huurder heeft mondelinge overeenkomst met vorige eigenaar

[Peter S.]

Ik kocht onlangs een appartement via een openbare verkoop. Het appartement wordt momenteel nog bewoond door een huurder die bevriend is met de vorige eigenaar. Ze kon daar wonen voor een prikje en zonder huurcontract (enkel mondelinge overeenkomst) of waarborg. Ik heb haar nu haar opzegtermijn gegeven (op de officiële manier), maar ik heb al indicaties dat ze niet binnen de opzegtermijn vertrokken zal zijn. Zij is echter de enige met een sleutel. Volgens de notaris moest ik haar 3 maanden opzeg geven, maar ze heeft met mij niet eens een huurcontract, geen waarborg betaald,... Bestaat er voor mij een manier om haar sneller te kunnen doen vertrekken? Ik zit met het probleem dat mijn eigen huurcontract binnenkort eindigt en ik zou graag vroeger intrekken.

Het appartement staat ook vol met versleten meubels. De huurder gaf al aan dat ze gewoon van plan is om die allemaal achter te laten. Dan moet ze geen lift huren om die te verhuizen... Uiteraard wil ik dat het appartement leeg is bij mijn aankomst. Wat moet ik doen als ik toch nog haar meubels aantref?

De huurder heeft intussen ook al verschillende zaken beschadigd (zoals een venster). Ze heeft geen familiale verzekering, is niet solvabel, ik heb geen waarborg ontvangen en er is precies geen enkele manier om haar haar verantwoordelijkheid te doen opnemen. De notaris van de openbare verkoop zei me dat een plaatsbeschrijving geen zin had omdat de huurder niet solvabel is en omdat er toch geen waarborg betaald is. Hij liet duidelijk merken dat ik het gewoon moet uitzweten. Ik heb wel meteen na mijn aankoop foto's genomen van de stand van het appartement. Het venster is echter beschadigd de dag nadat ik het appartement bezocht had, maar vóór de effectieve openbare verkoop. Ik kocht het m.a.w. in deze staat... Bestaat er eigenlijk een manier om zo'n huurder (die geen waarborg betaald heeft) de schade te laten vergoeden?

Alvast heel hard bedankt voor jullie reactie!

[KJ86]

Glasschade is voor de huurder!

Art. 1754 BW. Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :
Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte;
Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels, hengsels, grendels en sloten.

Notaris heeft wel gelijk dat je een kale kip niet kunt plukken!
Huurder moet de opzeg respecteren, als die niet gerespecteerd wordt zal je naar het vredegerecht moeten dan kan je tegelijkertijd de schade proberen te verhalen. De foto's zullen wel voldoende zijn om aan te tonen dat de schade is aangebracht door de huurder.

[sloeberken]

Hoe ga je bewijzen dat de schade door huurder aangebracht is, als er geen plaatsbeschrijving is.
Je hebt het pand gekocht van vorige eigenaar in die staat.
Verhuurder en huurder moeten de opzeg termijn eerbiedigen, huurder kan wel een tegen opzeg geven.

[KJ86]

Hoe ga je bewijzen dat de schade door huurder aangebracht is, als er geen plaatsbeschrijving is.
Je hebt het pand gekocht van vorige eigenaar in die staat.
Verhuurder en huurder moeten de opzeg termijn eerbiedigen, huurder kan wel een tegen opzeg geven.

Voor het bewijsmateriaal moet je vaststellingen laten doen door een deurwaarder op het moment van uittrede. Als de huurder een uittredende plaatsbeschrijving wil tekenen is dat uiteraard ook voldoende, doordat de huurder al verschillende keren heeft aangegeven dat ze niet zal meewerken, zal een handtekening op de uittredende plaatsbeschrijving ook te veel gevraagd zijn. De vaststellingen van de deurwaarder tezamen met de foto's die getrokken zijn bij het bezichtigen van het appartement zullen voldoende zijn om aan te tonen dat de huurder schade heeft aangebracht.

De vraag is of dat de baten opwegen tegen de lasten, deurwaarder werkt immers niet gratis en zelf zal je ook veel tijd kwijt zijn tegen dat alles in orde is. Als de rechter u dan een bedrag toekent, zal je waarschijnlijk de zoveelste in rij zijn om te ontvangen. Het is zoals de notaris aangeeft, het kan voordeliger zijn om het gewoon uit te zitten. Arme mensen worden goed beschermd in onze maatschappij!

[chantika]

Is de opzeg voor eigen bewoning geen 6 maand?

[sloeberken]

Is de opzeg voor eigen bewoning geen 6 maand?

Als het huurcontract niet geregistreerd is 3 maand.

@KJ86 waarom een uitredende plaatsbeschrijving opmaken als er geen ingaande is.

[Franciscus]

Eens een informele babbel met uw toekomstige kwartierinspecteur kan handig zijn.

Heb net zo'n zaak gehad waar ik een eigenaar contact heb laten opnemen met de kwartierinspecteur ....
Was een vruchtbare samenwerking met als resultaat de huurder nu gratis logies heeft en appartement terug vrij is.

[KJ86]

Is de opzeg voor eigen bewoning geen 6 maand?

Als het huurcontract niet geregistreerd is 3 maand.

@KJ86 waarom een uitredende plaatsbeschrijving opmaken als er geen ingaande is.

De uittredende plaatsbeschrijving kan dan tegen de foto's gelegd worden die bij bezichtiging getrokken zijn, het verschil tussen die twee bewijsstukken zal de schade zijn die de verhuurder kan verhalen op de huurder. Het feit dat er geen ingaande plaatsbeschrijving is, mag je niet gelijkstellen dat schade verhalen op de huurder onmogelijk is.
Het maakt het gewoon moeilijker, de verhuurder moet dan op andere manieren bewijzen dat de huurder schade heeft aangericht.

[sloeberken]

De uittredende plaatsbeschrijving kan dan tegen de foto's gelegd worden die bij bezichtiging getrokken zijn, het verschil tussen die twee bewijsstukken zal de schade zijn die de verhuurder kan verhalen op de huurder. Het feit dat er geen ingaande plaatsbeschrijving is, mag je niet gelijkstellen dat schade verhalen op de huurder onmogelijk is.
Het maakt het gewoon moeilijker, de verhuurder moet dan op andere manieren bewijzen dat de huurder schade heeft aangericht.[/

Ok akkoord, maar dan moet TS al heel wat kosten maken, expert, vredegerecht en dergelijke en afwachten wat vrederechter beslist. Nadien niet aan u centen geraken. TS zal dit best wel zelf moeten overwegen.

[Vandebos]

Inderdaad. Sommige huurders ben je gewoon blij te zien verkassen. In dit geval valt er hoogstwaarschijnlijk niets te recupereren en zou ik enkel het laten verrichten van een tussentijdse plaatsbeschrijving door een gerechtsdeurwaarder overwegen. Zuiver als duidelijke boodschap naar de bewoner toe dat ze van dichtbij in de gaten wordt gehouden.

De bewoonster ondertussen wijzen op haar plicht om glasschade te repareren kan ook reeds daarmee helpen.

[Oude Belg]

Ze kon daar wonen voor een prikje en zonder huurcontract (enkel mondelinge overeenkomst) of waarborg.

Bezetting ter bede ipv huur?

[Turaki]

Ze kon daar wonen voor een prikje en zonder huurcontract (enkel mondelinge overeenkomst) of waarborg.

Bezetting ter bede ipv huur?

Er is sprake van huur zodra er tekenen zijn die dit bevestigen, bv betaling via overschrijving met in opmerkingen "huur maand".

[eylis]

alles staat of valt met wat bij de overschrijvingen staat. De overschrijving zelf bewijst nog géén huur, staat het woord huur er niet in dan is dat al iets dat mogelijk wijst naar wat Oude Belg aanhaalt: een bezetting ter bede is een afspraak tussen eigenaar en gebruiker dat een goed gratis of tegen een biezonder lage vergoeding gebruikt mag worden. Deze afspraak is niet overdraagbaar. Bij verkoop van de woning, vervalt deze. Alle tekens wijzens in de richting van dit soort afspraak: immers er is niets genoteerd, er is géén huurwaarborg en de maandelijkse(?) stortingen zijn belachelijk laag zodat je niet van een huur kan spreken. 3 maanden vooropzeg is dus een gunst. Ik vraag me af of je pro-actief zo'n "bezetter" voor de vrederechter kan dagen ter verzoening om de afspraken van de beeindiging te formaliseren: namelijk het ordelijk verlaten en leeghalen van de woning en eventueel herstellen glasschade. Eigenaar geeft gebruiker 3 maanden de tijd om het pand te verlaten. Vermits het hier niet meer gaat over de huurwetgeving, denk ik dat je voor de vrederechter een bemiddeling kan vragen dat de "gebruiker" zich houdt aan een deftige afhandeling van haar bewoning. zoiets?

[Turaki]

Als vorige eigenaar en huurder zelf verklaren dat er sprake is van huur (en dus een mondeling huurcontract), is dit ook bewezen.

[sloeberken]

De notaris spreekt zelf van huurder, dit zal zeker bij verkoop op papier staan, anders moeten de sleutels overhandigt worden bij tekenen akte.

Ts zegt zelf dat de beschadiging aan venster en foto's genomen VOOR de verkoop is gebeurd.

Verkoper en huurder zijn vrienden, dus zal bewijslast voor TS moeilijk worden.
Zoals Vandebos aanraad zo snel mogelijk een tussentijdse plaatsbeschrijving laten uitvoeren.