Zijn deze wettelijk (huurovereenkomst)?

[amadeus]

Ik heb mijn huurovereenkomst( + bijzondere voorwaarden zie 2,3 en 4) doorgenomen en vroeg me af als onderstaande wettelijk waren.

1) Alle niet tijdig betaalde huurgelden zullen van rechtswege en zonder
ingebrekestelling een intrest opbrengen van 1 % per maand en verhoogd worden met een forfaitair
bedrag gelijk aan 10 % van de huurprijs wegens veroorzaakte administratie‐ en inningskosten.
--> mag dit zomaar?

2) Bij iedere aangetekende ingebrekestelling wegens een contractuele wanprestatie zal de huurder van
rechtswege een administratieve schadevergoeding verschuldigd zijn van 100 EUR.
-> Mag dit?

3) De huurder zorgt voor het onderhoud en nazicht van de sanitaire installatie, met inbegrip van het
ontkalken van de boiler, het vervangen van kranen, het ontstoppen van leidingen, enz... Kleine
herstellingen van afvoerbuizen en leidingen zijn eveneens ten laste van de huurder. De huurder zal
geregeld de putten (septische putten, regenputten enz...) laten ledigen en afvoerpijpen en goten
reinigen. Bij het einde van de huurovereenkomst en meerbepaald bij de plaatsbeschrijving moet de
huurder de bewijsstukken van onderhoud en nazicht kunnen voorleggen
--> Ik vind dit nogal vaag, ik moet natuurlijk het pand onderhouden, maar als je spreekt over oa regenputten ledigen/kuisen en daarvan bewijsstukken kunnen voorleggen. Daarnaast is regelmatig ook voor interpretatie vatbaar.

4) De huurder zorgt voor het regelmatig vernieuwen van vloerbekleding, verf‐ en behangwerken, zelfs
indien deze door slijtage of toeval zouden teniet gaan. De woning moet steeds in onberispelijke staat
van onderhoud verkeren.
--> Kan dit zomaar. Beneden is er geverfd door vorige eigenaar, als ik dit dus zo laat wordt ik hier eigenlijk toch verplicht om opnieuw te verven, zelfs door slijtage? En ook het stuk over vloerbekleding. Boven ligt er tapijt in 3 kamers, ik denk niet dat hij mijn job is om deze te vervangen als de verhuurder opeens zegt dat er "slijtage" is?

5) Daarenboven heeft de verhuurder het recht op ieder moment en op eenvoudig verzoek
daartoe het goed te bezoeken met het oog op nazicht ervan.
--> Van mij mag hij op bezoek komen, maar op ieder moment, je weet nooit hoe de huisbaas is natuurlijk. Mag dit wettelijk (ik kan wel voorstellen om bijvoorbeeld 3x per jaar maar dan moet verhuurder ook akkoord gaan, daarom vraag ik het wettelijke aspect even)

6) Moet de prijs van de in en uitgaande plaatsbeschrijving vermeld worden in de huurovereenkomst? Daar dit er momenteel niet instaat


Bedankt iedereen om hier toelichting te geven. Graag naast het al dan niet kaderen van wat al dan niet wettelijk is ook tips geven hoe ik dit best aanpak, ik moet namelijk het immokantoor nog contacteren nadat ik dit blanco contract heb gelezen.

[Turaki]

1) Op zich mag dit, hoewel de gebruikte percentage mij wat hoog lijken.
2) Dit is belachelijk hoog, en zal dus nooit afgedwongen kunnen worden.
3) U doet gewoon het onderhoud dat u moet doen, en aan de verhuurder om te bewijzen dat u dit niet correct deed.
4) Nietig, slijtage en overmacht zijn altijd voor de verhuurder.
5) Nietig, 1x per jaar is voldoende. Verhuurder kan nooit afdwingen om altijd binnen te mogen, aangezien dit het normale genot van de woning verhindert, en uw privacy nodeloos schend.
6) Aan te raden, en te delen door huurder en verhuurder.

Immo-kantoren die zulke contracten hanteren zijn te mijden als de pest. U kan natuurlijk altijd eens bij de BIV informeren of ze wel op de hoogte zijn van het gebruik van zulke contracten door hun lid.

[chantika]

Er zijn verplichtende en aanvullende regel.

Hier http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf kan je vinden welke regels nietig zijn.

[amadeus]

Eerst en vooral bedankt om snel te reageren, nog een paar vragen hieromtrent

2) Dit is belachelijk hoog, en zal dus nooit afgedwongen kunnen worden. Wat wilt u zeggen met kan nooit afgedwongen worden? Aangezien ik het contract nog niet heb getekend zou ik alles eerst zo goed mogelijk in de overeenkomst willen zetten, dus als u tips heeft.
3) U doet gewoon het onderhoud dat u moet doen, en aan de verhuurder om te bewijzen dat u dit niet correct deed. Ik weet bijvoorbeeld wel dat een bewijs van controle boiler wettelijk moet gebeuren, dus weet niet in hoeverre hij van deze dingen een bewijs mag vragen
4) Nietig, slijtage en overmacht zijn altijd voor de verhuurder. In de huurovereenkomst zelf staat er inderdaad niet door slijtage of overmacht, echter in de bijzondere voorwaarden stond dus puntje 4. Ik veronderstel dat ookal staat het in de bijzondere voorwaarden dit niet zomaar wettelijk is?
5) Nietig, 1x per jaar is voldoende. Verhuurder kan nooit afdwingen om altijd binnen te mogen, aangezien dit het normale genot van de woning verhindert, en uw privacy nodeloos schend. Staat er een wettelijk maximum op?
.

Alle andere mensen die nog opmerkingen en tips hebben over vraag 1 tot 6 zijn zeker welkom, hoe meer meningen hoe beter ik geïnformeerd ben.

[Turaki]

2) Laten schrappen dan. Maar mocht dit toch niet geschrapt worden, dan zal men dit geld nooit kunnen opeisen, want zelfs in het uiterste geval zal een rechter zulke eis afwijzen.
3) Waar wettelijk verplicht, moet u dit kunnen voorleggen. Maar al de rest onderhoud u zoals u het wil (maar wel als een goede huisvader), en als u het zelf doet, kan u moeilijk een factuur voorleggen.
4) Dit is van dwingend recht, dus elke clausule die slijtage ten laste van de huurder legt is nietig.
5) Hier is geen wettelijke bepaling, maar uitspraken hierover zijn het eens over het recht van de eigenaar om te toestand van zijn pand te controleren, maar zonder te veel hinder aan de bewoner te bezorgen. 1 maal per jaar is voldoende voor de eigenaar, zonder te veel overlast te betekenen aan de huurder. Uiteraard moet hij eerst tijdig een afspraak maken (dus niet op eenvoudig verzoek). Om zeker te zijn zou ik dit toch laten schrappen, en zodra u het pand bewoont de sloten veranderen.

[KJ86]

1) is veel voorkomend en juridisch afdwingbaar
2) Puntje twee is nietig
3) als je overeenkomt om bewijzen voor te leggen van onderhoud, zal je u ook aan deze overeenkomst moeten houden. Als je het zelf doet, toon dan de facturen van de onderdelen.
4) Slijtage is niet altijd voor de verhuurder, bij normaal gebruik als een goede huisvader is de slijtage voor de verhuurder. Als je het pand abnormaal snel zou verslijten is dit huurschade.
5)Puntje vijf gaat niet over de frequentie van de bezoeken, maar over het moment waarop ze kunnen plaatsvinden (vb een zondagavond om 10 uur). Het is logisch dat de verhuurder niet elke week komt inspecteren, dat zou een vorm van stalking zijn.
6)de prijs van een plaatsbeschrijving is niet vast, dus moeilijk in het contract op te nemen

[Franciscus]

Na 21 uur en voor 5 uur zal eigenaar toch in bezit van een bevelschrift moeten zijn.
Wordt aanvaard NA afspraak EENMAAL per jaar.

[amadeus]

Bedankt iedereen om met mij mee te denken! Paar verdere vragen:

2) Puntje twee is nietig Kan je dit (wettelijk) sterk maken. Ik wil namelijk aan het immokantoor duidelijk maken dat dit niet zomaar kan, maar weet niet hoe.
3) als je overeenkomt om bewijzen voor te leggen van onderhoud, zal je u ook aan deze overeenkomst moeten houden. Als je het zelf doet, toon dan de facturen van de onderdelen.
Ik vind puntje 3 moeilijk, als ik voor dat alles bewijzen moet voorleggen dan moeten er ook periodes zijn waarin dit moet gebeuren (zoals jaarlijks wettelijk onderhoud boiler). Zou ik dit deel beter kunnen herschrijven? Daarnaast lijkt mij het deeltje "vervangen van de kranen" ook iets dat niet zomaar kan geëist worden daar ook deze eventueel door slijtage kunnen kapot gaan. Daarnaast veronderstel ik dat ik dan bij intrede ook een bewijs van goede staat van alles moet krijgen die ik zou moeten controleren, anders kan ik niet controleren als dit alles wel ok was bij intrede? Ben ik hier correct in dit laatste?

[sloeberken]

2- Als je voor iets een boete voorziet, moet dit ook voorzien zijn voor de verhuurder.
3- Deze zijn in de huurwet voorzien waar men niet eenzijdig kan van afwijken.

http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.immoweb.be/nl/te-huur/artike ... artid=4745" onclick="window.open(this.href);return false;

[KJ86]

Puntje 2 is nietig omdat de oorzaak van de verbintenis ongeoorloofd is. In dit geval wil dat zeggen dat de verhuurder kosten op u zou proberen te verhalen waarop hij geen recht heeft omdat ze buiten proportie zijn zoals turaki aangehaald heeft.

Puntje 3 is gewoon altijd moeilijk. Je moet er ook rekening mee houden dat kleine huurherstellingen ten laste zijn van de huurder zijn, (vb kraanleertjes vervangen kan je onder een kleine huurherstelling catalogeren). Als het een goedkope kraan (vb wasmachine heeft een kraan van €5) is die vervangen moet worden, dan is dat ook een kleine huurherstelling . Als de thermostatische kraan van Grohe (prijsklasse € 250) vervangen moet worden dan is dat voor de verhuurder (tenzij de huurder ze kapot gemaakt heeft).

[Vandebos]

1) Op zich mag dit, hoewel de gebruikte percentage mij wat hoog lijken.
2) Dit is belachelijk hoog, en zal dus nooit afgedwongen kunnen worden.
3) U doet gewoon het onderhoud dat u moet doen, en aan de verhuurder om te bewijzen dat u dit niet correct deed.
4) Nietig, slijtage en overmacht zijn altijd voor de verhuurder.
5) Nietig, 1x per jaar is voldoende. Verhuurder kan nooit afdwingen om altijd binnen te mogen, aangezien dit het normale genot van de woning verhindert, en uw privacy nodeloos schend.
6) Aan te raden, en te delen door huurder en verhuurder.

Immo-kantoren die zulke contracten hanteren zijn te mijden als de pest. U kan natuurlijk altijd eens bij de BIV informeren of ze wel op de hoogte zijn van het gebruik van zulke contracten door hun lid.

1) ten dele geldig; de 1% moratoire rente is standaard, de niet vaste bepaling van een procentuele administratieve opleg zal afgefloten worden en gereduceerd naar een vast bedrag (doorgaans tussen de € 30- €50) of de bewezen kosten (cf de kostprijs van het verzenden van een AS). Vaak vindt men bij vonnissen tevens terug dat deze "administratieve kosten" niet worden weerhouden aangezien ze een vermomde dubbele boete vormen bovenop de moratoire rente die reeds beduidend boven de gerechtelijke rentevoet ligt.
2) te gek voor woorden.
3) Indien de verhuurder geen termijnen voorziet zal u de wettelijke dienen te volgen(Die over het algemeen minder streng zijn dan contractuele).
4) Is deels nietig aangezien deze materie wordt geregeld door art 1755 BW en de opsomming hierin opgenomen later bij KB van dwingend recht werd gemaakt. Er mag dus niet meer van afgeweken worden. De volledige omslachtige uitleg vindt u terug in de sectie "nuttige documenten". De verhuurder tracht zich vermoedelijk in te dekken door niet in het punt zelf op te nemen voor wie de kosten van de vervanging zijn.
5) Is onwettig aangezien het een inbreuk vormt op art 1719 3°BW, EVRM art 8. Bij vonnis wordt doorgaans 1, maximaal 2 bezoeken per jaar ter nazicht van de staat van het pand, zodat de verhuurder zich in regel kan stellen met art 1719 2° BW. Enige uitzondering hierop zijn de bezoeken van een huisbaas na het laten uitvoeren van werken door deze.
6) Is niet altijd mogelijk, indien dit echter een huurcontract is opgesteld door een immokantoor, zou het me zeer verbazen indien het kantoor zijn eigen prijs niet kent...


Eerlijk gezegd... indien men mij een dergelijk contract onder de neus zou schuiven zou ik vriendelijk bedanken en de verhuurder laten weten een andere gek te zoeken.

[sloeberken]

De prijs van een herstelling of onderdeel doet niets terzake, herstellingen die voor de verhuurder zijn kan men niet eisen van de huurder.

[amadeus]

Heel erg bedankt, brengt mij weer een stap verder.

2) te gek voor woorden. Dus volledig nietig laten verklaren, dit mag dus niet ook al is de boete bijvoorbeeld veel kleiner?
3) Indien de verhuurder geen termijnen voorziet zal u de wettelijke dienen te volgen(Die over het algemeen minder streng zijn dan contractuele). Zijn er dan wettelijke termijnen voor alles wat hij daar opsomt?
4) Is deels nietig aangezien deze materie wordt geregeld door art 1755 BW en de opsomming hierin opgenomen later bij KB van dwingend recht werd gemaakt. Er mag dus niet meer van afgeweken worden. De volledige omslachtige uitleg vindt u terug in de sectie "nuttige documenten". De verhuurder tracht zich vermoedelijk in te dekken door niet in het punt zelf op te nemen voor wie de kosten van de vervanging zijn. Waarom deels nietig en niet volledig?

[KJ86]

De prijs van een herstelling of onderdeel doet niets terzake, herstellingen die voor de verhuurder zijn kan men niet eisen van de huurder.

Voor alle duidelijkheid kleine recurrente herstellingen zijn voor de huurder. De prijs doet dus wel ter zake om te bepalen of dat de herstelling klein is.

http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... onderhoud/

[KJ86]

Heel erg bedankt, brengt mij weer een stap verder.

2) te gek voor woorden. Dus volledig nietig laten verklaren, dit mag dus niet ook al is de boete bijvoorbeeld veel kleiner?
3) Indien de verhuurder geen termijnen voorziet zal u de wettelijke dienen te volgen(Die over het algemeen minder streng zijn dan contractuele). Zijn er dan wettelijke termijnen voor alles wat hij daar opsomt?
4) Is deels nietig aangezien deze materie wordt geregeld door art 1755 BW en de opsomming hierin opgenomen later bij KB van dwingend recht werd gemaakt. Er mag dus niet meer van afgeweken worden. De volledige omslachtige uitleg vindt u terug in de sectie "nuttige documenten". De verhuurder tracht zich vermoedelijk in te dekken door niet in het punt zelf op te nemen voor wie de kosten van de vervanging zijn. Waarom deels nietig en niet volledig?

1)Als de boete kleiner zou zijn en zowel voor huurder als verhuurder van toepassing is, zou ik het wel een aanvaardbare clausule vinden.
3)Voor elektrische boilers zijn geen wettelijke termijnen. Je moet ze gewoon onderhouden als een goed huisvader, door dat de fabrikant een jaarlijks onderhoud voorschrijft, is dat de termijn die je moet respecteren.
De leidingen, kranen, septische putten enz., moet je onderhouden als een goed huisvader.