huren: zelf opzeg doen of wachten tot hij gegeven wordt?

[KimSe]

Een vriendin van me zit met een dilemma na een onverwacht en onaangekondigd bezoek van haar huisbaas.

Ik schets de situatie even:
Vriendin huurt sinds juli 2013 een woning. (contract 3-6-9)
Huisbaas geeft toestemming voor een huisdier (hond) bij aanvang van het contract.

In de loop van het jaar komen een aantal gebreken naar boven (zo zitten onder meer leidingen verkeerd aangesloten waardoor de aflopen van het bad en een toilet niet of nauwelijks werken)
Deze gebreken zijn telefonisch aan het makelaarskantoor en aan de huisbaas gemeld maar ondanks enkele loze beloftes zijn deze niet aangepakt.

In januari van dit jaar wordt aan de huisbaas (opnieuw telefonisch) toestemming gevraagd voor het houden van een 2e hond. Deze toestemming wordt mondeling gegeven.

Deze week staat de huisbaas voor de stoep, onaangekondigd.
Hij wurmt zich een weg naar binnen en doorloopt het ganse huis (jawel, tot badkamer, berging, slaapkamers toe...)

Zijn vaststellingen:
- huis ligt er niet proper genoeg bij (hoewel zeer subjectief natuurlijk, want wat is "proper genoeg")
- de 2e hond is "te groot"
- tuin is niet voldoende onderhouden (tuin = een klein grasperk en kiezelsteentjes waarop bloempotten staan om toch maar wat groen te hebben... waarmee ik wil zeggen dat niet voldoende onderhouden hier ook nogal twijfelachtig is)


Een eerste grove fout of vergissing van de vriendin in kwestie is natuurlijk dat niets op papier staat, wat haar kansen in het verder verloop van deze zaak héél wat verkleinen...


Volgens mij heeft ze nu 3 mogelijkheden:

1. Ofwel zelf haar opzeg doen: rekening houdende met een opzeg van 3 maand en het feit dat ze 2 maand huur (of haar waarborg) kwijtspeelt.

2. Opzeg krijgen van de verhuurder: Wanneer hij opzegt (in het beste geval zonder motivering) heeft zij volgens mij recht op een schadevergoeding en een opzegtermijn van 6 maand.
Klopt dit?
Hoeveel bedraagt de schadevergoeding?

3. verhuurder verbreekt de overeenkomst omwille van contractbreuk (toegegeven, het feit dat ze de toestemming voor de honden niet op papier heeft, maakt deze optie wel heel reëel).
Waaraan mag ze zich dan verwachten?
Ben ik correct als ik zeg dat dan de eventuele schadevergoeding en termijn zal moeten onderhandeld worden?

Ik lees graag jullie objectieve kijk op deze situatie...

[Turaki]

Objectief? Alle argumenten van de huisbaas slaan op niets. Netheid is irrelevant, tenzij hierdoor schade ontstaat. Honden vallen onder privésfeer (meeste rechters oordelen ondertussen al zo), en zolang er geen overlast is voor de buren (vooral een probleem in appartementen) zal hij weinig kunnen doen. Onderhoud tuin is hetzelfde als de netheid.

Uw vriendin kan zelfs klacht indienen wegens huisvredebreuk met geweld (naar binnen "wringen"). Daarnaast heeft hij recht op 1 huisbezoek per jaar, op voorhand aangevraagd.

Heeft uw vriendin enige van deze zaken op papier?
Indien niet, situatie negeren. Hij heeft geen reden om een opzeg te doen, en kan haar niet buitenzetten zonder reden voor juni 2016 (met schadevergoeding van 9 maanden huur).
Indien wel, via AS alles betwisten (tekst van de brief hier plaatsen, zodoende kan geholpen worden met een voorbeeld van antwoord), en in zelfde AS laten weten dat hij hiermee zijn bezoek voor dit jaar heeft gehad, en dat hij een volgend bezoek via AS dient aan te vragen.

Daarnaast ook alle sloten veranderen, en altijd kijken wie er aan de deur staat voor je deze opendoet. Is het de verhuurder, niet opendoen.

[Vandebos]

1. Klopt

2. Ofwel opzeg voor eigen bewoning, 6 maand, geen schadevergoeding, ofwel opzeg zonder reden, kan slechts op einde van driejarige periode, negen maand huur schadevergoeding.

3. Over welke honden spreken we? Contractbreuk zal enkel bij vonnis kunnen aangezien art 1762bis.

Art. 1762bis. <Ingevoegd bij W 30-05-1931, art. 1> De uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde wordt voor niet geschreven gehouden.

[KimSe]

Het gaat om een jack russel en een berner sennen.
Voor de jack russel was er al toestemming aan het begin van het contract.

[Vandebos]

Voor de tweede hond zou de verhuurder kunnen aanvoeren dat de tuin effectief te klein is.

In eerste instantie de weg volgen die Turaki voorstelt.

[KJ86]

huis ligt er niet proper genoeg bij (hoewel zeer subjectief natuurlijk, want wat is "proper genoeg")

Het is zoals je zegt subjectief, maar de huurder heeft wel als verplichting om de woning op regelmatige tijdstippen schoon te maken. Ik durf het bijna niet te zeggen maar dit valt onder artikel 1728 (de woning bewonen als een goed huisvader).
Zoals turaki aangeeft maakt het voor de verhuurder inderdaad niet veel uit hoe de huurder woont, maar het kan belangrijk zijn als de verhuurder zou willen overgaan naar een eventuele verkoop van het pand.
Als dat laatste niet het geval is, ben je uiteraard niet vrijgesteld van de woning goed te onderhouden.

In uitspraken die ik gelezen heb in de krant, werd het contract nooit verbroken als de rechter oordeelt dat de woning niet geschikt is voor een bepaald huisdier, maar werd de huurder telkens opgelegd om een andere thuis te zoeken voor het desbetreffende huisdier.

[Franciscus]

Zoals reeds gezegd ALS de huisbaas zomaar is binnengedrongen is dat huisvredebreuk zonder toestemming binnengaan.
Daarbij heeft hij geen fluit te zeggen over hoe 'proper' het is. Pas op het einde van het contract bij de uittredende plaatsbeschrijving.

[meesje]

Zoals reeds gezegd ALS de huisbaas zomaar is binnengedrongen is dat huisvredebreuk zonder toestemming binnengaan.
Daarbij heeft hij geen fluit te zeggen over hoe 'proper' het is. Pas op het einde van het contract bij de uittredende plaatsbeschrijving.

Klopt. Indien de huurder het goed moet beheren als een goed huisvader, wil dit zeggen dat hij gehouden is om het nodige te doen om te voorkomen dat er schade komt aan het gehuurde pand, bv. dat hij het pand voldoende verlucht en verwarmt.

Maar het heeft niets te maken met periodiek stof afnemen en dweilen!
"Huisvader" is geen synoniem voor huisman (=man die huishouden doet).

[KJ86]

Zoals reeds gezegd ALS de huisbaas zomaar is binnengedrongen is dat huisvredebreuk zonder toestemming binnengaan.
Daarbij heeft hij geen fluit te zeggen over hoe 'proper' het is. Pas op het einde van het contract bij de uittredende plaatsbeschrijving.

Het probleem is dat de huurder geen huisvredebreuk kan bewijzen.
Het spijtige is dat de procureur harde bewijzen nodig heeft om de verhuurder strafrechterlijk te vervolgen.
Het kan natuurlijk nooit geen kwaad om het aan te geven, dan kan de politie zich ook nog eens nuttig maken, maar er zal geen gevolg aan gegeven worden.

[Vandebos]

Slot veranderen en verhaal is gedaan.

[KJ86]

en best de politie bellen op het moment dat hij zich naar binnen wringt.

[Turaki]

en best de politie bellen op het moment dat hij zich naar binnen wringt.

Beter nog, als hij belt niet opendoen, en als hij dan begint te roepen politie bellen dat iemand probeert je deur te forceren (je vergeet even dat je die persoon kent of gezien hebt, want de politie is al minder geneigd om zich te haasten als het gaat over een boze verhuurder).

[KimSe]

Ik denk dat een mandje was, dat wacht om gestreken te worden, niet als "niet proper" kan aanzien worden... Ook het feit dat er speelgoed ligt (met 2 kindjes niet meer dan normaal denk ik) kan volgens mij niet aanzien worden als "niet proper"...

Het is voor haar nu vooral belangrijk te weten waar ze voor staan, wat haar opties zijn en hoe ze gepast kan reageren...

Bedankt voor alle informatie en tips trouwens...

Wat de huisvredebreuk betreft heeft ze inderdaad geen bewijzen, net zoals ze dat niet heeft van de toestemming om de honden te houden, jammer maar zal voor haar een les zijn voor de toekomst...

[sloeberken]

Wat de huisvredebreuk betreft heeft ze inderdaad geen bewijzen, net zoals ze dat niet heeft van de toestemming om de honden te houden, jammer maar zal voor haar een les zijn voor de toekomst...

Gewoon slot veranderen, en bij verhuis oud slot terug plaatsen. Voor huisdieren hoef je geen toestemming te vragen, je moet enkel zo nuchter zijn om voor uzelf uit te maken wat kan en niet kan.

Voor de gebreken dit steeds melden met AS zodat je bewijs hebt, en later er niet zelf zal moeten voor opdraaien.

Zou gewoon afwachten wat er gebeurd, zou zeker niet zelf het huurcontract opzeggen. Verhuurder kan niet opzeggen voor contractbreuk, dit kan enkel de vrederechter, deze zal voor dergelijke zaken huurcontract niet verbreken.

Als de situatie veranderd kan je hier steeds terecht voor u problemen.

Als link de huurwet 2014: http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;