemene kosten, de huurprijs is met dit contract all in. Verhuurder heeft dit zo bepaald in zijn eigen contract.
Hij kan toch moeilijk iets gaan vorderen wat hij uitgesloten heeft, en daarbij gaan uitzonderingen maken.

Ik ben daarmee akkoord dat het huurcontract all-in is, de recurrente kosten voor het gebruik van de algemene delen zal de verhuurder niet kunnen verhalen. Het deel van de algemene kosten dat gebruikt is voor het onderhoud (enkel het onderhoud waar de huurder voor verantwoordelijk is, vb het ongediertebestrijding die ts heeft aangehaald) kan niet gedekt worden door de clausule omdat de verhuurder en huurder geen contractuele bepalingen mogen inlassen die tegen de huurwetgeving ingaan. De huurwetgeving is duidelijk dat een deel van het onderhoud voor de huurder is.
Hetgeen dat roharro verkondigt (zie zijn quote hieronder) is dus fout, want hij beweert dat de huurwetgeving alleen maar bepalingen heeft omtrent kosten voor de verhuurder en geen verplichtingen voor de huurder.

Het enige wat de wet oplegt is dat sommige kosten NOOIT mogen worden doorgerekend aan de huurder. Omgekeerd is er geen enkele beperking wat betreft de kosten waarvan men de huurder mag vrijstellen.

[Vandebos]

Wat betreft de kosten voor gemeenschappelijke delen is het in feite eenvoudig, er zijn een drietal juristen die individueel een overzicht van de kosten hebben opgelijst die in een gemeenschap kunnen gemaakt worden. Vervolgens hebben ze gekeken of deze de bewoner dan wel de eigenaar bevoordelen en op basis hiervan hebben ze een verdeelschema opgesteld. Deze voorstellen, die geen wet zijn, zullen bij betwisting in een geding steeds gebruikt worden, naast de vonnissen in gelijkaardige zaken in de regio. De rechtbanken houden namelijk rekening met wat men noemt de regionale traditie.

Het meest complex uitgewerkte systeem is van M. Wahl. Indien een eigenaar zich hierop baseert is het virtueel onmogelijk om ernstig op de vingers getikt te worden.

[Vandebos]

Voor de kosten bij verhuur van een woning zijn de reparatiekosten dan weer wel met dwingend recht geregeld. Die uitleg vindt u oa. Terug in de sectie nuttige documenten.

[roharro]

De huurwetgeving is duidelijk dat een deel van het onderhoud voor de huurder is.
Begrijpt u nu werkelijk niet dat een eigenaar van een appartement afstand kan doen van het aanrekenen aan zijn huurder van het aandeel in de gemene kosten van het appartementsgebouw?

Hetgeen dat roharro verkondigt (zie zijn quote hieronder) is dus fout, want hij beweert dat de huurwetgeving alleen maar bepalingen heeft omtrent kosten voor de verhuurder en geen verplichtingen voor de huurder. Dat zeg ik niet! Ik zeg enkel dat bij verhuur van een appartement CONTRACTUEEL kan worden afgeweken van hetgeen zou gelden zonder die afwijking maar dat er een asymmetrie is tussen de mogelijke afwijking ten gunste van de verhuurder en die ten gunste van de huurder: de verhuurder kan perfect alle gemene kosten op zich nemen, maar omgekeerd kan hij niet alle gemene kosten opleggen aan de huurder.
Bijv. hij kan hem niet het aandeel van de premie van de blokpolis aanrekenen, geen grote herstellingkosten aan de gemene delen, enz...

Alles wat ik heb geschreven staat in het teken van de vraag die werd gesteld: aanrekenen van een aandeel in de gemene kosten van een appartementsgebouw. Ik heb niets geschreven over de regels die gelden voor het doorrekenen aan de huurder van de kosten van het privatief zelf. Mijn antwoorden betreffen dus ook niet de verhuur van een eengezinswoning.

Ik stel vast dat hier één en ander werd dooreengehaald.

@vandebos: ook de wet op de mede-eigendom is van dwingend recht ingevolge art. 577-1 B.W.

[Vandebos]

Bedankt voor de correctie, ik veronderstel dat je art. 577-14 BW bedoelde?

Ik heb me onvolledig uitgedrukt, het was mijn bedoeling aan te halen dat in tegenstelling voor de verhuur van een pand zonder mede-eigendom er voor mede-eigendom geen dwingende oplijsting is welke reparatiekosten voor wie zijn. Mijn fout.

[KJ86]

De huurwetgeving is duidelijk dat een deel van het onderhoud voor de huurder is.
Begrijpt u nu werkelijk niet dat een eigenaar van een appartement afstand kan doen van het aanrekenen aan zijn huurder van het aandeel in de gemene kosten van het appartementsgebouw?

Ik zal het nog eens herhalen. De verhuurder kan zeker de gemene kosten op zich nemen (zoals ik hierboven al herhaaldelijk geschreven heb) echter de kosten van onderhoud (enkel het onderhoud waarvoor de huurder aansprakelijk is) kunnen en zijn niet gedekt door de clausule in het contract dat de gemeenschappelijke kosten voor de verhuurder zijn, simpelweg omdat de huurwetgeving anders zegt.

Om terug te komen op de vraag van TS

Door de clausule in uw contract kan je niets doorrekenen van de gemeenschappelijke kosten behalve het onderhoud waarvoor de huurder aansprakelijk is.

het strooizout mag je doorrekenen
het onderhoud van de CV-ketel
de bestrijding van het ongedierte

[roharro]

De huurwetgeving is duidelijk dat een deel van het onderhoud voor de huurder is.
Begrijpt u nu werkelijk niet dat een eigenaar van een appartement afstand kan doen van het aanrekenen aan zijn huurder van het aandeel in de gemene kosten van het appartementsgebouw?

Ik zal het nog eens herhalen. De verhuurder kan zeker de gemene kosten op zich nemen (zoals ik hierboven al herhaaldelijk geschreven heb) echter de kosten van onderhoud (enkel het onderhoud waarvoor de huurder aansprakelijk is) kunnen en zijn niet gedekt door de clausule in het contract dat de gemeenschappelijke kosten voor de verhuurder zijn, simpelweg omdat de huurwetgeving anders zegt.

Om terug te komen op de vraag van TS

Door de clausule in uw contract kan je niets doorrekenen van de gemeenschappelijke kosten behalve het onderhoud waarvoor de huurder aansprakelijk is.

het strooizout mag je doorrekenen
het onderhoud van de CV-ketel
de bestrijding van het ongedierte

Graag wetsartikels waarin staat dat men dit , ondanks afwijkende contractuele bepalingen tussen huurder en verhuurder, toch nog mag doorrekenen.

U schrijft zelf "de verhuurder kan zeker de gemene kosten op zich nemen". Ik spreek dan enkel ook over de "gemene kosten", dus niet de kosten verbonden aan het privatief.

Het strooizout kan behoren tot de gemene kosten, bijv. als de huisbewaarder daarvoor zorgt.
Het onderhoud van de ketel kan behoren tot de gemene kosten indien het een collectief verwarmingsysteem is.
Bestrijding van ongedierte in de gemene delen behoort ook tot de gemene kosten. Indien binnen appartement dan weer niet.