tegensprekelijke vaststelling onrechtmatige boekhouding

[besteph]

IK zou een tegensprekelijke controle willen laten uitvoeren van de naar mijn mening onrechtmatig gehouden boekhouding door onze professionele syndicus.
Dat de ventilatie van de aangeboden kostenafrekeningen voor mijn kavel inderdaad reeds geruime tijd onrechtmatig zijn werd reeds vastgesteld door een boekhoudkantoor.
Maar deze controle is dus enkel voor mijn kavel aangevraagd en ook niet tegensprekelijk voor de hele VME boekhouding gebeurd.

Ik zou nu zo spoedig mogelijk aan een deurwaarder willen vragen om aanwezig te zijn tijdens een nieuw uit te voeren controle van de volledige boekhouding VME, om een bewijs stuk in handen te hebben dat voldoende juridische waarde heeft om op de rechtbank te kunnen gebruiken.

Maar ik vraag me tevens af:
1. moet deze taak gevraagd worden aan een deurwaarder of een gerechtsdeurwaarder ? en waar ligt dan het verschil?
2. een deurwaarder doet vaststellingen zoals bij overspel, maar valt de vaststelling die ik wil heden zou willen vragen ook onder de taak van (gerecht) deurwaarders? Staat hierover iets in de wetgeving??
3. kan aan deze controle vraag door de syndicus geweigerd worden te voldoen?

Dank bij voorbaat voor een reactie

[denlowie]

Is dit niet het werk voor een bedrijfsrevisor in plaats van een deurwaarder.

[roharro]

En wat doet de Commissaris van de Rekeningen van jullie VME in deze?

[besteph]

@denlowie. Kan een bedrijfsrevisor een tegensprekelijke vaststelling doen tijdens zijn controle functie, opdat het door hem afgeleverde verslag voldoende bewijskracht zou hebben op de rechtbank?? heeft iemand een idee wat daarover in de wet wodt geschreven?

Bij ons is de commissaris van de rekeningen een mede-eigenaar die er alle baat bij heeft om bepaalde kosten gemaakt voor het herstel van gemeenschappelijke delen te proberen door te schuiven naar het kleinste kavel tot eigen baten (= grootste kavel) en dit natuurlijk met mede-weten en akkoord van de syndicus .

[roharro]

U spant de kar voor het paard.
Indien u overtuigd bent van malversaties in uw nadeel en indien niettegenstaande die malversaties de AV toch kwijting heeft gegeven aan syndicus en de Commissaris dan moet u naar de vrederechter stappen. U legt hem dan uw klacht + de informatie waarop uw klacht berust voor. De vrederechter zal dan wel beslissen of er iemand moet worden aangesteld voor het controleren van de boekhouding en dat dan ook doen.

[besteph]

@Roharro zo simpel als u het stelt ligt het echt niet.

In een eerste vonnis is de vrederechter NIET ingegaan op de vordering tot aanstelling van een professionele Commissaris van de rekeningen. Hij heeft wel bevestigd dat er toen GEEN commissaris was, welke wettelijk aanwezig diende te zijn. Maar omdat tegenpartij beweerde dat er een mede-eigenaar deze taak zou op zich nemen werd deze eis toen dus niet ingewilligd. Met alle gevolgen zoals in vorige post vermeld.

Tussen haakjes ik heb het kleinste kavel en heb uiteraard als ENIGE GEEN DECHARGE gegeven voor de kostenafrekeningen en het beheer van de syndicus . De syndicus beweerd nu op zijn beurt dat er een voldoende meerderheid was om de decharge voor zijn beheer met voldoende meerderheid gestemd werd en dus aanvaard kon worden.!!!

Tenzij iemand een andere mogelijkheid ziet, is het naar mijn mening nu wel erg belangrijk om een officieel document voor te kunnen leggen waarbij de vrederechter zal moeten erkennen dat er wel degelijk onregelmatigheden in de boekhouding van de syndicus voorkomen, en ik als minderheid financieel geschaad blijf worden door de meerderheid.

Kan ik op deze manier iets verliezen? Is hiervoor iets juridisch/ wettelijk voorzien? Deze procedure voor de vrederechter duurt nu reeds sinds 28/6/2013 en is enkele dagen geleden opnieuw naar de rol verwezen. Ik wil dat er graag zo snel mogelijk een einde aan zou komen.

[roharro]

Ik kan moeilijk oordelen want ik weet niet wat er juist mis loopt.

Het enige wat ik me kan indenken is dat de syndicus de quotiteit van uw appartement - zoals vastgesteld in de basisakte- niet toepast voor de kostenafrekening? Maar ik kan niet geloven dat de vrederechter dan niet zou hebben ingegrepen.
Dus mijn vraag: Waarom voelt u zich als enige, wegens eigenaar kleinste appartement, tekortgedaan?

Dat de Commissaris van de Rekeningen de kosten van zijn groot appartement naar uw klein appartement zou doorschuiven doet me eerlijk gezegd de wenkbrauwen fronsen:
-ten eerste: Commissaris van de Rekeningen doet geen kostenafrekening
-ten tweede: de verdeling ofte ventilatie ligt vast volgens de statuten

"Tenzij iemand een andere mogelijkheid ziet, is het naar mijn mening nu wel erg belangrijk om een officieel document voor te kunnen leggen waarbij de vrederechter zal moeten erkennen dat er wel degelijk onregelmatigheden in de boekhouding van de syndicus voorkomen"
??? U legt hem toch de stukken voor op grond waarvan u zelf tot dit besluit bent gekomen?

[besteph]

Inderdaad toen ik eigenaar werd werden de quotiteiten NIET in aanmerking genomen zoals vastgesteld in de basisakte voor de berekening van de kosten. Vermits er geen decharge werd gegeven voor het beheer van de syndicus heeft de vrederechter in een eerste vonnis beslist dat de kosten VANAF 1/9/2012 dienden herberekend te worden volgens de basisakte en de statuten van de VME;
Maar er was ook geen Commissaris van de rekeningen aangesteld, niettegenstaande verplicht, omdat een mede-eigenaar ook kan/mag optreden als commissaris rekeningen en er een kmaar op die eis is de vrederechter niet ingegaan omdat een mede-eigenaar ook als commissaris mag optreden zulke commissaris ookEr werd aan de vrederechter Nerchter gee
In het eerste vonnis besliste de vrederechter dat de kosten vanaf 1/9/2012 herberekend dienden te worden volgens de verdeelsleutels. quotiteiten. . Maar hij ging niet in op mijn eis om een professionele commissaris aan te stellen en de syndicus te vervangen.

[roharro]

Inderdaad toen ik eigenaar werd werden de quotiteiten NIET in aanmerking genomen zoals vastgesteld in de basisakte voor de berekening van de kosten. Vermits er geen decharge werd gegeven voor het beheer van de syndicus heeft de vrederechter in een eerste vonnis beslist dat de kosten VANAF 1/9/2012 dienden herberekend te worden volgens de basisakte en de statuten van de VME;
Maar er was ook geen Commissaris van de rekeningen aangesteld, niettegenstaande verplicht, omdat een mede-eigenaar ook kan/mag optreden als commissaris rekeningen en er een kmaar op die eis is de vrederechter niet ingegaan omdat een mede-eigenaar ook als commissaris mag optreden zulke commissaris ookEr werd aan de vrederechter Nerchter gee
In het eerste vonnis besliste de vrederechter dat de kosten vanaf 1/9/2012 herberekend dienden te worden volgens de verdeelsleutels. quotiteiten. . Maar hij ging niet in op mijn eis om een professionele commissaris aan te stellen en de syndicus te vervangen.

Dat is ook niet verplicht, dus de rechter kan dat dan ook niet opleggen.
Maar u zegt dat er nu wordt afgerekend volgens de quotiteiten. Dan is het toch opgelost?

[besteph]

sorry, mijn vorig antwoord was te snel weg en nog onvolledig.
Ja, de kosten werden nu berekend volgens de verdeelsleutels, maar daarmee is de boekhouding nog niet in orde: en in elk geval ook niet volgens het vonnis van de vrederechter al is dat voor mij moeilijker om duidelijk te kunnen bewijzen. Er zijn voor hetzelfde boekjaar wel meerdere facturenlijsten en afrekeningen in mijn bezit die duidelijke verschillen vertonen voor eenzelfde boekhoudkundige periode

De syndicus bezorgd bv na een controle van de commissaris en in samenspraak met deze commissaris nieuwe facturenlijsten en kostenafrekeningen per mede-eigenaar aan de VME, Deze documenten zijn gewone uitprinten uit de computer van de syndicus, zonder enige bewijskracht of verantwoording. Zo worden er bijvoorbeeld bonnetjes supermarkt en briefjes met kosten zoals "onderhoud parking" toegevoegd waar nooit iets over besproken werd in de AV VME. Er werden eveneens kosten gemaakt voor herstellingen van gemeenschappelijke delen (afwatering toilet en fouten in de helling en verzakking rioolbuizen) extra privatief aan mijn kavel toebedeeld. Ook de gestorte provisies van de vorige eigenaar nog aanwezig in de boekhouding, weigert de syndicus over te zetten naar mijn kavel.

Omwille van alle bovenstaande redenen heb ik mijn vraag in verband met een al dan niet aanstelling van een deurwaarder om de fouten in de boekhouding syndicus samen met een accountant vast te stellen op dit forum gepost,

Het gaat er dan vooral om de vrederechter een werkelijk onderbouwd bewijs te kunnen afleveren dat de boekhouding van de syndicus niet transparant, zéér gemakkelijk aan te passen en onrechtmatig wordt gehouden.

Maar ik begreep uit de antwoorden die ik op dit forum ontving dat dit niet de gewone gang van zaken zou zijn, en ik weet bovendien ook niet of ik de gemaakte kosten om dit bewijsstuk te kunnen bekomen wel zal terug kunnen vorderen van tegenpartij???.

Al bij al ben ik dus nog niet veel wijzer geworden.

[roharro]

Ja de koste worden nu berekend volgens de verdeelsleutels, maar daarmee is de boekhouding nog niet in orde: al is dat voor de vrederechter moeilijker te bewijzen. De syndicus bezorgd regelmatig nieuwe fa

Indien de boekhouding in zijn geheel niet in orde is maar de quotiteiten wel correct worden toegepast dan kan het toch niet dat:
"Bij ons is de commissaris van de rekeningen een mede-eigenaar die er alle baat bij heeft om bepaalde kosten gemaakt voor het herstel van gemeenschappelijke delen te proberen door te schuiven naar het kleinste kavel tot eigen baten (= grootste kavel)".


Zo worden er bijvoorbeeld bonnetjes supermarkt en briefjes met kosten zoals "onderhoud parking" toegevoegd waar nooit iets over besproken werd in de AV VME. Dergelijke kleine uitgven moeten niet voorafgaandelijk besproken worden in de AV. Ze behoren tot het normale beheer "als goed huisvader" van de syndicus. De bonnetjes en tickets zijn de bewijsstukken.

Er werden eveneens kosten gemaakt voor herstellingen van gemeenschappelijke delen (afwatering toilet en fouten in de helling en verzakking rioolbuizen) extra privatief aan mijn kavel toebedeeld. Indien het specifiek uw toilet betreft moeten de kosten voor het deel van de buizen dat zich binnen uw privatief bevindt inderdaad aan u worden aangerekend.

Ook de gestorte provisies van de vorige eigenaar nog aanwezig in de boekhouding, weigert de syndicus over te zetten naar mijn kavel. Het overschot aan provisies voor de werkingskosten moeten niet aan uw kavel worden toegewezen maar wel teruggestort worden aan de vorige eigenaar.

[besteph]

Ik heb gepoogd om uw vraag te beantwoorden, en heb reeds een nazicht gevraagd van een boekhoudster die mijn stelling heeft bevestigd. Maar dat nazicht werd enkel gedaan aan de hand van de afrekeningen die ik van de syndicus heb ontvangen voor mijn persoonlijke kavel , de kosten herzieningen en bijkomend op de factuurlijsten.

Dat nazicht is dus niet VOOR DE HELE VME, want de syndicus zegt dat hij de volledige boekhouding niet kan of moet geven omwille van privacy redenen!!! OF DEZE UITSPRAAK CORRECT IS WEET IK NIET;

[roharro]

Ik heb gepoogd om uw vraag te beantwoorden, en heb reeds een nazicht gevraagd van een boekhoudster die mijn stelling heeft bevestigd. Maar dat nazicht werd enkel gedaan aan de hand van de afrekeningen die ik van de syndicus heb ontvangen voor mijn persoonlijke kavel , de kosten herzieningen en bijkomend op de factuurlijsten.

Dat nazicht is dus niet VOOR DE HELE VME, want de syndicus zegt dat hij de volledige boekhouding niet kan of moet geven omwille van privacy redenen!!! OF DEZE UITSPRAAK CORRECT IS WEET IK NIET;

U hebt het recht als mede-eigenaar om alle facturen en rekeningen, enz. in te kijken ten kantore van de syndicus.