Gebrekkige informatie van de notaris

[Poutrel]

Bij het bezichtigen van een woning die openbaar te koop werd aangeboden, kwam ik met de verkoper tot een akkoord om de woning onderhands te kopen.
Volgens de informatie op de affiche van de notaris bevindt deze vrijstaande woning zich in het woongebied, zonder verdere vermeldingen.
Omdat de woning origineel openbaar te koop werd aangeboden, waren alle benodigde documenten reeds aanwezig en besloten wij om de compromis over te slaan en rechtstreeks over te gaan tot het verlijden van de notariële akte.
Deze wordt over enkele dagen verleden.
Aangezien ik de woning heb gekocht met de bedoeling deze te renoveren en uit te breiden, stapte ik naar de dienst stedenbouw van de gemeente.
Daar kreeg ik te horen dat de woning deel uitmaakt van een BPA dat opgesteld werd nadat de woning gebouwd werd.
En in dat BPA staat "mijn" woning ingetekend als een halfopen bebouwing.
De medewerker van de dienst vertelde mij dat ik om die reden geen verbpuwingswerken mag uitvoeren maar enkel instandhoudingswerken.
Ik vind de woning gelet op de liggig nog steeds interessant MAAR niet aan de prijs die we overeen zijn gekomen, gelet op het feit dat ik de woning niet mag verbouwen.
Wat kan ik doen om de verkoop toch te laten plaatsvinden maar aan een aangepaste prijs ?

[Kali]

U had perfect deze inlichtingen kunnen inwinnen alvorens een akkoord met de verkoper te sluiten.

[mava105]

Haast en spoed is zelden goed. Knoop dat in uw oren.

[MarkiZN]

De notaris moet bij aankoop een stedenbouwkundig uittreksel (uittreksel uit vergunningsregister en uit plannenregister) voorleggen. In het plannenregister moeten de BPA 's vermeld zijn
Heeft de notaris dat niet voorgelegd bij verkoop dan kan die betwist worden

meer info hier mbt :verplichte documenten
http://www.notaris.be/verkopen-kopen-hu ... uittreksel" onclick="window.open(this.href);return false;

mbt tot inhoud stedenbouwkundig uittreksel
http://www.bouwbeursvlaanderen.be/uploa ... attest.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

[JPV]

voor alle duidelijkheid: dat een stedenbouwkundig uittreksel voorgelegd moet worden, daar is wss ook de notaris het mee eens, dat is een standaardprocedure.

De vraag is hier of een stedenbouwkundig uittreksel dat bepaalde belemmeringen oplegt die de koper niet in gedachten had, een reden is om een aankoopbelofte te annuleren/wijzigen.

[MarkiZN]

Volgens mij is de vraag is of het stedenbouwkundig uittreksel erbij zat en ten tweede of dat BPA erin vermeld stond

[Poutrel]

Misschien even verduidelijken :
Er was op het moment van ons akkoord omtrent de aankoop GEEN andere informatie beschikbaar dan de info die vermeld stond op de affiche van de openbare verkoop, zijnde " gelegen in woongebied ".
Dus nergens de vermelding dat de woning ligt in één of ander BPA.

[MarkiZN]

In de openingspost stond dat alle documenten voor de verkoop aanwezig waren!! Als de woning klaar was voor openbare verkoop dan zou er een bijzonder lastenkohier moeten bestaan en zou je de uittreksels ook moeten kunnen krijgen hebben bij de notaris. Niet slim om zomaar te tekenen op basis van alleen de affiche. Maar hieronder wat meer info uit overgenomen uit Indicator (Tips en advies ondernemingsdatabank met degelijke reputatie) die je misschien een uitweg bieden

Verder nog een vraagje: wat heb je wel getekend? Volgens je bericht heb je geen compromis getekend en is de de akte is nog niet verleden?

Uit INDICATOR:

Een compromis zonder informatie van de gemeente?





Vóór het sluiten van een compromis moet u inlichtingen opvragen bij de gemeente. Kunt u daar onderuit door een zgn. wederzijdse aankoop-/verkoopbelofte te sluiten? Wat zei de rechter hier onlangs over?


Aanverwante documenten

VG 18.10.02 [Arrest]
Hof van beroep Antwerpen, 14 oktober 2013

Welke informatie moet u geven?

Staat de gemeente op ‘de lijst’?Dat is immers van belang... Staat ze op de lijst van gemeentes met een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister, dan moet u immers meer stedenbouwkundige informatie geven bij de verkoop van een pand of grond. De vereiste informatie kunt u vooraf opvragen bij de gemeente.

Tip. Om welke gemeentes het precies gaat, vindt u terug op http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Be ... rplichting" onclick="window.open(this.href);return false;

Kan niet zonder! U bent met name verplicht om al in uw publiciteit en in het compromis bepaalde stedenbouwkundige info te geven. Neem ook artikel 4.2.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening op in het compromis.

Let op! Vergeet u de vereiste informatie op te nemen in het compromis, dan kan de koper de nietigheid ervan inroepen.

Hoe zit dat in de andere gemeentes? Bij de verkoop van een grond of pand in een gemeente die niet op de lijst staat, moet u ook opnemen of er een stedenbouwkundige vergunning is en wat de bestemming is van het pand of de grond. U voegt ook nu dus het best een recent ‘stedenbouwkundig uittreksel’ van de gemeente bij het compromis.

Tip. In deze gemeentes zal de verkoop niet per se ongeldig zijn als deze informatie ontbreekt.

Wat als u het uittreksel niet tijdig heeft?

Publiciteit kan al starten… Bij sommige gemeentes laat die informatie toch wel een aantal weken op zich wachten. Gelukkig werd reeds eerder bevestigd – en uitdrukkelijk in het decreet opgenomen – dat u vanaf het moment waarop het uittreksel opgevraagd is, mag starten met de publiciteit.

Wel wachten voor het compromis. Sluit u een compromis vóór de informatie er is, dan riskeert u immers dat de verkoop nadien om die reden ongeldig verklaard zal worden.

Een ‘mirakeloplossing’ hiervoor? Tot nu toe gingen sommigen ervan uit dat de zgn. wederzijdse aankoop-/verkoopbelofte een veilige manier was om zonder de noodzakelijke informatie van de gemeente de verkoop toch al overeen te komen. Het gaat om een constructie waarbij koper en verkoper van in het begin gebonden zijn, maar waarin uitdrukkelijk staat dat de verkoop pas bij de notariële akte tot stand komt.

Klopt niet, zei de rechter recentelijk... De rechter (hof van beroep Antwerpen, 14.10.2013) stak daar recentelijk een stokje voor. Hij vond dat bij een wederzijdse aankoop-/verkoopbelofte beide partijen wel degelijk gebonden zijn van in het begin en dat op dat moment ook de vereiste stedenbouwkundige informatie er moet zijn.

Hoe dan wel oplossen? Duurt het te lang voordat de gemeente een uittreksel bezorgt, dan belet niets u om naar de Dienst stedenbouw te gaan en de vereiste informatie over te schrijven.

Tip. U hoeft immers niet per se een officieel uittreksel te hebben van de gemeente, het is voldoende indien u de vereiste informatie letterlijk opneemt in het compromis.





Onlangs oordeelde de rechter dat u ook bij het sluiten van een wederzijdse aankoop-/verkoopbelofte moet beschikken over de stedenbouwkundige informatie. Moet u te lang wachten op het attest, schrijf de inlichtingen dan desnoods letterlijk over bij de Dienst stedenbouw en neem ze zo op in het compromis.

[MarkiZN]

Nog een vraagje aan TS: was de notaris erbij of heb je hem gecontacteerd? Je kan moeilijk de notaris verwijten je te weinig info gegeven te hebben als je hem niets gevraagd hebt

[Poutrel]

Laat me de situatie anders voorstellen ...
Zondag bent u mijn woning komen bekijken die openbaar te koop wordt aangeboden door notaris X.
U ziet wel iets in de woning mits een paar kamers bij te creëren en u overtuigt mij om u de woning onderhands te verkopen, waarbij u zich baseert op de info op de affiche van de verkoop EN op de informatie die meegedeeld werd op de site van bv Immoweb. Belangrijk is dat deze beide bronnen vermelden "woongebied" zonder meer zodat u terecht mag besluiten dat u - mits u te houden aan de toegestane oppervlaktes - mag renoveren / uitbreiden.
Ik ga akkoord met uw voorstel : we hebben consensus dus een verkoop.
Nadien blijkt dat de woning deel uitmaakt van een BPA en dat het belangrijkste gevolg hiervan is dat u niet mag verbouwen.
Wat doet u ?

[JPV]

Enkele vragen, want je gegevens zijn duidelijk té onduidelijk:

- ligt je woning in de lijst die MarkiZN geeft?
- wat heb je getekend dat je bindt tot de verkoop?
- welke documenten (zie: " alle benodigde documenten reeds aanwezig") waren aanwezig?

"woongebied" zonder meer zodat u terecht mag besluiten dat u - mits u te houden aan de toegestane oppervlaktes - mag renoveren / uitbreiden.

ik ben geen expert, maar dat u in de toegestane oppervlaktes mag renoveren/uitbreiden klopt nog altijd. De BPA beperkt echter (mogelijks) die toegestane oppervlaktes.

[Poutrel]

De woning ligt in de lijst.
Er is niets getekend ... enkel een mondeling akkoord dat nadien bevestigd is door verschillende schriftelijke berichten tussen koper en verkoper en tussen de notarissen.
Wat de documenten betreft : op het moment dat een woning openbaar verkocht wordt, heeft de notaris alle documenten in zijn bezit.
Ondertussen blijkt dat de notaris op de affiche en op de site had moeten meedelen dat de woning in het woongebied ligt EN deel uitmaakt van een bepaald BPA.

[j.demoor]

“Art.5.2.1.§ 1. De instrumenterende ambtenaar vermeldt in alle onderhandse en authentieke akten van verkoop...:
1° of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;
2° de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit onroerend goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister;
3° of er voor het onroerend goed een dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 en iedere in de zaak gewezen beslissing;
4° of er op het onroerend goed een voorkooprecht rust, vermeld in artikel 2.4.1;
5° of er voor het onroerend goed een verkavelingsvergunning van toepassing is;
6° of het krachtens artikel 4.2.12, § 2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd.
In de authentieke akte wordt de verklaring van de verkrijger opgenomen dat hij een stedenbouwkundig uittreksel heeft ontvangen, dat ten hoogste één jaar voor het verlijden van de authentieke akte werd verleend.
De instrumenterende ambtenaar neemt bovendien een verwijzing naar artikel 4.2.1 van deze codex op in de akte...” (15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening).